Комментариев нет

Бесплатную приватизацию могут продлить

Срок бесплатной приватизации для отдельных категорий граждан могут продлить. Госдума может принять соответствующий закон в весеннюю сессию, заявил первый зампредседателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, представляющий фракцию «Единая Россия». По его словам, бесплатную приватизацию могут сделать бессрочной.

Срок, в течение которого россияне могут бесплатно приватизировать квартиры, истекает в марте этого года.

Парламентарий отметил, что решение вопроса о продлении срока бесплатной приватизации связано с необходимостью запуска механизмов расселения аварийных домов, а также с тем, что в России нужно развивать институт арендного жилья. По этому вопросу ведется диалог с правительством.

Сидякин считает, что изменения в закон о долевом строительстве, предполагающие создание компенсационного фонда, который будет пополняться за счет вносимых застройщиками взносов, поможет решить проблему обманутых дольщиков. Данный законопроект будет рассмотрен в весеннюю сессию. В настоящее время в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Необходимо продолжать борьбу с «серыми схемами» недобросовестных застройщиков и совершенствовать законодательство в этом направлении.

Комментариев нет

2016 год на рынке недвижимости: ожидания и реальность

Год назад эксперты говорили о влиянии новых налогов на продажи квартир, уменьшении объемов выдачи ипотеки,  снижении цен из-за роста тарифов ЖКХ и появлении новых бизнес-моделей. Год прошел, можно подвести итоги и сопоставить, какие из прогнозов сбылись, а какие — нет.

К концу 2016 года экономическая ситуация в стране ухудшалась, по экономике били международные ограничения, и прогнозировать улучшения было бы делом неблагодарным. Однако спустя год оказалось, что не все так плохо. При этом нужно отдать должное экспертам: большая часть их прогнозов сбылась.

Изменение налогообложения недвижимости

В январе 2016 года начали действовать новые правила для тех, кто продает жилье: власти ввели новую систему оплаты налога на недвижимость. Рассчитываться он стал по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости (во время колебаний цен кадастровая стоимость часто стала превышать рыночную), а не по оценке БТИ, как было раньше. Изменения затронули схему уплаты налога таким образом, чтобы исключить возможность скрывать доходы, полученные от сделки. По мнению ряда экспертов, цель нововведений довольно проста — наполнение бюджета. От некоторых политиков тогда даже прозвучало определение нововведений как «апофеоза безумства».

Ожидания

Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина предсказывала тогда, что изменения в налогообложении не повлияют на положение дел на рынке. Даже при желании собственников заложить налог в стоимость квартир цены, по ожиданиям, должны были остаться на прежнем уровне:

— Вторичный рынок, конечно, емкий, но количество продавцов уменьшится. Безусловно, нововведение вымоет с рынка тех, для кого сумма будет непомерной. Собственники захотят сделать наценку, компенсирующую налог, однако осуществить это в условиях текущей ситуации маловероятно. Предложение превышает спрос, и около 80%  сделок по вторичному жилью проходят с дисконтом.

Реальность

Прогноз оправдался. Влиять на стоимость изменения будут скорее в более отдаленной перспективе. Ведь собственники квартир начали получать первые квитанции с новым налогом только в конце осени. Существует точка зрения, что часть россиян решит избавиться от дорогостоящего жилья, чтобы уйти от высокого налога. Это, в свою очередь, приведет к увеличению общего объема предложений на вторичном рынке и будет сдерживать цены на недвижимость.

На данный момент цены стабилизировались. В конце 2015-го – начале 2016 годов средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы, по данным «Метриум Групп», снизилась почти на 5%, после этого цены прекратили падение, а с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасло уменьшение ставок по ипотеке.

Уменьшение объемов выдачи ипотечных кредитов  

На тот момент введением санкций российским банкам перекрыли доступ к дешевым кредитам на Западе, а население с наступлением кризиса становилось неплатежеспособным. Эти причины, казалось, будут способствовать уменьшению объемов выдачи ипотеки.

Ожидания

Экономист, доцент факультета экономических наук НИУ ВШЭ, Наталия Горелая прогнозировала спад в выдаче ипотечных кредитов:

—Темпы роста ипотечного кредитования в 2016 году, скорее всего, будут отрицательными.
Причиной будет невозможность привлечения банками «длинных денег». На внутреннем рынке депозитов эта проблема всегда была актуальной, а с введением санкций и недоступности заимствования на внешних рынках еще сильнее усугубилась. Для заемщиков год тоже будет не самым лучшим. Причинами являются низкий платежеспособный спрос населения, ужесточение требований банков к заемщикам, высокая цена кредита, валютные риски.

Реальность

Прогноз не оправдался. Росту объемов выдачи способствовала госпрограмма льготного кредитования. Доля кредитов, выданных в рамках субсидирования, составила 38%. Всего, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), опубликованных в документе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства за 9 месяцев 2016 года», по программе было выдано 215 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 391,8 млрд рублей.

Рост же выдачи ипотеки в стране по итогам 2016 года должен составить 30% по сравнению с 2016 годом, достигнув отметки в 1,5 трлн рублей. В объеме выдачи кредитов лидируют Сбербанк и группа ВТБ (70% от общего объема). Рост показателей был достигнут за счет уменьшения ставок: в среднем они равнялись 12,7%.

Влияние роста тарифов ЖКХ на снижение цен на недвижимость

В конце 2016 года предполагалось, что увеличение налогов и коммунальных платежей сделают вложения в недвижимость невыгодными. Собственники, владеющие несколькими квартирами, начнут избавляться от лишней жилплощади, а это будет способствовать снижению цен.

Ожидания

Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, предрекал в 2015 году резкое ухудшение ситуации:

— Важным фактом, влияющим на цены, будет существенный рост издержек собственника (увеличение налога на недвижимость, общее подорожание стоимости коммунальных услуг на 4%, сборы на капремонт, подключение к сетям и др.), которые будет сложно компенсировать. Это будет мотивировать людей избавляться от инвестиционной недвижимости, что станет для рынка недвижимости дополнительным негативным фактором. В целом ситуация резко ухудшается, и даже программа льготного ипотечного кредитования не может ее спасти.

Реальность

Резко ситуация не ухудшилась. Привести тут можно опять же данные «Метриум Групп», по которым небольшое падение в начале года через некоторое время прекратилось. Налог в полном объеме еще не начал действовать, увеличение тарифов собственники не ощутили, а к капремонту, видимо, уже привыкли. В самом же секторе ЖКХ больше обсуждали новые стандарты для управляющих компаний, влияющие на состояние всей системы, которой теперь грозит возврат к государственному регулированию.

Появление новых бизнес-моделей

Известно, что экономические проблемы и кризисные ситуации часто способствуют появлению новых идей и прорывных проектов.

Ожидания

Сергей Креков в конце 2016 года утверждал, что пришло время пересматривать устоявшиеся бизнес-модели. Также он советовал предпринимателям начать обращать внимание на новые ниши, браться за проекты, ранее считавшиеся не самыми прибыльными:

— Кризис — это время возможностей, и только от нас зависит эффективность реализации бизнес-проектов. Происходящие в нашей стране и мире макроэкономические события создали все предпосылки для формирования нового вектора стратегических решений. Новый тренд для строительных компаний — необходимость изменения модели бизнеса, а именно — осваивать новые виды работ (ремонт, реконструкция или строительство под заказ), загружать существующие мощности и находить новые ниши.

Реальность

Все еще ждем новых проектов и прорывных стартапов, которые изменят рынок и подстегнут экономический рост. На данный момент сильных изменений на этом направлении не наблюдается…

Комментариев нет

2017 год: рост или стагнация?

В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.

По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%.  Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.

Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.

По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по  полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.

Политические факторы будут способствовать улучшению ситуации в экономике

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:

— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы. В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости. При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.

Ипотечные ставки могут быть снижены

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:

— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 8-9%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7-8% годовых.

С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.

Реформа 214-ФЗ повлияет на рынок новостроек

Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:

— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.

Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.

В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.

Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.

В Подмосковье можно ожидать роста цен на 2-3%

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, предполагает, что в области можно ожидать сдержанного роста цен, данный прогноз будет актуальным при умеренном улучшении экономической ситуации:

— По нашим прогнозам, уровень спроса на рынке Подмосковья в 2017 году будет соотнесен с покупательской активностью в 2016 году. Рынок недвижимости области находится сегодня в непростой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений. Несмотря на это, количество заключенных договоров долевого участия в Московской области показывает минимальное снижение. Несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году мы рассчитываем на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.

Одновременно на спрос в области будет оказывать влияние выход новых масштабных проектов, в рамках которых планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, — рассуждает эксперт. — В результате в 2017 году на рынке недвижимости мы продолжим наблюдать борьбу на уровне идей, а не только цен. Ведь единственный способ для девелопера успешно вести бизнес в Подмосковье — создать по-настоящему качественный продукт «на класс выше».  Это позволит заработать застройщику главный капитал — репутационный, который и поможет конкурировать не только с соседними проектами, но и столичными новостройками. Именно в таких объектах мы ожидаем рост цен в 2017 году. Однако с учетом того, что многие компании по-прежнему придерживаются недальновидной политики демпинга, средняя цена «квадрата» в Подмосковье по итогам года, вероятно, останется прежней или даже снизится, но не более чем на 2-3%.

В Новой Москве ждут увеличения продаж

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», ждет положительных изменений для застройщиков Новой Москвы. Более выгодные на фоне «старой» Москвы цены на недвижимость и улучшение транспортной доступности способствуют продажам в этом районе:

— В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы мы ждем повышения как девелоперской, так и покупательской активности. Данные прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, это принятие генерального плана развития присоединенных территорий, благодаря которому станут понятны линии строящихся трасс наземного и подземного общественного транспорта, распределения максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, открытие новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Кроме того, с завершением реконструкции Калужского шоссе транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.

На рост спроса в Новой Москве повлияет снижение конкуренции со столичными проектами в старых границах, которое мы ожидаем в следующем году. В 2016 году Новая Москва практически сравнялась по ценам со «старой» Москвой, из-за чего многие покупатели переориентировались на приобретение жилья в пределах МКАД. Однако на протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве — снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной.

Стагнация

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:

— Несмотря на то что в 2016 году ситуация на рынке вторичного жилья Москвы стабилизировалась, в 2017 году наиболее вероятный сценарий развития ситуации для данного сегмента — стагнация. В конце 2015-го – начале 2016 года средняя стоимость квадратного метра в старом жилом фонде Москвы снизилась почти на 5%, после чего цены прекратили падение, и с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасли ставки по ипотеке на «вторичку», которые снижались вслед за стоимостью кредита на новостройки. Сейчас приобрести «вторичную» квартиру в Москве уже можно в кредит под 11-12%. По прогнозу Райффайзенбанка, в 2017 году она снизится еще на 1,5%, и это, как я полагаю, удержит рынок от дальнейшего падения, однако и не станет фактором восстановления. По-прежнему рост рынка сдерживает снижение доходов населения, которое едва ли начнет восстанавливаться в следующем году при ожидаемых темпах роста экономики ниже 1%.

Кроме того, на покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — продолжает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть москвичей решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.

Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:

— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 1-2-комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.

 

 

 

 

 

Или очень сдержанный рост

По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в столичных новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.

В границах ТТК появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.

Уровень цен на первичное жилье в Московской области и Новой Москве сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако  из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.

По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке в Москве и Подмосковье стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4-5%.

Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.

В Московском регионе большая часть лотов в активном предложении выставлена по ценам, значительно отличающимся от уровня платежеспособного спроса, поэтому подсчитать средние значения цен сложно. Наблюдающийся в последнее время небольшой рост средней цены отражает долю именно таких лотов, а не естественные рыночные процессы.

Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980-х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.

Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:

— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно и, тем не менее,  мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.

 

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:

— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.

Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году в Московской области объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, в ближнем Подмосковье застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляет откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.

Цены на аренду продолжат снижаться

Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду из-за увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:

— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока  объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:

— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.

Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.

Ждать массового прибытия иностранных арендаторов в Россию не стоит

Вадим Ламин считает, что в более дорогих сегментах аренды ждать изменений также не стоит. Евросоюз продлил санкции еще на полгода, а экономический блок правительства, по мнению эксперта, с ситуацией не справляется, разумеется, ждать изменений в позитивную сторону не стоит:

— Многие из арендаторов, даже иностранцы, нещадно торгуются и от заявленных не самых высоких ставок, о повышении речь вообще не идет. За превосходную четырехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса в районе метро «Курская», выставленную за 195 000 рублей в месяц, предлагают только 160 000 —дисконт около 18%, какое тут повышение!

Конечно, существует и позитивный прогноз, однако санкции все же продлили еще на полгода и готовы были продлить на год. Значит, иностранцев, скорее всего, будет очень мало, а новые отечественные проекты, производства, объекты малого бизнеса и т.д. мы пока не наблюдаем, все больше это только на бумаге и в речах чиновников. Может быть, что-нибудь изменится в составе экономического руководства страны, совершенно не справляющегося с ситуацией, и тогда позитивный прогноз станет реальностью, — негодует Ламин.

Дмитрий Зимин, 26 декабря 2016

Комментариев нет

Некоторые апартаменты всё-таки могут стать жильём

Глава Москомстройинвеста заявил в СМИ о том, что «никогда апартаменты жильем не станут». Эксперты опровергают слова чиновника и сразу же приводят в пример несколько ЖК, где можно будет изменить статус жилья. Кроме того, они рассказывают про  перспективы и объем предложения апартаментов на рынке недвижимости.

Глава Москомстройинвеста (организация, занимающаяся обеспечением реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролем в области долевого строительства в Москве) Константин Тимофеев недавно дал изданию «КоммерсантЪ» интервью, которое вышло под заголовком «Никогда апартаменты жильем не станут».

Известно, что часть застройщиков предлагают купить апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд. Тимофеев, комментируя подобную ситуацию, рассказал о случае с инвестором, который строил двухэтажный спортивный комплекс и в ходе работ попросил увеличить этажность. Ему пошли навстречу, после чего нежилой объект стал продаваться как апартаменты. В договоре купли-продажи было указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Чиновники сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру, сообщил Тимофеев, добавив, что такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут.

Напомним, что некоторое время назад власти сообщили о возможном введении для апартаментов нормативов  по соцобъектам, аналогичным требованиям для жилых проектов. Эксперты сразу оценили это как возможное признание апартаментов жильем в ближайшее время, что противоречит сказанному Тимофеевым.

Так о чем же говорил чиновник? Какие перспективы у апартаментов на рынке недвижимости? Функционал у апартаментов бывает разный, их количество на первичном рынке растет, но говорить о тотальном переводе в квартиры пока рано, считают эксперты.

Апартаменты бывают разные

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, напоминает о том, что апартаменты могут проектироваться для разных функций, и только в случае соблюдения необходимых норм можно говорить о переводе такого типа недвижимости в  жилую. Эксперт поясняет сказанное главой Москомстройинвеста:

— В данном случае, конечно же, речь идёт о том, насколько девелопер готов изначально брать на себя социальную нагрузку при строительстве объектов. Сейчас рынок апартаментов достаточно неоднороден. В это понятие входят как лофты в реконструированных заводах, так и новостройки, где помимо самих апартаментов предусмотрена необходимая для комфортной жизни инфраструктура — социальные объекты, торговая составляющая, детские и спортивные площадки и т.д.

В первом случае, конечно, апартаменты не могут считаться полноценным жильём для семей, у них есть своя целевая аудитория. Во втором — перевод апартаментов в квартиры возможен при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам, — говорит эксперт.

