Комментариев нет

Болгария 2019: смелые прогнозы

В Новый 2019 год болгарские риэлторы впервые за последние пять лет заглядывают с оптимизмом, ожидая окончательного восстановления рынка, увеличения активности покупателей, роста числа сделок. Самые смелые предсказывают рост цен и дефицит как ликвидных объектов, так и участков под застройку.

Прогноз и анализ

Прогнозы, вероятнее всего, начнут сбываться с конца списка.

Идея надвигающегося дефицита на рынке недвижимости Болгарии при беглом взгляде на сегодняшнее изобилие кажется несколько фантастической: за годы кризиса были завершены десятки и сотни проектов вдоль всего побережья, и квартиры в них пока что не распроданы.

Умудренные опытом и обилием информации покупатели не стремятся приобретать апартаменты на ранних стадиях строительства, да в этом и нет нужды. Сегодня Болгария – это рынок готовых квартир, как на вторичном рынке, так и от застройщиков. Цены на то, что введено в эксплуатацию, практически не отличаются от того, что продается на этапе котлована или коробки. Учитывая, что покупка апартамента в сданном доме практически не несет в себе скрытых рисков, в отличие от недостроя, – выбор очевиден.

Однако за последние пару лет очень заметно выросло число новых проектов: вокруг Варны, в Бургасе, в Сарафово, Бяле, Черноморце, Св. Власе, Созополе каждый год на месте бывших пустырей между уже функционирующими комплексами вырастают свежие объекты. Проекты, стартовавшие после кризиса, очень быстро завершаются: от котлована до внутренней отделки проходит год-полтора.

Поэтому дефицит хороших земельных участков под застройку девелоперы уже начали чувствовать: самые лакомые и видовые были освоены еще в период докризисного бума, к тому же в Болгарии уже несколько лет как действует запрет на выдачу новых разрешений на строительство в 100-метровой зоне от берега. В последние два года, с возобновлением активного строительства приморских комплексов, видовые участки с действующими разрешениями активно перекупаются.

36168c0eb77321277c19667330b20d83 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Календарь пятилеток

Последние 10 лет болгарский рынок недвижимости развивался циклично: 5 лет роста, затем 5 лет спада. На смену тренда требуется около года. Таким годом явно стал прошедший 2013-й, и теперь участники рынка потирают руки в предвкушении нового продолжительного позитивного этапа.

Болгарский рынок последних лет делают российские покупатели. Очевидно, этим и объясняется отмечаемый многими экспертами оптимизм в прогнозах по недвижимости на фоне общего экономического спада и нестабильной политической ситуации в стране.

Это означает, что ситуация в большей степени контролируется покупательной способностью россиян, чем экономическими и политическими процессами в Европе. Это означает, что если россияне продолжат покупать так же интенсивно, то, как следствие, ускорятся перепродажи курортных квартир на вторичном рынке.

6d287f384fa492ce9a072dbb3d2eafb3 - Болгария 2019: смелые прогнозы

На данный момент большинство частных владельцев, желающих продать что-то имеющееся без потери в цене (чаще всего с целью купить альтернативный вариант – более просторный или с другой локацией) ждут покупателя на свою квартиру в Болгарии год и более. Причина – перенасыщение рынка, изобилие предложений в среднем ценовом сегменте.

И, наконец, если позитив продержится хотя бы год-два, то вновь начнут пользоваться спросом незавершенные объекты. А если так, то неминуем и закономерный разрыв цен между схожими объектами на вторичном и первичном рынках.

Впрочем, сегодняшний рынок инертен. Поэтому самое страшное, что в ближайшие полгода-год грозит покупателю, который слишком долго выбирает – это не резкий скачок цен, а исчезновение с рынка желаемого объекта по желаемой цене.

cb35fdb39c89cabdf5892c1ce0722c81 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Риэлторы говорят

«Мы прогнозируем, что в 2014 году восстановление на рынке недвижимости продолжится, и выразится это в дальнейшем росте продаж жилой и курортной недвижимости по всей стране. Бестселлером в следующем году станет элитная роскошная недвижимость в Болгарии – на престижных морских, зимних и бальнеологических курортах страны, а также в Софии и крупных городах (Варна, Бургас и Пловдив). Эти ожидания основаны на выросшем интересе к данному типу недвижимости в уходящем году», – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариан Пропертис.

Горян Варбанов, партнер болгарской компании New Estate, отмечает в первую очередь рост интереса к недорогим объектам. «Но, если в момент выхода из кризисной стагнации в 2011 году покупателей массово интересовали недорогие квартиры в Болгарии в диапазоне €16-25 тыс., то уже сейчас, видя, что в этом сегменте закончились более-менее интересные предложения, основной спрос сдвинулся в сторону бюджетов в €35-45 тыс. Поэтому, думаю, покупатели продолжат двигаться в сторону более высокого ценового сегмента», – говорит эксперт.

8006a06897e9a94427b77219766a551d - Болгария 2019: смелые прогнозы

Мария Лалева, владелица небольшого агентства недвижимости в Бургасе, ожидает роста интереса россиян не только к курортным и городским квартирам, но и к дешевым сельским домам в болгарской провинции. «Этот сегмент рынка был не только невостребован, но даже и толком неизвестен рядовому городскому брокеру до кризиса. А сейчас едва ли не каждый месяц, даже осенью, даже в несезон, люди едут смотреть сельские домики в 25-60 километрах от берега. Обращения в последний год растут как снежный ком. Я раньше справлялась одна с показами и сделками, а теперь у меня в офисе работают двое помощников. Названия некоторых сел вокруг Бургаса уже стали брендами местного масштаба, их знают российские покупатели», – отмечает Мария.

Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити, ожидает притока желающих инвестировать в коммерческую недвижимость Болгарии: «Одним из самых привлекательных для инвесторов будет рынок отелей. В 2013 году было совершено несколько крупных сделок по покупке отелей. Становятся востребованным мини-отели – эти сделки идут в ценовом сегменте от €150 тыс. до €300 тыс., что соответствует нижней границе стоимости виллы, скажем, в Испании. Но здесь вы за эти деньги получаете крупный объект и полноценный работающий бизнес. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии в 2014 году будет подогреваться еще и тем, что болгарские банки смягчают условия ипотечного кредитования для граждан РФ, понижают процентные ставки по кредитам. Кредитные сделки составляют очень маленький процент, но они есть. В 2013 году число сделок с недвижимостью в Болгарии достигло значения в 350 000 операций. Я думаю, в следующем году будет больше».

Текст: Юлия Лозовская, специально для