Количество апартаментов на рынке Москвы неуклонно растет

Эксперты «Метриум Групп» сообщают, что в III квартале 2016 года доля апартаментов на столичном рынке новостроек составила 24%. В абсолютном выражении число апартаментов неуклонно растет. По итогам III квартала 2016 года на продажу было выставлено 9 880 лотов, тогда как в аналогичный период 2015 года — 8 360, 2014-го — 6 635. Соответственно, с начала 2014 года количество апартаментов увеличилось в 1,5 раза.

Также эксперты компании напоминают, что сентябре 2016 года в Москве ставка налогообложения для этого вида недвижимости снижена с 2 до 0,5%.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», прогнозирует увеличение интереса покупателей к данному виду недвижимости, несмотря на не урегулированный правовой статус:

— Значение апартаментов на первичном рынке растет. Власти все чаще фокусируют на них внимание, несмотря на то что правовой статус данного формата недвижимости пока не урегулирован. Думаю, что в будущем интерес к ним будет только возрастать, причем как со стороны девелоперов, так и покупателей.

«Вряд ли можно говорить о массовом превращении апартаментов в квартиры»

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева не спешит говорить о возможности массового изменения статуса апартаментов, она согласна с коллегой и считает, что этот вид недвижимости в будущем прочно закрепится на рынке:

— В последнее время можно отметить тенденцию «приближения» апартаментов к сегменту квартир. Например, власти сообщали о планируемых изменениях, подразумевающих снижение ставки налога для владельцев апартаментов в торгово-офисных зданиях (подразумевается, что такие объекты будут внесены в специальный реестр) с условием того, что предпринимательская деятельность не ведется. Также не раз подчеркивалась необходимость «узаконивания» апартаментов, так как в большинстве случаев их приобретают с целью проживания (несмотря на нежилой статус).

Тем не менее, даже с учетом определения самой проблематики и необходимости введения некоторых послаблений для владельцев данной недвижимости вряд ли можно говорить о тенденции массового превращения апартаментов в квартиры, — продолжает эксперт. — Сам формат в ближайшей перспективе продолжает занимать прочную позицию на рынке недвижимости. При этом  процедура перевода апартаментов в жилье трудоемка  и  возможна в отдельных случаях. Для этого апартаменты должны обладать целым набором характеристик с учетом их статуса, а также инсоляции и планировочных решений, так как жилой объект предусматривает выполнение определенных требований, и здесь критерии более строгие.

В перспективе апартаменты будут строить с конкретной направленностью

Как же правильно выбрать жилой комплекс, где потенциально можно будет перевести недвижимость из одного статуса в другой? Евгения Старкова называет некоторые объекты, где уже продаются и квартиры, и апартаменты:

— Примерами таких объектов (при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам) являются жилые комплексы «Водный», «Фили Град» и «Савёловский Сити», где сейчас предлагаются как квартиры, так и апартаменты.

В перспективе объекты с апартаментами, выходящие на рынок, будут иметь чёткую направленность: либо это будут доходные дома, либо комплексы, максимально приближенные к жилым, с развитой инфраструктурой, — резюмирует эксперт.

Комментариев нет

Новый год начнется без коллекторов

Подписанный в четверг президентом указ о наделении Федеральной службы судебных приставов (ФССП) полномочиями по надзору за коллекторами, как выяснилось, не сильно поможет рынку. Для того чтобы начать надзирать за взыскателями, составить их реестр и принять необходимые подзаконные акты, ФССП нужно еще постановление правительства. Коллекторы указывают, что даже при оперативной его подготовке взыскание просроченной задолженности остановится как минимум на январь.

В четверг президент Владимир Путин подписал указ о наделении Минюста полномочиями по регулированию взыскателей (юридических лиц, основной деятельностью которых является возврат просроченной задолженности) и ФССП — полномочиями по надзору и ведению их реестра. Согласно профильному закону, принятому в июле текущего года, с 1 января 2017 года не зарегистрированные в реестре коллекторы заниматься взысканиям долгов не могут. На осуществление новой деятельности указом выделен новый департамент ФССП с численностью 25 человек, а также 375 человек дополнительных работников в территориальных органах.

Предполагалось, что данный указ ускорит создание реестра и инструментария для работы в рамках закона (см. “Ъ” от 8 декабря). Он появился спустя неделю после публичного обращения коллекторов к премьеру Дмитрию Медведеву с просьбой сдвинуть процесс с мертвой точки. Однако, как выяснилось, ФССП для того, чтобы приступить к надзору за коллекторами и формированию реестра, данного указа недостаточно. Как сообщила пресс-служба ведомства, в полном объеме ФССП приступит к реализации полномочий по надзору за деятельностью коллекторских агентств только после подписания правительством соответствующего постановления. Замминистра экономики Николай Подгузов подтвердил “Ъ” необходимость постановления о наделении ФССП соответствующими полномочиями. «Постановление уже внесено в правительство и может быть оперативно подписано»,— заверил он.

С бюрократической точки зрения действительно должно выйти постановление, так как по закону надзором за коллекторами должен заниматься «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный правительством», соглашается президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Алексей Саватюгин. Впрочем, до 1 января 2017 года, когда в силу вступят основные части профильного закона, а работа вне реестра будет запрещена, времени мало. ФССП должна разработать целый ряд нормативных актов, а также создать сам реестр и включить туда участников рынка. В данной ситуации можно было бы отойти от формализма и начать работы до появления постановления, считают участники рынка. Даже если постановление будет подписано в ближайшие дни и коллекторы подадут в ФССП заявки на включение в реестр (на эту процедуру отводится 20 рабочих дней), то как минимум в течение января рынок взыскания будет остановлен. «Если январь, который и так на практике тихий месяц, будет использован как переходный период и неготовность госорганов будет компенсирована мягким надзором, коллекторы и регуляторы разойдутся на узкой дороге»,— надеется партнер агентства «Эверест» Антон Дианов.

На более долгий срок коллекторы приостановить работу не готовы. При этом, работая вне реестра, взыскатели формально станут нарушителями закона и могут быть привлечены к ответственности.

«Основания для правомерной работы взыскателей есть: это закон и указ президента, а подзаконные акты — это уже вопрос регулятора,— считает президент “Секвойи кредит консолидейшн” Елена Докучаева.— Чтобы нарушить требования регулятора, надо, чтобы они для начала были сформированы».

Помимо бюрократических проволочек у ФССП есть и более серьезные причины повременить с надзором за коллекторами — отсутствие бюджета для финансирования такой деятельности. Во исполнение указа президент поручил правительству пересмотреть бюджетные ассигнования ФССП и соответствующим образом скорректировать федеральный бюджет. Однако размер этих ассигнований пока не определен. Ранее «Интерфакс» со ссылкой на источники сообщал, что ФССП оценивала потенциальную стоимость своего участия в надзоре за рынком взыскания в 0,6 млрд руб. Однако Минфин выступал против выделения бюджетных средств ФССП на эти цели, а замминистра финансов Алексей Моисеев подчеркивал, что в финансово-экономическом обосновании к закону о коллекторах указано, что исполнение документа не требует дополнительного финансирования (см. “Ъ” от 15 июля). Таким образом, логично предположить, что министерство будет бороться за сокращение данных расходов, и их финальный размер может оказаться существенно ниже оценок ФССП.

Юлия Полякова

Комментариев нет

Чем обернется запрет увольнения ипотечников

Не так давно в Госдуму был внесен проект закона, согласно которому работодателям, будет сложнее уволить человека с ипотечным кредитом. Каковы перспективы законопроекта, будут ли брать на работу ипотечников и не станут ли препятствовать работодатели получению ипотечных кредитов для сотрудников?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— На мой взгляд, шансы принятия этого закона практически равны нулю, и, конечно, он носит популистский характер. Оппозиционные фракции в Госдуме часто выступают с такими мертворожденными инициативами, однако, с учетом сегодняшней расстановки сил в нижней палате парламента, они никогда не проходят первые чтения.

Наталья Перепелица, заместитель директора по персоналу и организационному развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Вероятность принятия любой инициативы наших законодателей всегда малопредсказуема. Конечно, это тот закон, который ждали бы многие наши соотечественники, оказавшиеся без работы с непосильным грузом ипотечного кредита. Даже страшно представить, какая это трагедия для человека и его семьи. И никаких гарантий, что любой из миллионов «ипотечников» не окажется в такой ситуации. Поэтому, если государство искренне заботится и о своих гражданах, и о компаниях, инвестирующих в строительство, которые также страдают от должников и неплательщиков, то приложит все усилия, чтобы обеспечить их защиту.

Плохая новость для работодателей

Мария Литинецкая:

— Безусловно, даже если такая инициатива получит одобрение депутатов и президента, то породит обратный эффект: одни работодатели не смогут избавляться от работников с ипотекой, а другие вообще не будут их брать на работу. Таким образом, парламентарии скорее окажут «медвежью услугу» обладателям ипотечного кредита. Проблемы будут испытывать и работодатели, которые не смогут увольнять неэффективных работников, ведь по предложению депутатов, даже если работник не соответствует занимаемой должности и это подтверждает аттестационная комиссия, от него все равно невозможно избавиться.

 

Наталья Перепелица, заместитель директора по персоналу и организационному развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Механизм применения закона на практике должен быть тщательно продуман.   Судя по предварительному описанию документа, сотрудникам с ипотекой не будет дана абсолютная защита от увольнений при любых обстоятельствах. Совершенно логично, что это будет касаться сокращений численности, реорганизаций. Т.е. «ипотечник» будет иметь преимущественное право в случае, если у работодателя будет выбор при сокращении равнозначных должностей. А если говорить о возможности манипулировать наличием ипотеки при приеме на работу, то трудовое законодательство имеет исчерпывающий перечень оснований, по которым работодатель имеет право отказать сотруднику в работе, причем кандидат имеет право затребовать этот отказ в письменной форме. И отказ в приеме на работу за наличие ипотеки смело может быть обжалован в суде. Другое дело, если компания не может гарантировать стабильную своевременную выплату заработной платы, что обычный работник более-менее может пережить, а для «ипотечника» это может быть сродни катастрофе. Здесь работодатель не имеет право скрывать данный факт при приеме на работу, чтобы не провоцировать своего будущего сотрудника на судебные разбирательства по поводу задержки заработной платы, которые тот может инициировать, оставшись без возможности своевременно оплачивать ипотечный кредит. Говорить о том, как отреагирует рынок, преждевременно, нужны четкие формулировки, которые будут внесены в ТК РФ, т.к. они будут определять не только интересы сотрудников, имеющих ипотеку, но и права и обязанности работодателя в случае применения этой нормы закона.

Татьяна Ирметоваэксперт по трудовому праву:

— Практика показывает, что чем больше льгот предоставляют отдельным категориям работников, тем труднее им найти работу. Предложенный законопроект не лишает работодателей права увольнять недисциплинированных работников. Пункт 3 статьи 81 ТК РФ вообще редко используется при увольнении, так как велика вероятность восстановления на работе, при обращении уволенных в суд. А возможность сокращения штата — это эффективный механизм, который позволяет компаниям удержаться на плаву, если они больше не  могут обеспечить своих сотрудников работой. Если будет принят этот законопроект, велика вероятность, что работодатели станут бояться брать специалистов с ипотекой.

Насколько вероятна ситуация, что работодатели, в случае принятия такого закона, будут косвенным образом препятствовать получению ипотечного кредита сотрудниками — например, когда представители банка звонят за информацией потенциальному заемщику на работу?

Мария Литинецкая:

— Ситуация, при которой работодатели будут препятствовать получению ипотеки, вполне возможна. В частности, они могут затягивать выдачу необходимых для получения кредита документов, к примеру, справку о доходах. Из-за этого работникам придется искать программы, предполагающие получение кредита по минимальному числу документов, однако, как правило, условия таких программ менее выгодные — более высокие проценты или первоначальный взнос.

Наталья Перепелица:

— Думаю, что в связи с этим нововведением будет изменен порядок предоставления ипотечного кредита, и такие вопросы работодателю банки задавать уже не будут, т.к. как раз при вступлении в силу закона работник будет защищен.   И работодатель узнает о том, что у сотрудника есть ипотека, только если он захочет воспользоваться этой гарантией или если закон обяжет сотрудника это делать обязательным уведомлением.  Оставить работника один на один с работодателем, который теперь будет видеть в нем потенциальный «балласт», категорически нельзя. И работодатель тоже должен быть защищен от нечистоплотных сотрудников, которые могут злоупотреблять предоставленным им правом. Очень важен ответственный и грамотный подход к ситуации обеих сторон. Иначе, справившись с одной проблемой, закон создаст десяток других.

Татьяна Ирметова, эксперт по трудовому праву:

— Серьезные работодатели не разглашают информацию о своих сотрудниках, когда им звонят по телефону. Закон о персональных данных и ТК РФ запрещают работодателю предоставлять информацию о работнике третьим лицам без его письменного согласия. Если работник даст такое согласие, работодатель обязан будет предоставить корректную информацию.

Виктор Климов, член центрального штаба ОНФ, руководитель проекта «За права заемщиков»:

— Очевидно, что эта инициатива — не что иное, как желание попиариться на громкой проблеме. Всерьез обсуждать подобные решения не имеет смысла, поскольку это предложение противоречит нормам ГК, необоснованно ограничивает правоспособность работодателя. Чем отличается ипотечный кредит от другого, если они сопоставимы по сумме? Абсолютно ничем. Странно, что коллеги не пошли дальше и не предложили обязать работодателя выплачивать просроченные долги своих сотрудников, например, или еще что-нибудь популистское в этом роде. Я уверен, что эта инициатива так и останется инициативой и не воплотится в жизнь.

Комментариев нет

Ипотека в московских новостройках выросла в 4 раза

По итогам первых 10-ти месяцев 2016 года количество выданных ипотечных кредитов в московских новостройках оказалось в 3 раза больше, чем за весь 2014 год. При сохранении текущей динамики выдачи показатели 2014 года будут перекрыты по итогам 2016 года в 4 раза.

Примечание: Исследование проводилось на основании данных по регистрации сделок в Росреестре в 2014-2016 годах по строящимся ЖК в старых границах Москвы (без Новой Москвы) и не учитывает сделки в сданных ЖК, а также в реализуемых по схеме ЖСК.

В 2014 году Москва оставалась единственным крупным регионом страны, где доля ипотеки на рынке новостроек была менее трети. Всего за два года город стал лидером по темпам роста ипотечного рынка, а доля ипотеки выросла с 18% в конце  2014 года до 35% в конце 2016 года. Причем, до этого уровня доля ипотечных сделок выросла после того, как достигла кризисного минимума – 12% в 1 квартале  2015 года. Рост доли ипотечных сделок произошел, как в сегменте квартир, так и апартаментов. В среднем доля ипотечных сделок на рынке апартаментов отстает на 10% от доли на рынке квартир – сказывается как осторожное отношение многих банков к этому рынку, так и то, что на рынок апартаментов программа субсидируемой ипотеки не распространяется.

Таблица 1. Доля ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы.

*за октябрь 2016 года

Причинами быстрого роста ипотечного рынка в Москве стали: массовый выход на рынок жилых комплексов в недорогих сегментах, программа субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек, развитие специальных ипотечных программ банками совместно с застройщиками, рост количества сделок с новостройками в городе на фоне снизившихся цен. За счет роста доли ипотечных сделок и с учетом роста темпов продаж в московских новостройках  за 10 месяцев 2016 года было выдано в 3 раза больше ипотечных кредитов (8050 кредитов), чем за весь 2014 год (2592 кредитов). Причем с учетом достигнутой динамики по итогам 2016 года рост будет 4-х кратным, то есть за оставшиеся 2 месяца (ноябрь, декабрь) на столичные новостройки выдадут столько же ипотечных кредитов, как за весь 2014 год.

Таблица 2. Количество ипотечных сделок на рынке новостроек Москвы.

*за октябрь 2016 года

За два года изменился не только размер столичного рынка ипотеки, но и позиции его основных игроков. Сбербанк, хотя и нарастил выдачу, уступил в 2015 году лидерство по выдаче ипотечных кредитов банку ВТБ24 и сейчас отстает от него уже более чем в 2 раза. Причем в денежном выражении лидерство ВТБ24 еще больше, так как банк доминирует в более дорогих сегментах (средняя площадь квартиры, на которую выдан кредит на 10% выше, чем у Сбербанка), а в проектах компаний ГАЛС Девелопмент и Дон-Строй фактически является монополистом по выдаче ипотеки. Столичная ситуация кардинально отличается от регионов, включая Московскую область, где Сбербанк по-прежнему остается безоговорочным лидером.

ВТБ 24 стал не единственным бенефициаром роста рынка новостроек столицы. За два года существенно нарастить долю смогли также Промсвязьбанк, Возрождение, Райффайзенбанк, ФК Открытие. Причем у первых двух банков один владелец и вместе по доле рынка они догоняют Сбербанк.  За два года помимо Сбербанка существенную долю рынка столицы конкурентам уступил Россельхозбанк – в основном из-за снижения темпов продаж в ЖК «Царицыно» агрохолдинга «Настюша», где он является основным партнером.

Таблица 3. Доли банков на рынке выдачи ипотеки в новостройках

*за первые 10 месяцев 2016 года

* банки с долей рынка более 0,5% в 2016 году

Большинство банков нарастили количество застройщиков и жилых комплексов, с  которыми ведут работу. Если в 2014 году ипотечные кредиты были выданы 46 банками в 68 строящихся жилых комплексах, то в 2015 – 45 банками в 98 жилых комплексах, а по итогам первых 10-ти месяцев 2016 года ипотеку выдали  55 банков в 124 жилых комплексах столицы.  Если в 2014 году банки выдавали в среднем ипотеку в 4,4 жилых комплексах, то в 2016 году – уже в 10,5 жилых комплексах.

Таблица 4. Количество ЖК в которых выдал ипотечные кредиты банк

*приведены первые 15 банков по числу ЖК в 2016 году.

*за первые 10 месяцев 2016 года.

Для Москвы характерен растущий уровень конкуренции между банками на рынке новостроек – в среднем в одном ЖК ипотеку выдали в 2016 году 4,6 банков. Год назад это показатель был 3,9 банка на 1 ЖК, а  в 2014 году – 3,2 банка на 1 ЖК. В 16 жилых комплексах в 2016 году ипотеку выдали более 10 банков, а лидирует по этому показателю «Лайф Митинская Экопарк», где ипотеку выдали с начала года уже 17 банков.

Таблица 5. Количество банков, выдавших ипотечные кредиты в жилом комплексе.

*приведены первые 15 ЖК по числу банков-партнеров в 2016 году.

*за первые 10 месяцев 2016 года.

В жилых комплексах массового сегмента Сбербанк зачастую опережает ВТБ24 по количеству выдаваемых ипотечных кредитов – например, в проектах «Северный», «Жемчужина Зеленограда», «Мир Митино», «Кварталы 21\19». Наиболее прочны позиции Сбербанка в проектах компании «Мортон», однако, переход «Мортон» под контроль ПИК (тесно сотрудничает с ВТБ24) в перспективе дополнительно ослабит позиции Сбербанка на ипотечном рынке новостроек столицы. В некоторых жилых комплексах Москвы по темпам выдачи ВТБ24 и Сбербанк уступают конкурентам.  Например, в проекте «Березовая Аллея» по выдаче ипотеки в 2016 году лидирует СМП Банк, в проекте «Город» – Промсвязьбанк, в «Царицыно» и «Яуза Парк» – Россельхозбанк, в Клевер Ленд – «Дельта кредит». Конкуренция между банками, наличие привлекательных программ ипотечного кредтования привели к тому, что в ряде столичных жилых комплексов доля сделок с ипотекой превысила 50%.  Причем, если в прежние годы высокая доля ипотечных сделок была характерна для проектов эконом-класса, то теперь она может быть высокой даже в проектах бизнес класса – например, в 1147 почти половина сделок в 2016 году состоялась с использованием ипотечных кредитов.

Таблица 6.  Жилые комплексы с максимальной долей ипотечных сделок в 2016 году

*за первые 10 месяцев 2016 года.

На рынке строящихся ЖК с апартаментами ведущие роли в выдаче последние годы играют ВТБ24, Сбербанк России, Возрождение и Дельта Кредит. Год от года происходит ротация участников этого рынка во втором эшелоне – одни банки уходят по мере завершения проектов, к которым они привязаны, а другие – занимают их место, с появлением новых партнерских проектов. Так за два года фактически ушли со столичного рынка ипотеки апартаментов банки Зенит, Связь Банк, Балтика, зато появились новички в лице банков Енисей и СМП Банк.

Таблица 7. Доли банков на рынке выдачи ипотеки в новостройках с апартаментами.

*За первые 10 месяцев 2016 года

* банки с долей рынка более 0,5% в 2016 году

Военная ипотека в Москве по-прежнему не играет заметной роли – финансовые возможности этой программы позволяют претендовать только на самые недорогие новостройки столицы.  За первые 10 месяцев доля военной ипотеки составила около 2% от выдачи – в несколько раз меньше, чем по этой программе выдается в Московской области. Кредиты по этой программе были выданы в 2016 году всего в 8 столичных ЖК.

Таблица 8. Выдачи кредитов по программе «военной ипотеки» в столице в 2016 году

*За первые 10 месяцев 2016 года

В 2017 году основной задачей участников рынка ипотеки в столичных новостройках будет удержаться на достигнутых высотах по доле рынка и темпам выдачи. Сейчас реальный потенциал «несубсидируемой ипотеки» на рынке новостроек демонстрирует рынок апартаментов, где доля ипотеки примерно на 10% ниже, чем на субсидируемом рынке квартир. Таким образом, в первой половине 2017 года рынок может ожидать спад, так как уровень ставок по ипотеке на квартиры подрастет в среднем на 1%, с текущего уровня в 11,5%. Однако, во второй половине 2017 года рынок ипотеки в столице восстановится, так как рыночные ставки будут снижаться вслед за снижением ключевой ставки Центральным банком, а банки и застройщики подстроятся под новые условия.

При этом уровень конкуренции между банками снизится – некоторые коммерческие банки, активизировавшиеся благодаря программе субсидирования ипотечных ставок, фактически вынуждены будут уйти с рынка, так как больше не смогут предложить выгодные условия, либо переориентируются на рынок апартаментов и военной ипотеки. За их счет долю на рынке сохранят или нарастят государственные банки, банки развивающие сотрудничество с АИЖК, в том числе по новым программам, а также банки, тесно связанные с конкретными застройщиками и проектами. Последние будут активно развивать специальные программы совместно с застройщиками явно или неявно субсидируя ипотечные ставки. На фоне ослабления позиций коммерческих банков, заметную долю рынка может занять АИЖК, начавший напрямую выдавать кредиты на новостройки, в том числе в столичном регионе, где он уже выдал прямые ипотечные кредиты в проектах компаний ПИК, ЛСР, MR Group. Застройщики, которые в новых условиях не найдут совместно с банками возможности удержать или снизить ставки ипотечного кредитования, будут активнее развивать собственные программы рассрочки.

Комментариев нет

Вторичный рынок: далеко ли до дна?

Падение цен в эпоху последнего кризиса коснулось всех сегментов рынка – первичного и вторичного, городского и загородного, в аренде и в покупке, а также во всех ценовых сегментах, за исключением, быть может, самой элитной его части.

Вторичный рынок недвижимости, еще недавно для многих слишком дорогой, сегодня выглядит уже совершенно иначе – цены на квадратные метры «вторички» все ниже и ниже. Впрочем, цена на новостройки также не стоит на месте.

В масштабах государства вторичный рынок недвижимости огромен. Елена Иванкина, директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, доктор экономических наук, профессор, характеризует его следующим образом: «Вторичный рынок в несколько раз больше, чем рынок первичный. Если мы строим 70-80 миллионов квадратных метров в год, то рынок вторичного жилья – это 3 миллиарда квадратных метров жилья. Он преобладает среди всего объема жилой недвижимости. И 74% от общего объема жилья на вторичном рынке – это квартиры в многоквартирных домах. При этом 86% вторичного рынка приватизировано, 14% – не приватизировано и считается муниципальным жильем».

Итак, за вычетом муниципального жилья, речь идет приблизительно о 2 млрд 250 тыс. квадратных метров «вторички», которые теоретически могут быть проданы, и о 70-80 млн квадратных метров нового жилья, которое, заметим, считается первичным лишь в недолгий период от закладки котлована до окончания строительства, то есть до момента передачи права собственности.

Москва и Питер: резко вниз

Огромная махина рынка недвижимости постоянно меняется под воздействием глобальных экономических процессов. Последний кризис, в который мы вошли 2,5 года назад, ударил по стоимости жилья радикально. «Цены упали в два раза, – говорит Елена Иванкина. – Мы вошли в кризис 2,5 года назад со средней ценой 214 тыс. рублей за квадратный метр, а сейчас, конечно, с учетом Новой Москвы, у нас в среднем цена составляет 100 тыс. рублей за квадратный метр. В Питере на самые дорогие квартиры, на старый фонд, но за вычетом элитного класса жилья, цены упали на 75%. На 6% цены упали только за этот год, уже после того, как они рухнули в два раза в течение прошедших двух лет от начала кризиса».

«Вторичка» просела. Это отчетливо видно по ценам российской столицы и Подмосковья. Снижение цен продолжается и в 2016 году, о чем не переставая твердят профессионалы рынка. Аргументация железная, поскольку оформлена в непробиваемую броню статистических данных. Так, в компании «Пересвет-Инвест» сочли, что средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья Москвы за год снизилась на 5,18%, в Подмосковье – на 5,5%. Только в сентябре цена квадратного метра в панельных домах столицы упала на 2,2% и составила в среднем 167 855 рублей, а в кирпичных за месяц цена снизилась на 2,4% (до 252 998 рублей за квадратный метр). «Пересвет-Инвест» по Подмосковью приводит следующие цифры: «Самая высокая стоимость «квадрата» в районах ближнего Подмосковья – 113,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 6,8 млн рублей). В два раза ниже в удаленных городах (от 61 км от МКАД) – 56,5 тыс. рублей (средняя стоимость квартиры – 3,1 млн рублей)».

Предложение объектов вторичного рынка на портале ЦИАН подтверждает общие тренды. Увидеть квартиру в Новой Москве по цене менее 2,2 млн рублей – не диво. Число таких предложений – более полусотни. Это может быть как студия, так и однокомнатная квартира.

«ИНКОМ-недвижимость» приводит более мягкие цифры: по мнению аналитиков компании, для московского вторичного рынка жилья средняя цена предложения на нем фактически остается стабильной, составив по итогам сентября 184,2 тыс. рублей за квадратный метр, что всего на 1,3% ниже с начала года. Но при этом в аналитическом отчете компании звучат следующие данные: «Абсолютное большинство объектов реализуется со скидкой. В сентябре доля таких продаж на московском вторичном рынке жилья составила 82%. Средний размер дисконта – 8,1%».

Формально, тем не менее, мы имеем падение цен на вторичном рынке Москвы за 9 месяцев 2016 года в размере от 1,3 до 5,18% (диапазон указан по оценкам разных компаний).

О причинах проседания «вторички», помимо общеэкономических, говорит Николай Лавров, руководитель жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор компании «Недвижимость в Петербурге»: «Собственники изначально выставляли свои объекты дороже рыночной цены. И лишь через два-три месяца они приходили к выводу о снижении стоимости объекта. К стагнации рынка готового жилья привел и тот факт, что застройщики объявляли различные акции на свои объекты, в результате чего приобретение квартиры в новостройке было более выгодно».

Как бы там ни было, цены продолжают падать. На фоне 50-75%-ного падения стоимости квадратного метра за последние 36 месяцев спад цен в 2016 году (напомним – до 5,5% за 9 месяцев этого года) выглядит довольно куцо. Но это вовсе не означает, что за динамикой цен следить не интересно.

Ипотека смешала все карты

Ипотечное кредитование, долгое время «рулившее» лишь в сегменте новостроек, с наступлением кризиса стало «править бал» на всем пространстве рынка.

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» пришли к выводу о существенном росте числа сделок с использованием ипотечных займов. Этому предшествовало падение доли ипотечных сделок до 15-20% в первые месяцы 2015 года, когда кризисные процессы достигли пика, а ключевая ставка – максимума. «Сегменту новостроек помогла государственная программа субсидирования ипотеки, но вторичный рынок мог только надеяться на снижения ключевой ставки, – считают в компании «НДВ-Недвижимость». – Сейчас кредитные ставки для вторичного рынка улучшились, разница по сравнению с условиями, действующими в первичном сегменте, составляет в среднем 0,5-1,5%. С начала 2015 года по текущий период 2016 года ключевая ставка снизилась с 17 до 10% годовых в рублях, а доля ипотеки выросла до 60% в общей структуре продаж вторичного рынка». В компании объясняют рост интереса к ипотеке сокращением свободных денежных средств у покупателей.

Одновременно специалисты компании «ИНКОМ-недвижимость», проанализировав ситуацию, пришли приблизительно к тем же выводам: потенциальный покупатель «вторички» делает ставку на ипотеку и, распознав тренд на либерализацию условий ипотечного кредитования (крупнейшие банки снизили среднюю ставку по базовым программам на «вторичке» на 0,5-4,05%), продолжает ожидать смягчения условий кредитования. По этой причине, считают аналитики «ИНКОМ-недвижимости», «вторичный рынок жилья не досчитался «по осени» 15% покупателей».

Снижение ставок по ипотеке продолжается. Специально для ключевых партнеров Сбербанк снизил ипотечную ставку по программе господдержки на 0,5 п.п. – до 10,9%.

Конечно, в мировом масштабе такие цифры – это не предел. Елена Иванкина комментирует: «Во всем мире во время кризиса проценты по ипотеке падают до нуля. Люди отдают меньше, чем берут в банке. В «великую депрессию» в США, еще в прошлом веке, ставка по ипотеке была минус 14%. В Китае кризис 2006-2009 годов ипотечные ставки были на нуле и тем, кто покупал недвижимость, выплачивали премии и бонусы. В Чехии сейчас процентные ставки 1,8%. Поэтому мы даже рядом не стояли с такими ставками…».

Вторичный и первичный рынок: существует ли конкуренция?

Купить квартиру в строящемся доме или выбрать объект вторичного рынка – вопрос вкусовых предпочтений. Цена в этом деле далеко не на первом месте. Тем не менее, если представить, что ей отдается первостепенное значение, то кризис и здесь внес свои коррективы.

Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что ценовая политика первичного рынка более лояльна: «После запуска программы ипотеки с господдержкой конкуренция между предложением на первичном и вторичном рынках недвижимости увеличилась. Покупать квартиры в новостройках стало выгоднее. В настоящее время разница в цене между предложением на первичном и вторичном рыке начинается от 5%. Явный спад на вторичном рынке наблюдается в районах массовой застройки и зонах высокоплотной застройки, где существуют проблемы с дорожно-транспортной и социальной инфраструктурой. Такие квартиры не прибавляют в цене, поскольку покупателей стало меньше, и у них появился выбор. Стабильной ликвидностью пользуются «интересные» объекты с такими дополнительными опциями, как высокие потолки, уютный благоустроенный двор, красивый вид из окон, парк или залив в пешей доступности и пр.».

Николай Лавров придерживается несколько иной точки зрения: «Сегодня цены на вторичном рынке и на рынке новостроек стали приближаться друг к другу. Такое конкурентное преимущество первички, как невысокая по сравнению с готовым жильем цена, фактически ушло. Квартиры в спальных районах города с развитой инфраструктурой иногда становятся более выгодным вариантом покупки, чем жилье в новостройках на окраинах города».

Мнение Александра Гиновкера, генерального директора агентства недвижимости «Невский простор», вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, очень близко к мнению Николая Лаврова: «На наш взгляд, рынок новостроек просел меньше по причине того, что власти поддержали отрасль субсидированной ипотекой. Подавляющее большинство сделок на рынке происходит с использованием заёмных средств. На уровне слухов была информация о том, что рынок жилой недвижимости получит похожий инструмент, но этого не случилось. Отметим, что если бы это произошло, то плюсы были бы и для рынка новостроек, так как продавцы «вторички» с деньгами пришли бы в новостройки. Говорить о конкуренции между рынком вторичной недвижимости и первичной можно. Если раньше готовая квартира в уже сформировавшемся районе стоила всегда дороже, то сейчас ситуация изменилась. Продавцы квартир вынуждены снижать цены из-за низкого спроса. В итоге это привело к тому, что разница в стоимости между готовым жильём и строящимся практически отсутствует».

Надо сказать, что и Николай Лавров, и Александр Гиновкер анализируют ситуацию, прежде всего, в Санкт-Петербурге. Может быть, поэтому их точка зрения так резко отличается от мнения Елены Иванкиной, которая считает, что новостройки Московской области для объектов вторичного рынка вообще не конкуренты, и прежде всего, из-за плохой инфраструктуры: «Если взять рынок новостроек Подмосковья, то он вообще не продается. Огромное количество новостроек в Подмосковье сейчас продаются с 30%-ным дисконтом, еще 10% сбрасывают, если клиент расплачивается наличными, и еще могут сбросить цену, потому что ничто не продается. Этот коллапс там будет продолжаться дальше. Земли застроили, не задумываясь о том, где будут люди получать социальные услуги, без создания социальной и дорожной инфраструктуры, без изменения железнодорожной инфраструктуры – напротив, число электричек сократилось. Градостроительные планы липовые, без обеспечения социальной и транспортной базы. Застройщики и риэлторы сейчас обращаются к банкам и просят их смягчить условия кредитования, чтобы хоть что-то продать. Покупая вторичную недвижимость, человек видит уже сложившуюся инфраструктуру района, а не фантазии девелопера».

Итак, мнения разошлись. Кто-то считает, что первичка более выгодна по стоимости и потому востребована, а кто-то убежден, что при плохой инфраструктуре новостройки не спасет даже бросовая цена. Ничуть не больше единодушия проявляют эксперты, говоря о ближайших перспективах рынка.

Что станет с ценами до конца года?

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», оценивает перспективы рынка следующим образом: «В ближайшее время определенным катализатором для потребителей станет приближающееся окончание срока действия программы ипотеки с господдержкой на первичном рынке: сработает традиционный психологический фактор, провоцирующий «прыгать в вагон уходящего поезда» даже в том случае, если он останавливается на другом пути. Однако массового выхода покупателей не будет. Он возможен в том случае, если участники рынка ждут крутых перемен (прежде всего, роста цен). Сейчас в сегменте вторичного жилья подобные ожидания отсутствуют».

Александр Гиновкер считает, что рынок готового жилья вскоре пополнится новыми объектами, что снизит ценник: «После усиления налогового бремени на рынок выйдет существенный объем «вторички». Это будут прежде всего люди, которым будет накладно платить за свою недвижимость. Вероятнее всего, они будут стараться максимально быстро избавиться от своих объектов, и будут готовы делать достаточно существенные скидки. Ведь клиент, покупая такую недвижимость, не только приобретает квадратные метры, но и регулярные расходы».

Елена Иванкина с ним в корне не согласна: «Повышение налогов играет роль для владельцев квартир свыше 300 м, а также для владельцев особняков площадью более 2500-3000 м. Налоги в этих случаях действительно будут непосильными. Но это касается только узкого сегмента владельцев элитной недвижимости, не более 3% рынка, и на общей картине «вторички» никак не отразится».

До конца года осталось не так много времени. И очень скоро станет понятно, кто из аналитиков был прав.

Наталья Иванова, 22 ноября 2016

Комментариев нет

Работодателям запретят увольнять заемщиков ипотеки

В Госдуму внесен проект закона, запрещающий работодателям увольнять  сотрудников, имеющих долги по ипотечным займам, которые были оформлены на покупку первого жилья. С такой инициативой выступили депутаты фракции ЛДПР Виталий Пашин и Данил Шилков.

В пункты 2 и 3 ст. 81 Трудового кодекса РФ планируется внести соответствующие изменения. В этих пунктах ТК РФ описан порядок сокращения работников и увольнения по причинам недостаточной квалификации или несоответствия занимаемой должности. Согласно документу, увольнение сотрудников, у которых есть обязательства по ипотечным договорам на покупку первого дома или квартиры, не допускается. По мнению депутатов, граждане, выплачивающие ипотеку, в случае сокращения штата в организации должны иметь преимущественное право на сохранение рабочего места. Поскольку кредиты на жилье в основном берут люди, у которых есть семьи и дети, результатом увольнения нередко становится разрушение семьи и увеличение числа правонарушений.

Комментариев нет

Застройщики будут платить за нераспроданные квартиры

Эксперты считают, что новый налог может ударить по застройщикам, имеет место и факт намеренного удержания девелоперами некоторых объектов. Законодатели же достаточно продумали нововведение, предоставив для реализации жилья льготный период.

Застройщиков, работающих в Подмосковье, планируют обязать платить имущественный налог на квартиры, которые не были распроданы в течение одного года после сдачи дома в эксплуатацию. Такой законопроект был принят депутатами областного парламента в первом чтении, сообщается на сайте Мособлдумы.

Министр финансов Московской области Антон Котяков сообщил, что принятие этой нормы даст возможность вовлечь в налоговый оборот объекты недвижимости, которые числятся после завершения строительства на балансе у компаний-застройщиков. Сейчас все эти дома не облагаются налогом на имущество. Чиновник также добавил, что в Подмосковье более 5,4 тысячи объектов не облагаются налогом, а объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год.

Девелоперам выгодно держать часть ликвидного предложения

Некоторые эксперты считают налог на нераспроданные квартиры справедливым, ведь в регионе простаивает большое количество недвижимости, которую еще не купили. Вопрос в том, будет ли это стимулировать продавцов быстрее расстаться с новостройками?

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева напоминает о том, что все застройщики нацелены на получение прибыли, а демпинг любой ценой плохо отразится на стратегическом развитии компаний:

– Нераспроданные объемы квартир возникают не от прихоти застройщиков. Наоборот, любая компания стремится как можно быстрее конвертировать квадратные метры в деньги. Основа любого бизнес-проекта состоит в том, чтобы не просто «отбить» вложенные средства, но и получить прибыль, при этом текущая ситуация непроста для застройщиков. В области реализуется большой объем квадратных метров, и это при условии, что спрос на жилье весьма неоднороден. Подмосковье местами перегружено, и в условиях высокой конкуренции застройщики идут навстречу покупателям. Вместе с этим, снижать сильно цены тоже нельзя, и демпинг (чтобы реализовать жилье во что бы то ни стало) чреват появлением финансовых дыр. Таким образом, меры по реализации сбора денежных средств рискуют усилить в дальнейшем проблемы застройщиков, которые не смогли реализовать оптимизационные решения и оказались в непростой ситуации.

 

 

 

Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК «Гранель», признает, что часть застройщиков специально держат большую часть квартир для того, чтобы извлечь максимальную прибыль, и нововведения не остановят таких игроков рынка:

– Стратегию продаж каждый застройщик определяет для себя самостоятельно. Безусловно, девелоперам выгодно придерживать часть ликвидного предложения, чтобы затем продавать на завершающем этапе строительства по более высокой цене. Не думаю, что налоговое обременение заставит таких  девелоперов поменять тактику.

В будущем закон может ударить по всем застройщикам

Насколько же сильно это нововведение ударит по застройщикам, ведь министр финансов Московской области Антон Котяков приблизительно подсчитал, что объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год?

Татьяна Подкидышева признает, что мера может пополнить бюджет области, однако другой своей стороной она бьет по частному бизнесу, эксперт не уверена, что данный способ будет, в конечном счете, выигрышным:

– На сегодняшний день основной объем квартир реализуется в течение периода строительства объекта, и к моменту завершения работ ассортимент предложения значительно сокращается. Однако если рынок в той локации, где идет строительство жилого комплекса, перегружен предложением или предлагаемые варианты не находят покупателей в силу различных обстоятельств, то подобная величина будет только расти. Это поднимет ежегодный сбор с нераспроданных квартир, но в перспективе ударит по застройщикам, которые столкнулись с проблемами реализации оставшегося объема предложения (эта доля с учетом сложной экономической конъюнктуры и падения спроса в перегруженных объектами локациях может быть весьма существенной).

Наталья Медникова приводит еще причину нахождения на рынке нераспроданных объектов – плох сам проект: выбранное место, доступность и качество самой недвижимости. В то же время Медникова  допускает факт того, что застройщик может просто завышать цены.

– В ликвидных проектах на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости нераспроданных квартир остается не много – не более 10%. В наших проектах доля таких квартир в общем объеме предложения варьируется от 0 до 5%, в зависимости от проекта. Например, в ЖК «Алексеевская роща» в городе Балашиха, когда строительство закончилось, не осталось ни одной квартиры на продажу.

Если количество нереализованных квартир превышает 10%, это свидетельствует о возможных проблемах в проекте, его низкой ликвидности, – продолжает эксперт. – Так может получиться, если жилой комплекс расположен в неудачной локации, имеет плохую транспортную доступность, а качество строительства оставляет желать лучшего. Еще одна причина – неадекватная ценовая политика застройщика.

При непростой экономической ситуации потери понесут застройщики и покупатели

Не получится ли так, что за все придется расплачиваться, как часто бывает, покупателю?

Татьяна Подкидышева допускает такую возможность, однако при непростой экономической ситуации застройщики не смогут долгое время держать завышенные цены, а со временем будут вынуждены пойти на скидки, при этом с другой стороны на них будет обрушен новый налог:

– Скорее всего, застройщики захотят переложить эту нагрузку на плечи покупателей, однако текущая экономическая ситуация не позволит этого сделать. В условиях высокой конкуренции на рынке повышение чека сделки приведет к снижению спроса на объект. В случае серьезных проблем застройщикам придется опасно демпинговать, и ситуация с налогом еще больше осложнит и так непростую ситуацию.

Застройщикам предоставят льготы, главное – все продать за год

Если ситуация грозит столь серьезными последствиями для всего строительного бизнеса (напомним, значительная часть всех объектов, строящихся в стране, расположена в Подмосковье),  можно ли предложить какие-либо альтернативные меры?

Татьяна Подкидышева считает, важным дополнением для нового закона станет определение непосредственно того момента, когда нераспроданные объекты можно начать облагать налогом:

– Ввод налога будет стимулировать застройщика избавляться от остатков и по возможности стремиться реализовать все на этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, однако, как мы  уже отмечали, все не так просто. Спрос не «резиновый»,  а объемы жилья только растут.

Также нужно понимать, с какого момента объем квартир будет считаться нераспроданным и облагаться налогом. От этого тоже будет зависеть, насколько сильно мера ударит по застройщикам, – подытоживает эксперт.

Наталья Медникова считает, что законодатели уже предусмотрели такую меру – будет введен льготный период для реализации квартир, за это время можно успеть все продать. Есть лишь одно условие – стабильность на рынке. Эксперт:

– К моменту ввода объекта недвижимости в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается на 30-40%. Застройщик может заложить расходы на налоговые выплаты в эту разницу. Совсем не обязательно, что девелоперы начнут накручивать цены на готовые квартиры. Все-таки их не выгодно держать на балансе, а следовательно, нужно как можно быстрее реализовать.

Необходимо обратить внимание еще на один момент. Законодатели предусмотрели льготный период для застройщиков. В течение одного года готовые новостройки не будут облагаться налогом. Этого времени вполне достаточно, чтобы распродать остатки квартир, конечно, при условии стабильной ситуации на рынке жилья, – добавляет Медникова.

Комментариев нет

В России хотят установить минимальный стандарт жилья 20 «квадратов»

Российские власти рассматривают идею создания в стране линейки стандартного жилья. Минимальная площадь квартиры составит 20 «квадратов». Площадь самых просторных квартир будет составлять 100 кв. метров, пишет BFM.ru. Как заявил первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, государственные административные и денежные ресурсы стоит вкладывать в этот сегмент жилищного рынка.

Во время международного форума «Среда для жизни: новые стандарты», который проходил в Татарстане и Петербургского экономического форума, поднимался вопрос о «Программе 20-100». Программа предусматривает шаг в 20 метров  для квартир в домах стандартной массовой застройки. В коммерческих сегментах обычно используется шаг в два-три метра.

Многие критикуют стартовые 20 метров жилплощади, поскольку убеждены, что такие малогабаритные квартиры некомфортны и подходят только для молодежи, не предъявляющей каких-либо требований к жилью.

В ходе форума «Среда для жизни: новые стандарты» провели  исследование и изучили практики строительства стандартного жилья в разных странах.

В Дании площадь стандартной квартиры с одной спальней — 75 кв. метров. Минимальная площадь квартиры в Испании составляет 30 кв. метров. В США площадь хотя бы одной комнаты должна быть не менее 11 «квадратов», остальные комнаты должны быть не менее 6,5 квадратных метров, а минимальная площадь кухни в стандартной квартире — 4,65 «квадратов». В Китае минимальная площадь арендного жилья составляет 30-40 квадратных метров, жилье, которое строится на продажу, должно быть немного больше.

Ранее вице-премьер РФ Виктор Шувалов назвал малогабаритные квартиры площадью 20 кв. метров смешными, однако после признал, что в мире популярность маленьких квартир довольно высока.

Комментариев нет

В столице удвоилось количество арендаторов из-за рубежа

Действительно ли в Россию возвращаются арендаторы жилья из-за рубежа? Эксперты не сходятся в оценках по этому вопросу. Есть основания полагать, что доля нанимателей из Азии увеличивается, при этом из Европы едут все меньше, часть предприятий переводит своих специалистов, наоборот, в регионы.

В Москве в два раза увеличилось количество иностранных и региональных компаний, арендующих жилье для своих сотрудников. Положительные изменения зарегистрированы по сравнению с прошлым годом. Данные приводят эксперты компании «Инком-недвижимость».

Специалисты подсчитали, что основную часть квартир для своих сотрудников снимают компании из Азии (49,5%), а вот из Европы  теперь — только 3% «корпоративных» нанимателей квартир.

Кроме того, эксперты агентства недвижимости приводят данные о том, что в сентябре 2013 года 18% от общего объема предложения на рынке аренды в столице приходилось на долю квартир, арендуемых филиалами зарубежных и региональных компаний для своих представителей. Стоит заметить, что большую часть квартир (около 45% объектов) снимали служащие фирм из Европы и США. На долю же представителей стран Азии приходилось всего 10%.

В 2014 г. доля корпоративных арендаторов снизилась до 12%, в 2015 г. — до 6%. На данный момент доля такого вида аренды практически вернулась к значению 2014 г., теперь она составляет 11,5%.

«В этом году на рынке найма вновь стали появляться европейские фирмы — арендаторы жилья: они регистрируют совместные предприятия на территории России и производят продукцию, на которую действие эмбарго не распространяется. Соответственно, появляется необходимость в квартирах для временного проживания зарубежных специалистов», — поясняется в сообщении агентства недвижимости.

Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-недвижимость», пояснила, что представители и иностранных, и наших компаний традиционно арендуют двух- и трехкомнатные квартиры в сегментах комфорт и бизнес-классов. По статистике, наибольшей популярностью пользуются районы ЗАО, ЮЗАО, САО в пешей доступности от станций метро.

Как иностранцы влияют на рынок недвижимости Москвы? Что предпочитают снимать? Влияют ли на него сотрудники из регионов, являющиеся представителями провинциальных компаний? Стоит ли ожидать массового возвращения зарубежных арендаторов? Ниже три точки зрения на состояние рынка «корпоративной» аренды.

Компании уходят в регионы

Антон Борин, управляющий партнер агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Москва, офис «Бабушкинская», не считает, что рынок «корпоративной» аренды в столице увеличивается. Действуют санкции, а это неблагоприятный, по мнению эксперта, фон. Часть компаний, чтобы сократить издержки, переводит свои филиалы из Москвы в регионы:

— Я бы не стал говорить как об увеличении количества иностранных компаний, присутствующих на нашем рынке, так и о каком-то всплеске активности среди региональных компаний, открывающих свои представительства в Москве. Напротив, сейчас тенденция такова, что бизнес оптимизирует свои расходы  и из столицы уходит в регионы. И тем более, в связи с санкциями, вряд ли стоит ждать массового наплыва иностранцев-арендаторов в Москву. Да, некоторые компании, конечно, пытаются нарастить бизнес в московском регионе, но этому не способствует нестабильная обстановка в экономике. Как результат — все это находит свое отражение и на рынке аренды, который, как и любая другая сфера недвижимости, переживает сейчас не лучшие времена.

В этой связи говорить о том, что сотрудники иностранных или российских региональных компаний серьезно влияют на рынок аренды, не приходится. Тем более что такие компании арендуют жилье, как правило, для руководителей среднего и высшего звена, а это сегмент рынка аренды выше среднего, но ни в коем случае не массового. Он и раньше не оказывал решающего влияния на столичный рынок аренды, и уж тем более не может оказывать его сейчас, — добавляет эксперт.

Доля китайских арендаторов увеличивается

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, отмечает перераспределение на рынке аренды в пользу азиатских, в основном китайских, компаний, также он не видит причин говорить об увеличении иностранных арендаторов. Скорее можно считать тенденцией уменьшение клиентов из числа представителей западных компаний:

— Мы не отмечаем тенденции к увеличению количества иностранных арендаторов. Действительно, есть определенный интерес со стороны азиатских компаний, преимущественно китайских. Присутствуют запросы и от турецких представителей, есть небольшой спрос от итальянцев. На мой взгляд, процентное увеличение присутствия на рынке аренды азиатских компаний связано, скорее всего, с сокращением доли компаний западных представителей. Случаев обращения новых европейских компаний у нас нет, а вот уже работающие предприятия и организации практически не привозят новых иностранных сотрудников. Так, например, одна из французских компаний, два-три раза в месяц обращавшаяся с целью поиска квартир для сотрудников европейцев, последний раз это делала полтора года назад. Квартиры сегодня арендуются преимущественно для наших соотечественников.

 

 

Китайские компании тратят на квартиры от 300 тыс. рублей в месяц

Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», рассказывает об увеличении количества клиентов из-за рубежа на рынке элитной недвижимости. В отличие от коллег, он говорит не только об арендаторах из Китая, но и из Европы. При этом китайские топ-менеджеры предпочитают более дорогое жилье (от 300 тыс. рублей), европейцы стали скромнее (от 150 тыс. рублей), россияне же обладают еще более скромными потребностями. В целом же на рынке «корпоративной» аренды появляются предпосылки для роста цен:

— С самого начала 2016 года действительно увеличивается интерес к аренде, особенно со стороны иностранцев. В основном это выходцы из Европы и Азии (из Азии преимущественно китайцы), которые работают в крупных международных корпорациях и организациях, дипломаты и их семьи. Китайцы предпочитают арендовать достаточно дорогие лоты, стоимостью от 300 тыс. рублей и выше. Для них принципиально важно жить в центре столицы, причем место работы может быть удалено. Европейские арендаторы снимают менее дорогие объекты — от 150 тыс. рублей, для них самый важный фактор — это близость жилья к месту работы.

Что касается арендаторов из провинции, то здесь разброс предпочтений существенно выше. Они могут арендовать как сравнительно недорогие лоты на вторичном рынке (ниже 100 тыс. рублей), так и квартиры в элитных жилых комплексах. В совокупности бизнес-туристы составляют существенную долю рынка аренды премиального жилья, поэтому не исключено, что ставки в этом сегменте будут расти на фоне оживления экономической активности, — заключает эксперт.

Комментариев нет

Недвижимость и налоги: чего ожидать в 2017 году

Налог на имущество с налогом на доходы физических лиц в части продажи недвижимости претерпевает очередные изменения, запланированные еще пару лет назад. К тому же власти обещают ужесточить контроль над уплатой налогов. О том, сколько теперь придется платить и за что.

Каждый год на 0,2% больше

Новая схема расчета налога на имущество была принята в 2014 году, в ее основе – кадастровая стоимость, а не инвентаризационная. Согласно статье 402 Налогового кодекса РФ, реформа налогообложения частного имущества должна постепенно произойти к 2020 году. При этом ежегодно будет проводиться увеличение налоговой ставки на две десятых процента. На данный момент изменения уже коснулись городов федерального значения – Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. У других субъектов федерации есть право до 2020 года самостоятельно определить дату введения новых правил расчета налога, т.е. определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. С 2016 года в 27 регионах России уже действуют новые расчеты, а с 1 января 2017 года начнутся второй и третий этапы постепенного изменения налогооблагаемой базы налога на имущество. В первый год переходного периода собственники имущества будут платить лишь 20% от общей суммы начисления, а к концу реформы – полную сумму налога.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «ФИНАМ»:

— Первые четыре года сумма налога будет увеличиваться с помощью так называемых понижающих коэффициентов: в первый год – 0,2 от стоимости БТИ, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8 и достигнет максимума на пятый год. Кадастровая стоимость снижается на 20 кв. м, если это основное жилье. Уже в этом году сумма налога с учетом 20 кв. м и коэффициента 0,2 повысится где-то в среднем в 2-3 раза.

Для наглядности рассмотрим формулу расчета налога. Выглядит она так: (Н1 – Н2)×К + Н2. Н1 – это размер налога, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости. Н2 – размер налога, рассчитанный исходя из инвентаризационной стоимости. К – это коэффициент, размер которого отличается в зависимости от региона. Для областей и республик, в которых реформа началась раньше, уже в 2017 году будет применяться коэффициент 0,6, в других – 0,4, а в тех уголках страны, которые в последнюю очередь подключатся к реформе, он будет равен 0,2.

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:

— Для примера возьмем трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м, принадлежащую одному собственнику. Её инвентаризационная цена составляет 464 546 рублей. Кадастровая стоимость – 2 456 732 рублей. Сначала рассчитываем налог с кадастровой стоимости. Чтобы его вычислить, надо узнать налогооблагаемую базу. Для этого вычитаем цену 20 квадратных метров из общей кадастровой стоимости помещения. Получится 1 965 385 рублей 60 копеек. Примем ставку за 0,1%. Следовательно, налог, исходя из кадастровой стоимости, будет равен 1 965 рублей 39 копеек. Данную сумму хозяин этой квартиры будет платить с 2020 года. Теперь рассчитаем размер налога по инвентаризационной стоимости путем её умножения на размер доли в праве собственности и на налоговую ставку. Пусть ставка будет равна 0,2%. Тогда 464 546×1×0,2% = 929 рублей 09 копеек. Теперь подставим полученные данные в формулу расчета налога и рассчитаем налог за 2016 год с коэффициентом 0,4: (1965,39 – 929,09) × 0,4 + 929,09. В итоге у нас получится 1 343 рубля 61 копейка. Налог за 2017 год рассчитывается точно так же. Только вместо 0,4 нужно использовать коэффициент 0,6 или тот, который действует в вашем регионе. Получим 1 550 рублей 87 копеек. Следовательно, за год налог увеличится почти на 15%. А в 2018 году он вырастет еще больше, так как налоговые органы применят коэффициент 0,8.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

— Согласно статье 401 Налогового кодекса РФ, изменения коснутся собственников любого вида имущества – квартир, комнат, домов, дач, гаражей, машино-мест, единых недвижимых комплексов, объектов незавершенного строительства, творческих мастерских, негосударственных музеев и библиотек, хозяйственных построек на дачных участках и наделах, выделенных под индивидуальное жилищное строительство.

А льготы есть?

От уплаты налогов будут освобождены собственники комнат, квартир и домов площадью 10, 20 и 50 кв. м соответственно. При этом ранее действующие налоговые льготы сохранятся только в отношении одного объекта недвижимости каждого вида (на одну квартиру, один дом и один гараж).

Климент Русакомский:

— Категории лиц, имеющих право на налоговые льготы, указаны в ст. 407 Налогового кодекса РФ. В частности, к ним относятся Герои СССР, Герои РФ, лица, награжденные орденом Славы трех степеней, инвалиды I и II групп инвалидности, участники Гражданской войны, Великой Отечественной войны, пенсионеры, лица, имеющие право на получение социальной поддержки, и т.д.

Олег Сухов:

– Наряду с ними льготы смогут оформить чернобыльцы, ликвидаторы, граждане, подвергшиеся радиоактивному заражению во время аварий или принимавшие участие в испытаниях ядерного оружия. Также государство предоставило налоговые послабления семьям военнослужащих, потерявших кормильца, пенсионерам, мужчинам от 60 лет и женщинам от 55 лет, лицам, осуществляющим профессиональную творческую деятельность в специально оборудованных помещениях. Замыкают перечень дачники, огородники и владельцы жилых домов. Они имеют право на льготу в отношении хозяйственных построек площадью не более 50 кв. м.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

— Ставка налога не будет превышать 0,1% для жилых домов, в том числе недостроенных жилых помещений, гаражей и машино-мест, а также хозяйственных строений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м, расположенных на садовых и дачных земельных участках.

Если не пришла квитанция из налоговой

Еще одно нововведение коснется самого факта уплаты данного налога. Не секрет, что многие собственники, зная о своей обязанности платить налог, ни разу не получали из налоговой квитанцию и уж тем более не порывались самостоятельно прийти в инспекцию и заплатить налог. «Пробелы» в доставке налоговых уведомлений объясняются плохим уровнем взаимодействия госструктур: вероятно, Росреестр не передает налоговой данные обо всех собственниках, поэтому кто-то получил платежку, а кто-то – нет. Однако с нового года все собственники, независимо от получения квитанции, должны будут обратиться в налоговую инспекцию и заплатить налог самостоятельно. Даже если до конца 2016 года вы не получите извещение, то нужно до 1 января сообщить об этом налоговикам. Если снова пренебречь этим, то придется выплачивать налоги за владение квартирой, которые накопились за три года, а к ним приплюсуют еще и штраф в размере 20% от суммы долга.

Кадастр «залез» и в куплю-продажу

Новости от НДФЛ в части продажи недвижимости тоже имеют место. Причем с начала 2016 года этот налог уже претерпел определенные изменения, касающиеся минимального срока владения имуществом для его безналоговой продажи. Три года увеличили до пяти лет, а ставка налога осталась прежней – 13%. Напомним, что те, кто купил квартиру после первого января 2016 года, в случае ее продажи в течение пяти лет с момента регистрации будут платить налог. Это же правило действует и для жилья, впервые внесенного в ЕГРП после 1 января 2016 года. А с 2017 года налоговики идут дальше и начинают проверять расчет налога с продажи имущества путем сравнения цены, указанной в договоре, с кадастровой стоимостью объектов, умноженной на коэффициент 0,7.

Олег Сухов:

– Если договорная цена окажется выше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то налог будет считаться от суммы, указанной в договоре. А если цена договора окажется ниже, то фискальные органы рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, умноженной на те же 0,7.

Климент Русакомский:

– С 2017 года граждане РФ обязаны будут уведомлять Федеральную налоговую службу РФ о появившемся у них новом имуществе.

Больше «теневых» сделок и судов?

Предстоящие перемены выгодны только государству, которое ищет все новые и новые способы пополнения казны. При этом для ряда простых людей нововведения станут непомерным бременем. В первую очередь возмущает россиян поверхностно проведенная в 2013 году кадастровая оценка.

Алина Дмитриева:

— Преобразования в сфере налогов на имущество физических лиц, которые ожидаются с 1 января 2017 года, значительно «ударят» по кошельку граждан. Переход с инвентаризационной стоимости имущества к определению налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости, существенно повысит размер оплачиваемых налогов, а также увеличит количество судебных дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Климент Русакомский:

— С одной стороны, наличие переходного периода позволит сделать данное увеличение налога постепенным и не таким резким. С другой, нововведения могут привести к увеличению числа «теневых» сделок на рынке недвижимости, а также к сознательному занижению цены сделки в целях уменьшения размера уплачиваемого налога.

При этом эксперты называют происходящий процесс объективным, мол, во всем цивилизованном мире рынок недвижимости уже давно руководствуется кадастровой стоимостью объектов. Другое дело, что для адекватного восприятия народом нововведений необходимо было более ответственно подойти к вопросу организации кадастровой оценки. Также юристы считают, что момент для реформ выбран неудачный. Реформы в кризис подрывают и без того далеко не патриотичный настрой людей, повышая социальную напряженность в обществе. В любом случае рынок недвижимости, где спрос все еще существенно отстает от предложения, может захлестнуть новая волна выставления объектов на продажу и для сдачи в аренду. И связано это будет именно с увеличением размера налога на недвижимость.

Олег Сухов:

— Прежде всего ощутят на себе нововведения малообеспеченные граждане, особенно которые проживают в дорогом и большом жилье или получили несколько квартир по наследству. Эти россияне будут нести значительные затраты и попытаются избавиться от части собственности либо станут сдавать помещения в аренду. Данный процесс приведет к небольшому снижению цен. Как ни странно, закон ударит также по владельцам элитных особняков и квартир. Здесь налоги будут очень высокими. Можно ожидать, что многие собственники выставят свою недвижимость на продажу, и её цена тоже упадет. В этом случае Россия пойдет по западному пути. В Европе и США десятилетиями пустуют дорогие дома и квартиры, построенные в стабильные периоды – 50-60, 80 и 90-е годы XX века, и выставленные на продажу в период кризиса, но не востребованные. Так будет и у нас.

Лилия Гладкая, 26 октября 2016

Комментариев нет

В Москве снизился срок экспозиции арендного жилья

В третьем квартале 2015 года в Москве на поиск арендатора требовалось в среднем 22 дня, в Московской области квартиры сдавались в аренду за 25 дней. В третьем квартале этого года срок экспозиции арендного жилья снизился до 17 и 18 дней соответственно, отмечается в исследовании Аналитического центра ЦИАН. В московском регионе срок экспозиции арендного жилья за год снизился на 20%. Дольше всего сдаются квартиры площадью более 85 кв. метров. Самый маленький срок экспозиции, всего 12 дней, у небольших квартир площадью до 35 кв. метров.

Глава департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова также отмечает сокращение сроков экспозиции квартир в московском регионе. По ее словам, осенью прошлого года арендаторы принимали решение о найме жилья за неделю-полторы. Они могли выбирать из восьми-десяти вариантов. Сейчас объявления о сдаче ликвидных объектов не задерживаются дольше одного-двух дней. При этом в базе данных регулярно появляются новые «ходовые» предложения, поэтому выбор у арендаторов довольно большой.

Стоимость аренды не растет

В исследовании ЦИАН говорится, что если сроки экспозиции сокращаются, это свидетельствует о потенциале роста цен. Но сейчас не наблюдается роста стоимости аренды. В третьем квартале 2016 года средняя цена аренды столичной «однушки» не превышала 30 тысяч рублей. В прошлом году такие квартиры сдавались по цене 30,7 тыс. рублей.  Стоимость аренды двухкомнатных и трехкомнатных квартир увеличилась незначительно. По мнению аналитиков компании, стагнация цен связана с ростом предложения аренды в новостройках. Также специалисты отмечают в некоторых районах инвестиционное «давление». Из-за выхода на рынок большого объема однотипных новых квартир  арендодатели вынуждены демпинговать, чтобы вернуть свои вложения. Это сдерживает цены на рынке аренды.

Острая фаза кризиса миновала, граждане адаптировались к новым условиям, вырос уровень потребительской уверенности. Многие столичные арендаторы в кризис переезжали жить в Подмосковье. Сейчас такой тенденции больше не наблюдается, говорится в исследовании ЦИАН. Если нынешний вектор развития рынка сохранится, ставки аренды в столице в ближайшие три-шесть месяцев могут вырасти на 5–7%, в некоторых подмосковных городах рост ставок может составить 3–5%, полагают аналитики ЦИАН. На стоимость аренды может повлиять повышение транспортной доступности и развитие инфраструктуры.

Увеличивается число предложений без комиссии

На рынке аренды жилой недвижимости увеличивается число лотов, которые сдаются без комиссии. В октябре текущего года в Москве из 17,5 тыс. объявлений примерно половина не включали условие о выплате риелтору комиссионного вознаграждения, говорится в аналитическом материале ЦИАН. Среди квартир, сдаваемых в аренду без комиссии, примерно 2% — это доступные предложения, по которым ставка не превышает 50 тысяч рублей в месяц. На квартиры бизнес-класса приходится 34% таких объявлений. Большая часть квартир, которые сдаются без комиссии, более 60% — это элитное жилье. Осенью этого года почти 95% элитных квартир предлагали снять без уплаты комиссии риэлтору. Больше всего квартир без комиссии сдаются в Центральном административном округе Москвы. Их доля занимает 63%. В Западном округе доля арендного жилья без комиссии занимает 17%, в Северном округе — 6,5%. Самая низкая доля предложений аренды квартир без комиссии, всего по 1%, в Восточном и Юго-Восточном округах столицы.

Комментариев нет

Квартиры в Москве и Подмосковье подорожают

На рынке новостроек Москвы и Подмосковья цены снова начинают расти. По прогнозам экспертов, в ближайшие два-три квартала стоимость первичного жилья в столице вырастет на 10-12%, в Московской области — на 6-8%, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на аналитиков компании ЦИАН.

В кризис застройщики поддерживали спрос, сокращая метраж квартир и продавая объекты на этапе котлована.  Сейчас компании надеются получить прибыль, продавая квартиры в домах с высокой степенью готовности.

Цены вырастут на  7-9%

В ближайшие два-три года в столичных новостройках средняя стоимость предложения увеличится на 10-12%, в Подмосковье цены вырастут на 6-8%, говорится в исследовании, проведенном аналитиками ЦИАН. По словам руководителя аналитического центра ЦИАНа Алексея Попова, рост цен в столице с учетом дисконтов и акций составит 7-9%, в области стоимость первичного жилья увеличится на 3-5%.

Цены на рынке новостроек в последнее время снижались. В Москве в конце третьего квартала средняя стоимость «квадрата» первичного жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилась на 9,5%, до 182,4 тысяч рублей. В Новой Москве стоимость кв. метра в новостройках подешевела на 3,7%, до 95 тыс. рублей. В Московской области за этот период произошло незначительное снижение, стоимость кв. метра составила 78,2 тыс. рублей.

По словам Попова, ситуация на рынке меняется. В августе этого года было заключено на 6% больше долевых договоров, чем в декабре докризисного 2014 года. Застройщики повысили цены на квартиры.

По информации ЦИАН, в столице в 67 из 245 новостроек произошло повышение цены «квадрата», еще в 164 комплексах цены не изменились, и только в 14 новостройках произошло снижение цен. В компании полагают, что в ближайшие два-три квартала на уровень цен будут оказывать влияние такие факторы как рост качественного предложения жилья в проектах высокой стадии готовности, отложенный спрос, прогнозируемое снижение ипотечных ставок до 10%.

Факторы, которые поддерживали цены и спрос в 2014-2016 годах, уже не будут актуальны. Это сокращение застройщиками площади квартир, демпинг, запуск проектов на территории бывших промзон возле новых станций Московского центрального кольца, а также программа господдержки ипотеки, которую не планируется продлевать в 2017 году.

У застройщиков больше нет возможности снижать цены

Эксперты ЦИАН отмечают, что застройщикам невыгодно увеличивать число крошечных студий и малогабаритных «однушек», поскольку это влечет за собой дополнительные обязательства: дома нужно обеспечивать большим количеством парковочных мест, кроме того, теряются полезные площади. Выводя на рынок большое число квартир в домах на этапе котлована, застройщики увеличивают срок реализации проекта. Это приводит к затовариванию рынка. Демпинг тоже перестает быть актуальным: сейчас компании уже не могут себе позволить привлекать покупателя, предлагая заниженные цены, поскольку себестоимость строительства растет.

Комментариев нет

Заёмщики рискуют остаться без защиты от коллекторов

Закон, защищающий заёмщиков от “чёрных” коллекторов, может так и не заработать из-за бездействия правительства, считают в ОНФ.

Закон, ограничивающий деятельность коллекторов, может так и не вступить в силу в следующем году, и заёмщики останутся без обещанной защиты от недобросовестных взыскателей. Это следует из письма сопредседателя Центрального штаба Общероссийского народного фронта Ольги Тимофеевой премьер-министру РФ Дмитрию Медведеву, с которым ознакомился Лайф.

— Вызывает озабоченность тот факт, что до настоящего времени Правительством Российской Федерации не принят правовой акт об определении органа, уполномоченного осуществлять ведение государственного реестра, контроль (надзор) за деятельностью юридических лиц, осуществляющих деятельность по возврату просроченной задолженности, — указывает в документе госпожа Тимофеева. — За оставшиеся три месяца представляется проблематичным осуществить кадровое и финансовое обеспечение деятельности новых подразделений данного органа, вследствие чего встаёт вопрос о его эффективной и полноценной деятельности с 1 января 2017 года.

Иными словами, хотя закон об ограничении деятельности коллекторов принят и широко разрекламирован, следить за коллекторами просто некому: правительству недосуг принять документ, чтобы наделить этим правом надзора хоть какое-то из многочисленных ведомств. А сделать это, по закону, оно должно было до 3 октября.

И даже если сейчас оно будет оперативно принято, выбранное ведомство (согласно предложению Минэкономразвития, этим ведомством должен стать Минюст) не успеет сформировать необходимый штат и разработать все необходимые для надзора документы, рассказал Лайфу руководитель проекта ОНФ “За права заёмщиков” Виктор Климов. Кроме того, предполагается, что выбранный орган будет контролировать только тех коллекторов, которые будут включены в специальный реестр (его, впрочем, тоже пока нет). Нелегальные же коллекторы по-прежнему будут терроризировать граждан.

— Планируется, что новый уполномоченный орган сконцентрирует свою надзорную деятельность исключительно на профессиональных взыскателях, состоящих в соответствующем “легальном” реестре, — возмущается Виктор Климов. — В то же время основную массу нарушений, по данным мониторинга ОНФ, допускают нелегальные коллекторы. И если выпустить их из виду, то число нарушений, несомненно, останется на прежнем уровне.

Кроме того, согласно закону, ответственность за нарушения со стороны коллектора несёт не только коллекторская компания, но и кредитор, который передал ему долг. И если уполномоченный орган будет следить только за “легальными” коллекторами, выписывать штрафы для кредиторов будет просто некому, опасается Климов.

“Прошу вас дать поручение об ускорении разработки соответствующих нормативных актов Правительства Российской Федерации, обратив особое внимание на необходимость пресечения массовых нарушений со стороны взыскателей, не состоящих в реестре, а также на обеспечении контроля за переуступкой задолженности таким лицам и организациям кредиторами в соответствии с требованиями законодательства”, — просит госпожа Тимофеева премьер-министра в письме.

Получить комментарий от пресс-секретаря главы правительства Натальи Тимаковой вчера не удалось: она не брала трубку мобильного телефона.

Согласно принятому летом “антиколлекторскому” закону, взыскателям задолженности запрещается применять силу и угрожать гражданам, а также причинять вред их здоровью и имуществу и оказывать психологическое давление. Кроме того, коллекторы не должны звонить должникам по ночам и чаще двух раз в неделю. При этом правом собирать долги будут обладать только те компании, которые будут включены в специальный реестр.

Участники рынка также обеспокоены бездействием правительства.

— У профессионального сообщества факт неготовности правительства к реализации закона вызывает даже большее беспокойство, чем у правозащитников, — заявляет директор Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств Борис Воронин. — Ведь если до 1 января коллекторские агентства не смогут вступить в госреестр и разобраться, как соответствовать новым правилам игры, крайними могут оказаться именно они. “Белым” коллекторским агентствам, которые взаимодействуют с миллионами российских должников, надо успеть подготовить и подать документы, обучить персонал, внести изменения в IT-системы и настроить работу своих колл-центров.

— На сегодня мы полагаем, что подготовка нормативной базы не завершена, работа над ней требует существенного времени, цена ошибки здесь достаточно велика — речь может идти о судьбе отрасли и благополучии финансового рынка, — подтверждает и президент “Секвойя кредит консолидейшн” Елена Докучаева. — В этой связи было бы логичным перенести дату вступления закона в силу на более поздний срок.

НАПКА также уже направляла аналогичное письмо в правительство, но пока безрезультатно, говорит Воронин. По его мнению, главная проблема сама по себе даже не в том, что регулятор не успеет разобраться со своими кадрами и финансами. До 1 января он должен разработать, согласовать и утвердить около десятка нормативных актов, без которых 230-ФЗ не может начать работать. Например, регламент внесения коллекторских агентств в реестр, порядок отчётности их перед регулятором, форму отказа должников от общения с взыскателем и другие документы, важные как для кредиторов, так и для заёмщиков.

В итоге складывается абсурдная ситуация: рынок готов выполнять требования нового закона, а правительство, которое его разработало, внесло в Госдуму и громко декларировало необходимость защиты прав должников, — нет, заключает Воронин.

Комментариев нет

Чтобы «коммуналка» не разоряла бюджет: как уменьшить размер платежей

Для многих коммунальная платежка в почтовом ящике – известие недоброе. Указанная в ней сумма не радует глаз, а иногда даже возмущает. Но большинство с обреченным вздохом ее оплачивает и живет дальше, до следующей платежки. И лишь немногие знают, что сумма в квитанции иногда подлежит изменению в меньшую сторону. Узнайте и вы!

За что и кому платим

Перед тем, как заняться непосредственно уменьшением коммунальных платежей, необходимо понять систему обслуживания дома. Каждый дом или несколько домов, расположенных рядом, образуют ТСЖ (товарищество собственников жилья), которое, по решению Общего собрания собственников, заключает договоры с подрядными организациями для решения всех домовых нужд. Если дом не создавал ТСЖ, то городские власти автоматически «приставили» к нему управляющую компанию (УК), которая решает те же задачи. Вся разница в том, что при ТСЖ решения принимают жители, при УК – чужие люди за вас. Правда, нередки случаи, когда понятие ТСЖ является довольно условным, а работающие там люди ведут себя так, словно не они служат на благо вашего дома, а вы находитесь у них в кабале и платите дань (читай – коммунальные платежи). В таких ситуациях надо особенно «держать уши востро» и проверять каждую строчку в платежке.

Все расходы в платежном документе делятся на два основных раздела:

– ремонт и содержание жилья;

– потребление ресурсов.

В пункте 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491 указано, что к содержанию относят: осмотр и оценку состояния жилья, освещение (в т.ч. замену лампочек) и уборку подъездов, уничтожение грызунов, сбор и вывоз мусора, меры пожарной безопасности, уход за клумбами и деревьями на придомовой территории, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (например, подаче отопления). В общем, все, что касается кровли, стен, фасада, окон и дверей, подъездов, чердаков и подвалов, мусоропроводов, газовых труб, системы центрального отопления и водоснабжения, электропроводки, придомовой территории включает эта строчка.

Ирина Киршина, эксперт социальной правозащитной сети «Так-так-так»:

– Расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, вопреки всеобщему мнению, утверждаются не управляющей компанией, а общим собранием собственников квартир, т.е. только собственники могут утвердить перечень работ к договору управления домом и установить размер взимаемого УК тарифа. Если УК навязывает собственникам услуги, которые им не нужны (например, уборка подъездов в небольшом доме, где всего несколько квартир), то собственники могут вынести на общее собрание вопрос об отказе от данной услуги и о соразмерном снижении платы за содержание и ремонт. Кстати, если в небольшом доме 30 и менее квартир, собственники могут отказаться от заключения договора с УК и осуществлять непосредственное управление домом. В этом случае платежи на содержание и ремонт будут осуществляться не круглый год, а только если собственники примут решение производить какие-то работы, утвердят сметы и установят срок, в течение которого будет осуществляться сбор средств.

Это глобальный подход к решению проблемы высоких коммунальных платежей. И в большинстве домов, где насчитывается сто и более квартир, этот вариант не приживется. Этим жильцам эксперты советуют делать ставку в попытке снижения суммы в платежке на другие строчки. Потребление таких ресурсов, как вода, свет, газ и отопление – это переменные суммы, плата за которые зависит от фактически использованного объема. И в силах каждого жильца тратить этих ресурсов меньше. Самый верный путь – установка приборов учета. К тому же это обязывает делать Федеральный закон «Об энергосбережении». Если счетчика у вас нет, значит, платите вы по нормативу с человека, который, как правило, существенно превышает фактическое потребление. Согласно тому же закону, из года в год норматив будет повышаться в геометрической прогрессии для тех, кто нарушит предельные сроки установки счетчиков ресурсов.

Анна Гладских, юрист портала Правовед.ru:

– Снизить расходы на общедомовые нужды можно путем борьбы с «резиновыми» квартирами. Чем больше в доме квартир без счетчиков и квартир, в которых число проживающих превышает число зарегистрированных в несколько раз, платежи за общедомовые нужды будут высокими. Учитывая активную борьбу в стране с «резиновыми» квартирами, жалобы участковому дадут необходимый эффект.

Газ

Счетчики газа законодатели разрешили ставить не всем, а только тем, кто использует газ не только для приготовления пищи, но еще и для отопления. Крайний срок – до конца 2019 года. Но даже с одной газовой плитой установка счетчика будет делом ненапрасным. При стоимости установки в 3000 рублей и ежемесячном нормативе на газ за человека около 100 рублей (если в квартире прописано три и более человека) такой счетчик окупится за год. К тому же ежемесячная плата за него уменьшится примерно в три раза.

Свет

«Уходя – гасите свет» – это основное правило экономии на электроэнергии. Кроме этого, можно установить многотарифный счетчик, тогда вы будете оплачивать электроэнергию в зависимости от времени суток.

Ирина Киршина:

– Помимо обычных одноставочных счетчиков, существуют двухтарифные и трехтарифные счетчики учета электроэнергии. На каждое время суток установлен отдельный норматив. Пиковое время (с 7:00 до 10:00 и с 17:00 до 21:00) самое дорогое, полупиковое (с 10:00 до 17:00 и с 21:00 до 23:00) дешевле, и самая низкая цена – за ночное время (с 23:00 до 7:00). Но прежде чем решиться на такой шаг, стоит внимательно изучить тарифы, установленные в регионе проживания, провести анализ, на какое время суток выпадает наибольшее потребление электричества. Подсчитать стоимость замены ИПУ и срок его окупаемости.

Дмитрий Смаковский, старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист»:

– Менять действующий однотарифный счетчик на многотарифный выгодно, если в квартире есть мощные потребители электроэнергии, например, холодильник, стиральная машина, то есть практически всегда. Также вы можете приобрести электрооборудование, которое имеет бесшумный ночной режим работы, поскольку ночные тарифы на электроэнергию значительно ниже дневных.

Внедрите в свою жизнь и другие полезные правила.

– оформите интерьер в светлых тонах, что снизит расходы на свет до 15%;

– при покупке техники выбирайте приборы класса не ниже «А», а еще лучше – «А++», у них есть экономные режимы и они потребляют меньше электроэнергии;

– выключая на ночь компьютер, не оставляя телевизор в режиме ожидания и вынимая зарядные устройства из розетки после зарядки телефона, тоже можно немного сэкономить;

– установите энергосберегающие лампочки – они хоть и дороже, но служат дольше, светят ярче, а энергии расходуют меньше. А в кладовках и туалетах можно оставить и обычные лампы накаливания меньшей мощности;

– периодически очищайте с помощью пылесоса радиатор холодильника. Чем лучше радиатор отдает тепло, тем меньше времени он работает для поддержания нужной температуры. Компьютер тоже нужно периодически чистить от пыли – так он будет меньше нагреваться;

– устанавливайте минимальную температуру в холодильной и морозильной камерах: в морозилке вместо –20° можно установить –16°, а в холодильнике вместо +2° – +5°;

– если у вас дома электроплита, то можно ее выключать за 5 минут до конца готовки. Качество приготовляемого блюда от этого не будет хуже благодаря инертности плиты;

– время от времени мойте окна и светильники – повышая уровень естественного освещения дома, можно уменьшить необходимость использования электричества;

– вместо электрического чайника приобретите термопот. Он нагревает большой объем воды (3-5 литров) и после закипания поддерживает ее на уровне 90 градусов. Вам не придется постоянно доводить воду до кипения, а значит, тратить лишнюю энергию;

– при использовании кондиционера герметизируйте помещение, в котором он установлен. Так он будет меньше тратить энергии на поддержание нужного климата. А при использовании сплит-системы выбирайте модели, работающие по принципу теплового насоса, так как они в 3-4 раза лучше преобразуют электричество в тепло.

Вода

Самые известные способы экономии на воде – это:

– использование душа вместо ванной;

– выключение воды во время чистки зубов и бритья (иначе всего за пару минут вы рискуете слить примерно 19 литров воды);

– по возможности использование холодной воды вместо горячей (она в 5-6 раз дешевле).

Кроме них, есть еще ряд лайфхаков, позволяющих сэкономить на воде.

– приобретите посудомоечную машину, которая за самый длительный цикл расходует чуть больше ведра воды, при этом моет гору посуду, а в год экономит до 15 тысяч литров воды;

– отрегулируйте задвижку смесителя так, чтобы он подавал оптимальный напор воды вместо максимального, который идет из сети. Также можно установить сенсорный смеситель, который подает воду, только когда к нему подносят руки, что экономит до 60% ресурса;

– устраните все протечки в сантехнике, заменив по необходимости уплотнители, задвижки, смесители, сливной бачок или весь унитаз. Неспешно капающая из крана вода – это «минус» к вашему бюджету на 720 литров воды в месяц.

Бывает и такое, что вы исправно платите за горячую воду, а из крана течет жалкое ее подобие.

Анна Гладских:

– Все слышали, что оплата должна происходить только за услуги, которые были предоставлены в надлежащем качестве, но мало кто знает, что означает данное положение на практике. Если из крана с горячей водой течет теплая вода, да еще и с небольшим напором, то вы имеете полное право предъявить претензии к управляющей компании и потребовать перерасчета. Так, например, банка объемом 3 литра должна наполняться при полностью включенном кране за 8,5 секунд, если дольше – есть повод вызвать специалиста с монометром.

Отопление

А вот в случае с отоплением установка счетчиками возможна не всегда.

Ирина Киршина:

– Приборы учета должны быть установлены и опломбированы в каждой квартире или нежилом помещении, которые находятся в доме. Если не все помещения в доме оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии, расчет ведется на основании показаний коллективного прибора учета тепловой энергии, которая распределяется пропорционально занимаемой площади. Показания индивидуального прибора учета тепловой энергии при этом не учитываются.

При наличии счетчиков можно экономить на тепле, установив на батареи терморегуляторы, которые будут поддерживать необходимую вам температуру дома. Не обязательно топить на полную мощность. Также существуют теплоотражающие экраны, которые устанавливают за батареями: они позволяют увеличить температуру в помещении на 1 С°. Еще специалисты рекомендуют покрасить отопительные приборы в темный цвет, чтобы улучшить их теплоотдачу на 5-10%.

Дмитрий Смаковский:

– Проведите теплоизоляцию всех без исключения конструкций здания – фундамента, кровли, стен, пола и потолка. А при проветривании экономнее будет настежь открыть окно на пару минут, чем держать полдня открытой форточку.

Как же тогда можно сэкономить на отоплении, если приборов учета дома нет? Есть и другие варианты. Например, если в квартире есть лоджия, а квартира была куплена до 2005 года (т.е. до принятия Жилищного кодекса), то стоит запросить в БТИ план квартиры и посмотреть, не входит ли площадь лоджии в общую площадь квартиры. Если входит, значит, вы оплачиваете и отопление, которое начисляется в ряде домов по квадратным метрам, и отопление холодной лоджии. Дело в том, что до 2005 года площадь лоджий и балконов не выделялась из общей, и только Жилищный кодекс разделил эти величины, позволив не платить за отопление холодных частей квартиры. Если это ваш случай, значит, необходимо обратиться в кадастровую палату для получения кадастрового плана жилья, в котором указана нужная площадь квартиры. На его основании можно сменить свидетельство о собственности на квартиру с измененной площадью. Копию нового документа на квартиру нужно будет отнести в УК, где на его основании изменят показания в платежке и будут по-новому начислять плату за услуги. Однако это не относится к квартирам, где сделана перепланировка, а лоджия, наоборот, вошла в состав общей площади.

Отключаем ненужное

Кроме всего вышеперечисленного, внимательно изучите платежку. Возможно, вы платите за услуги, которые для вас давно не актуальны.

Ирина Киршина:

– Гражданам необходимо в первую очередь отказаться от тех услуг, которыми они давно не пользуются или легко могут обойтись без них. Например, стационарный телефон, общая антенна, радиоточка, домофон.

Например, если вы чаще пользуетесь мобильным телефоном, а по стационарному вам давно никто не звонит, можно вычеркнуть из расходов эту строчку. Радиоточка – это пережиток прошлого со времен, когда люди получали важную информацию практически из единственного источника, но с развитием масс-медиа необходимость в радиоточке отпала. То же касается и общей антенны, так как сегодня каждый может установить себе индивидуальную антенну на свой вкус. Если в вашем подъезде установлен домофон, но со временем вы поняли, что он вам не нужен, вы можете подать заявку в обслуживающую компанию на демонтаж трубки или ее отключение. В этом случае у вас останется только ключ, открывающий запирающее устройство на подъезде.

А вот от платы за лифт жители первых этажей отказаться не могут, хоть эта тема и вызывает бурные обсуждения не первый год. Депутаты готовили законопроект на эту тему, но он так и не был принят. Поэтому ситуация регулируется Жилищным кодексом: лифт относится к общедомовому имуществу, которым владеют и жители первых этажей, следовательно, обязаны платить за его содержание.

Случается, что фактически услуги нет, но в платежке она присутствует. Внимательно изучите платежный документ и убедитесь, что вам не «впаяли» мифические услуги. Если такие обнаружились, вы имеете право на перерасчет. Также можно требовать от управляющей компании компенсацию в размере 1/3 от тарифа в случае перебоев в подаче ресурсов: если воды не было более 8 часов, света – более чем 2-х часов, газа – более 4-х часов, отопления – более суток за месяц.

Ирина Киршина:

– Если гражданин видит в квитанции начисления, с которыми он не согласен, например, слишком высокие начисления за ОДН или начисления за услугу, предоставленную ранее, необходимо направить в адрес компании, осуществляющей управление домом, заявление, в котором попросить обосновать выставление к оплате данных сумм. Если речь идет о доначислении, то прежде чем осуществлять оплату, стоит выяснить, на каком основании и за какой период оно произведено. Существует срок исковой давности – три года с момента события, и все доначисления за период свыше трех лет можно не признавать и письменно информировать УК о своем отказе производить их оплату. Что касается платы за ОДН, важно помнить, что в п. 44 Постановления Правительства РФ № 354 установлено, что распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на общедомовые нужды за расчетный период не может превышать объема, рассчитанного по нормативам потребления. Если, конечно, на общем собрании собственники помещений не приняли иное решение.

Дмитрий Смаковский:

– Если ответа от управляющей организации не последует или он вас не устроит, обращайтесь в контрольно-надзорные органы – государственную жилищную инспекцию, прокуратуру. Также вы в любой момент можете обратиться с исковым заявлением в суд.

Право на коммунальную скидку

Еще есть законодательно прописанные льготы на оплату коммунальных услуг, которые положены определенным категориям людей.

Дмитрий Смаковский:

– Льготы по оплате ЖКУ, как правило, устанавливает региональное законодательство. Так, в Москве освобождены от платы за жилое помещение и оплаты ЖКУ и услуг по вывозу и обезвреживанию твердых бытовых отходов (ТБО) Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Славы, полные кавалеры ордена Трудовой Славы. Отдельным категориям граждан, например, ветеранам труда, инвалидам предоставляются скидки.

Анна Гладских:

– Кроме федеральных льгот, на уровне субъектов РФ бывают предусмотрены дополнительные льготы, о которых не все осведомлены. Например, в столице многодетные семьи, в которых воспитывается трое и более несовершеннолетних детей, имеют скидку по оплате «коммуналки» в размере 30%.

Есть еще и такая мера социальной поддержки, как субсидии, которая представляет собой выплату целевых денежных средств. В каждом регионе власти устанавливают свои варианты субсидий.

Анна Гладских:

– Например, в Санкт-Петербурге субсидии положены семьям со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума, при котором на оплату «коммуналки» уходит более 14% от совокупного дохода.

Если вы не льготник, но часто уезжаете из дома, то вам положен перерасчет коммунальных платежей в связи с временным отсутствием в квартире. При этом минимальный срок – 5 дней, максимальный – 6 месяцев. В этом случае можно сэкономить на воде и газе, если не стоят счетчики, на водоотведении, вывозе мусора и лифте. Поводом для обращения в УК может быть, если член семьи ушел в армию, сел в тюрьму, длительное время лежал в стационаре, все лето провел на даче, уезжал в отпуск или вовсе уехал учиться в другой город.

И последнее, но не менее важное правило экономии: выгоднее оплачивать коммунальные услуги через интернет. За обращение на почту, в кассу банка или терминал с вас возьмут комиссию не менее 2%.

Комментариев нет

Акционер «Пик» купил «Мортон»

Президент группы компаний «Пик» Сергей Гордеев, который является и ее крупнейшим акционером, приобрел ГК «Мортон». Теперь Гордеев будет контролировать около 14% столичного рынка индустриального жилья. Компания «Мортон» является одним из крупнейших застройщиков в России.

Александр Ручьев, глава ГК «Мортон», а также другие акционеры продали Гордееву свои доли. Как рассказал «РБК» Гордеев, сделка включает весь девелоперский блок группы компаний «Мортон». Сумму сделки предприниматель раскрывать не стал, но сказал, что достигнутые договоренности его устроили. По его словам, эта  стратегическая инвестиция финансируется без привлечения займов, из его собственных средств.

Напомним, что размер задолженности компании составляет 22-24 млрд рублей. Гордеев, согласно условиям сделки, взял на себя выплату долгов ГК «Мортон».

Ожидать ли дальнейшей консолидации? Как отразится слияние на рынке? Эксперты рынка рассказывают о главном.

Усиление бренда

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что сделка удачная: бренд станет более узнаваем, кроме того, ПИК получит земельные ресурсы «Мортона». Эксперт:

— На мой взгляд, слияние двух крупнейших девелоперов отразится на рынке положительным образом. Для потребителя это означает увеличение доверия к «супергиганту». То есть с точки зрения маркетинга покупка крупнейшего девелопера «Пиком» – это дополнительное усиление бренда. В целом на рынке недвижимости на протяжении последних полутора лет наблюдается тенденция поглощения крупными девелоперами мелких застройщиков, которым непросто работать в текущих экономических условиях. Однако подобных слияний крупнейших игроков, как «Пик» и «Мортон», на рынке не происходило, ведь такие сделки доступны далеко не каждому девелоперу. Для успешной реализации новых объемов нужны собственные ресурсы и мощности, которые есть только у крупнейших игроков рынка недвижимости. На мой взгляд, благодаря подобной сделке ГК «Пик» получит доступ к земельному банку «Мортона» и тем самым сможет серьезно расширить географию проектов.

 

 

 

 

 

В ближайшее время будет реорганизовано управление компаниями

Сергей Креков, заместитель председателя комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, предполагает, что Гордеев, при определенном стечении обстоятельств, может и уйти из «Пика». На данный момент новый собственник займется реорганизацией менеджмента компании:

— Покупка «Мортона» — это стратегическая инвестиция, и не исключено, что Сергей Гордеев сконцентрирует все свои силы на развитии одного проекта, в дальнейшем возможен его выход из «Пика». Есть только один вопрос по этой сделке: или Гордеев выходит из «Пика» и две крупные девелоперские группы продолжают конкурировать на рынке, или произойдет объединение и на рынке появится единая «компания-монстр». Какая стратегия будет выбрана, станет ясно в ближайшие полгода – год. В данный момент новый собственник займется разбором завалов, начнет с анализа активов и пассивов бизнеса. Он также займется формированием объединенной управленческой команды.

О монополизации рынка говорить рано

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель», считает, что думать о монополизации при слияний компаний рано, для покупателей же ничего не изменится:

— Сделки подобного масштаба совершаются не каждый день. Конечно, слияние таких больших гигантов, как «Мортон» и «Пик», не пройдет бесследно для отрасли. Появился новый игрок, который имеет не только огромный инвестиционный портфель, но и серьезные производственные мощности. Однако о монополизации рынка речи пока что не идёт, хотя тенденция к укрупнению застройщиков уже давно обозначилась. Для покупателей, которые приобрели квартиры в проектах «Мортона», принципиально ничего не изменится, компания доведет до конца начатые проекты, только под руководством другого акционера, который, к слову, является профессиональным управленцем.

Бизнес могли продать из-за нерентабельности

 

 

 

 

 

 

 

Сергея Власенко, президента КР «Мегаполис-Сервис», настораживает продажа компании. Эксперт считает, что речь может идти о не самых лучших финансовых показателях «Мортона»:

— Есть две общепринятых причины, когда расстаются с собственным бизнесом. Одна из них – бизнес изначально создавался с целью дальнейшей продажи бренда. Как правило, момент продажи наступает при максимальной раскрутке самого бренда, и при благоприятных экономических условиях на рынке за бизнес можно выручить максимальную цену. Этот способ особенно распространен на Западе. Относительно ситуации с выкупом группой компаний «Пик»  ГК «Мортон» также возможен этот вариант, однако время продажи этого бизнеса настораживает. В нашей стране, как правило, бизнес продается тогда, когда он в текущем режиме становится нерентабельным. И чем дольше будет продолжаться такая ситуация, тем дешевле становится сам бизнес.

Сегодня на рынке недвижимости достаточно уверенно чувствуют себя игроки, у которых есть некая финансовая «подушка безопасности». Немало застройщиков и девелоперов имеют массу привлекательных проектов, которые финансируются за счет заемных средств, т.е. кредитов. Но сегодня в таком режиме вести бизнес убыточно и нерентабельно, потому что проценты по кредитам и другие текущие расходы съедают всю прибыль, поэтому в случае с группой компаний «Пик» и ГК «Мортон» возможен и этот вариант развития событий.

Мы не знаем точно, по какой причине владелец «Мортона» продает свой бизнес, поэтому о какой-то тенденции и о процессах дальнейшей глобализации на рынке недвижимости, в том числе и первичной, говорить не приходится. Сегодня любой, даже небольшой застройщик, бизнес которого остается рентабельным в кризис, может приобрести более крупного игрока рынка, бизнес которого начал давать сбой.

В будущем на рынке произойдут новые сделки

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев собирает все нюансы сделки и делает прогноз:

— Информация о покупке «Мортона» не стала неожиданностью: рынок находился в ожидании того, что укрупнение произойдет. Более того, можно ожидать, что консолидация такого рода не будет последней. В обозримом будущем, скорее всего,  на рыке будут заключены новые интересные сделки.

Отмечу, что в результате укрупнения появится новый большой игрок – «Мортон-Пик». Конечно, приобретенная компания претерпит ряд изменений на фоне сохранения бренда, кадровые перестановки затронут, на мой взгляд, более 50% топ-менеджеров. Сама реклама также будет не столь яркой, как прежде. Что касается плюсов данной сделки, то  «Пик», например, получил новые интересные площадки, которые сами по себе способны  обеспечить компанию работой на ближайшие 10-15 лет.

Комментариев нет

«КБ ДельтаКредит» с 01 сентября мы снизил ставки по всем ипотечным продуктам

С 01 сентября мы снижаем ставки по всем ипотечным продуктам:

  • Минимальная ставка для вторичного рынка недвижимости – 11,5%*
  • Минимальная ставка для первичного рынка недвижимости – 11,95%**

Настал тот самый правильный момент, когда ставки снижены, а цены не начали расти!

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 01.09.2016 г.): ставки по кредитам в рублях от 11,5%, минимальная ставка в рублях указана для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ при первоначальном взносе от 50% от рыночной стоимости объекта, с учетом совершения платежа за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита для всех регионов РФ. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов, Срок ипотечного кредита – от 5 до 25 лет. Расходы по оценке недвижимости и страхованию рисков жизни и здоровья, а также имущества и утраты/ограничения права собственности на него – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков). «ДельтаКредит» оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления.

** Условия, на которых осуществляется кредитование по акции «Ипотека 11,95%» (по состоянию на 01.09.2016 г.): тип приобретаемого жилья – квартира в новостройке, причем как строящейся (по 214-ФЗ), так и введенной в эксплуатацию у застройщика и/или первоначального собственника. Ставка – 11,95% годовых до и после регистрации ипотеки. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании готовой квартиры – от 20%; при покупке квартиры в строящемся доме для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ, – от 20%; для заемщиков, подтверждающих доход по форме банка для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – также от 20%, в остальных случаях – от 30%. Срок ипотечного кредита – от 5 до 25 лет. Размер кредита для клиентов, приобретающих квартиру в новостройке Москвы и Московской области, не может быть менее 600 000 рублей, для приобретающих жилплощадь в других регионах – 300 000 рублей. Максимальный размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 8 млн рублей, для других регионов – 3 млн рублей. Расходы по оценке недвижимости и страхованию рисков жизни и здоровья, а также имущества, а при приобретении построенного недвижимого имущества – также риска утраты/ограничения права собственности на него – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков).

АО «КБ ДельтаКредит», Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №3338.

Комментариев нет

Что даст рынку аттестация риэлторов?

На данный момент посреднический бизнес в России законодательно не регулируется. Новая инициатива принесет порядок на рынок, а агентствам недвижимости даст новый инструмент по отбору квалифицированных кадров.

Депутаты в рамках закона об агентской деятельности планируют ввести обязательную аттестацию риэлторов. В рамках Закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке недвижимости» предлагается введение обязательной аттестации риэлторов. «В законопроекте идет речь об аттестации, которая подразумевается такой же, как и у аудиторов. Сейчас они все в саморегулируемых организациях, само сообщество разрабатывает себе стандарты, утверждает их и само проводит по ним аттестацию аудиторов. Точно такой же алгоритм заложен и в этом законопроекте», — заявил парламентарий Дмитрий Ушаков.

Трудно оценить реальность и сроки принятия такого законопроекта, однако, судя по интересу наших законодателей к этой теме, ожидать изменений можно в обозримом будущем. Насколько реально, что законопроекту дадут ход? Были ли раньше подобные начинания? Эксперты приводят свои доводы.

Сегодня риэлторский бизнес не регулируется законодательно

Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», напоминает о второй половине 90-х годов, тогда агентства должны были обязательно получать лицензию. Сейчас же посреднический бизнес в недвижимости вообще не регулируется, и это очень плохо, так как в профессии огромное количество случайных людей:

— В аттестации риэлторской деятельности нет ничего нового. Риэлторское сообщество это уже проходило в конце 90-х, когда агентства недвижимости были обязаны получать лицензию на осуществление своей деятельности и аттестовывать специалистов. Сегодня риэлторский бизнес никак законодательно не регулируется, и это самое худшее, что может быть. Исходя из этого, законодательно закрепленная аттестация специалистов по недвижимости пусть и не станет прорывом, учитывая, что мы возвращаемся к старым нормам, но она необходима. Это будет как дополнительной защитой для клиентов, так и для самих риэлторов. Не секрет, что сегодня риэлторской деятельностью может заниматься кто угодно. У многих это даже не основной вид деятельности, а дополнительный заработок. И когда такие псевдоспециалисты совершают ошибки, страдает имидж всего риэлторского сообщества. В этой связи аттестация риэлторского бизнеса пойдет только на пользу.

Регулирование посреднической деятельности — ключ к порядку на рынке

Может ли закон создать проблемы для деятельности агентств? Ведь если потребуется обязательная аттестация для всех риэлторов, и многие её не пройдут, то кто же тогда будет работать? Руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савёловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов не видит в этом сложности, наоборот, — все компании получат возможность набирать в свои ряды только квалифицированных людей:

— Законодательно обусловленное регулирование риэлторской деятельности — это ключ к дисциплине на рынке недвижимости. При правильном внедрении этого закона никаких проблем для агентств и стройкомпаний возникнуть не должно. Наоборот, игроки рынка получат инструмент для получения в свои ряды квалифицированных кадров. Изменения приведут к введению стандартов работы, а также стандартов поведения агентов. Это безусловный плюс, в том числе для потребителей, так как все начнут играть по одним правилам и стандартам.

Агентства получат инструмент по подготовке кадров

Однако изменение правил игры, вероятно, будет способствовать нестабильности на рынке. Могут ли агентства понести убытки на каком-либо этапе внедрения проекта? Эксперты так не считают. Существует точка зрения, что компании смогут улучшить систему подготовки персонала. Александр Мурашов:

— Не вижу причин к тому, чтобы кто-либо из участников рынка фиксировал убытки в связи с введением регулирования риэлторской деятельности. Агентства получают при этом инструмент отбора и подготовки профессиональных кадров и новых современных стандартов работы. А клиенты получают квалифицированных менеджеров — агентов по недвижимости, которые являются публичными профессионалами, чьи компетенции подтверждены агентством, в котором работает менеджер, либо лично полученным аттестатом, к примеру.

Важно будет создать общую стандартизацию правил игры

Как же будет устроена аттестация? Как попытаются организовать процесс депутаты и как организовали бы аттестацию сами эксперты? Александр Мурашов считает нужным ввести квалификационный экзамен, где можно было бы выяснить уровень компетенции риэлторов. Заниматься этим должен будет специальный надзорный орган:

— Трудно судить о том, что будет предложено. В ретроспективе этот вопрос менялся множество раз. На мой взгляд, логично  организовать законодательно утвержденный надзорный орган, функцией которого было бы принятие квалификационного экзамена. В квалификационном экзамене я бы оценивал все компетенции, которые необходимы риэлтору: психология клиента и продаж, знание статей гражданского, семейного и налогового кодекса, которые имеют отношение к рынку недвижимости, основы клиентского сервиса, элементарные основы договорного права, элементарные принципы оценки стоимости квартир, типы сделок и технология их подготовки и проведения, а также многое другое.

Сдав квалификационный экзамен, новоиспеченный аттестованный специалист может быть официально трудоустроен на работу в агентство недвижимости либо трудиться как индивидуальный специалист — член саморегулируемой организации, например, — подытоживает эксперт.

Сергей Власенко не верит, что государство пойдет на содержание госоргана — слишком дорого. Главным же эксперт считает вопрос стандартизации требований к экзаменуемым. Судя по всему, иначе из регионов в столицу или обратно могут потянуться потоки риэлторов, которых можно назвать специалистами очень условно:

— При этом не важно, кто будет проводить аттестацию: лицензирующий государственный орган или же саморегулирующая организация (СРО) риэлторов. Сомневаюсь, что государство будет создавать новые рабочие места для чиновников, поэтому, скорее всего, этим будет заниматься как раз СРО. И здесь важно, чтобы государство выработало или согласовало с представителями профессионального риэлторского сообщества единые стандарты. Иначе мы можем оказаться в ситуации, когда СРО риэлторов, к примеру, в Рязани и СРО риэлторов в любом другом регионе будут аттестовывать специалистов по недвижимости не по единым правилам, а по собственным предпочтениям. Вот этого как раз допустить нельзя.

Из профессии уйдут люди, портящие её имидж

Рынок после принятия закона станет цивилизованней: уйдут временщики и случайные люди. Настоящие специалисты без проблем справятся с аттестацией, считает Александр Мурашов:

— Эта мера, безусловно, сделает рынок цивилизованнее. Потребитель получит качественных, ответственных консультантов. С рынка исчезнут риэлторы-однодневки и случайные люди, которые портят имидж профессии. Агентства недвижимости получат инструмент отбора квалифицированных кадров, а также стандарты работы. И настоящие профессионалы, которые любят свою работу и любят работать для клиента, без проблем пройдут аттестацию, тем самым публично подтвердят свои компетенции и готовность нести ответственность.

Добровольной аттестации никто не отменял

Призывает не считать хаотичным сложившееся положение дел Сергей Власенко. Эксперт напоминает, что сегодня существует добровольная аттестация, респектабельные компании охотно пользуются этим инструментом:

— Отсутствие обязательной аттестации риэлторов не означает сегодня, что все люди, которые приходят в нашу профессию, являются в ней случайными. Все крупные агентства недвижимости сейчас проводят сертификацию и аттестацию в добровольном порядке. К примеру, в КР «Мегаполис-Сервис» аттестация проводится на двух уровнях. Сначала специалист по недвижимости проходит обучение и сдает внутренний экзамен в своем агентстве, а затем его экзаменует региональная Гильдия риэлторов в соответствии со своими нормативами. Это уже успели оценить и клиенты, и сами риэлторы, так как даже добровольная аттестация и сертификация являются конкурентным преимуществом на рынке. Поэтому я уверен, что аттестацию риэлторов, закрепленную на законодательном уровне, будут приветствовать все риэлторы, которые сегодня работают честно, прозрачно и открыто.

Дмитрий Зимин, 04 октября 2016

Комментариев нет

Переезжающим из «хрущевок» в дальние районы могут дать компенсации

Для граждан, переезжающих из сносимых пятиэтажных домов в отдаленные районы, могут предусмотреть компенсации. Об этом сообщил председатель комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов.

Орлов отметил, что таких предложений пока не поступало, но этот вопрос необходимо проработать.  Если человек захочет переехать из центра города на периферию, власти идут навстречу. Но в нынешней версии законопроекта компенсаций за переезд в жилье меньшей стоимости не предусмотрено.

Ранее на встрече с главой РФ Владимиром Путиным мэр столицы Сергей Собянин заявил, что городские власти разработают программу сноса устаревших и аварийных пятиэтажных домов. Всего в программу сноса могут войти 25 млн кв. метров жилья, примерно 8 тысяч домов. В результате 1,6 млн россиян смогут переехать из «хрущевок» в новые квартиры. Москвичам пообещали предоставлять жилье в том же или соседнем районе.

Комментариев нет

Из-за нового налога на недвижимость могут снизиться цены на жилье

Уведомления об уплате налога на недвижимость, рассчитанного по кадастровой стоимости, граждане начнут получать уже с этого понедельника. Срок уплаты налога остался прежним — до 1 декабря.  Раньше граждане уплачивали налог на недвижимость по инвентаризационной стоимости, а ставка налога не превышала 0,1%. В соответсвии с новыми правилами, налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости объекта.

С 1 января прошлого года в 28 регионах РФ было принято решение об использовании кадастровой цены недвижимости в качестве налоговой базы. Размер налога будет расти постепенно, ежегодно увеличиваясь на 20%. Полную ставку россияне начнут платить только в 2020 году, однако разницу владельцы недвижимости почувствуют уже сейчас.

Сильнее всего вырастет налог на столичные квартиры, расположенные в центре. В 2020 году собственнику трехкомнатной квартиры в «сталинке», которая находится вблизи метро «Фрунзенская», придется уплатить более 46 тысяч рублей налога. В этом году он заплатит только 9 тыс. рублей налога.

Эксперты рынка недвижимости рассказали газете «Известия» о некоторых «побочных эффектах» новых правил расчета налога. По их мнению, жилье подешевеет, а жители центральных районов начнут переезжать на окраины, чтобы снизить налоговую нагрузку. Генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская говорит, что в продаже появится много инвестиционных квартир. Собственники будут продавать эти объекты, поскольку содержать их станет невыгодно.

Заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина с этим согласна. Она уверена, что в результате цены на жилую недвижимость снизятся. По мнению Сергуниной, сейчас цены на квартиры неадекватно завышены. Люди закупают с инвестиционной целью по несколько квартир. Эти объекты не вовлечены в оборот, они не создают налоговой базы, из-за этого цены на жилье остаются высокими. Когда налоговая нагрузка вырастет, стоимость жилья снизится.

Власти столицы пообещали, что незащищенные слои населения не пострадают от введения новых правил расчета налога. Отдельным категориям граждан (в том числе инвалидам, пенсионерам, военнослужащим, имеющим выслугу от 20 лет) положены льготы. Однако льготы действуют только в отношении одной квартиры или дома, одного машиноместа или  гаража. Сергунина рассказала, что для малоимущих граждан предусмотрена адресная поддержка.

Комментариев нет

Максимальная сумма ипотеки от АИЖК увеличена

Максимальная сумма ипотечных кредитов, выдаваемых Агентством ипотечного жилищного кредитования, увеличена. В Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге можно будет оформить ипотеку на сумму до 20 млн рублей. В остальных российских регионах — на сумму до 10 млн рублей, вне зависимости от размера первого взноса. Изменения коснутся всей линейки ипотечных продуктов, кроме кредитов, выдаваемых в рамках программ «Ипотека с господдержкой» и «Военная ипотека».

Ранее в Москве можно было получить ипотечный кредит от АИЖК на сумму до 10 млн рублей. Для других регионов максимальный размер ипотеки составлял 7,1 млн рублей, при этом сумма кредита зависела от размера первоначального взноса.

В агентстве рассчитывают, что этот шаг будет способствовать повышению спроса на ипотечные продукты в Москве и Петербурге.