Комментариев нет

Власти Болгарии намерены возвести автомагистраль Хемус

Болгарские политики заявили, что из государственного бюджета будет выделено 18 млн евро на строительство дороги Хемус. Длина участка составляет около 10 км. Стоит отметить, что данная дорога играет ключевую роль в экономическом развитии северо-западного региона. При удачной реализации данного проекта автомагистраль соединит город Ябланицу с перекрестком Боаза. Стоит отметить, что сейчас уже ведутся строительные работы на участке София-Варна, протяженность этой дороги составляет 433 км.
По словам властей Болгарии, дорожная инфраструктура поможет улучшить торговые связи между основными городами страны.

Источник

Комментариев нет

Europa Capital продает Mall of Sofia в Болгарии

Компания Europa Capital заключила контракт на продажу своего торгового центра Sofia в Болгарии с организацией Globe Trade Center SA. Этот актив включает торговый центр площадью 23 700 кв.м. и офисную башню площадью 10 300 кв.м., расположенную в центре столицы Софии. За время правления Europa Capital заключила арендные договора с международными компаниями. Торговый центр продолжительное время развивался, пока Europa Capital не решила его продать.
Фирма Europa Capital сейчас активно распродает выгодные строительные проекты по всей Европе.

Источник

Комментариев нет

Спрос на новостройки в России прекратил падать

При этом восстанавливается данный сегмент не очень ровно. Основной прирост (+11%) наблюдается в столицах, а также в Татарстане (там прибавка составила 20%), и, например, в Липецке и Архангельске (здесь показатели выросли вдвое). Всего прибавку показали около 30 субъектов федерации. Тем не менее, в 52 регионах спрос все-таки снижался.

По мнению экспертов, скорость реализации объектов на первичном рынке в большей степени зависит от масштабов внешних миграций россиян. Доходы здесь играют второстепенную роль. В десятке регионов, лидирующих в прошлом году по миграционному притоку, было проведено 55% всех сделок (в то же время в топе городов с наибольшим душевым доходом – лишь 34%).

Наибольшее снижение аналитики зафиксировали в Омской области – там показатель упал на 63%. «Выдающиеся» результаты в этом смысле и у двух других регионов – Саратовской и Челябинской областях, где снижение составило 51%.

Больше всего сделок ДДУ было заключено в Ленобласти (там на каждую тысячу граждан приходится по 16 заключенных договоров о покупке в новостройке). Наоборот, Чеченская республика демонстрирует самый низкий показатель – всего 0,2 сделки.

В общей сложности, к октябрю прошлого года Росреестр отчитался о 551 тыс. ДДУ, заключенных на первичном рынке жилья России. Это на 1% ниже, чем за тот же срок 2016 года. Динамика, при которой показатель колеблется около нуля, говорит, что восстановление спроса завершает свое восстановление после кризиса. Напомним, в 2015 году рынок просел на 20%.

Теперь же аналитики готовы говорить о росте, который происходит, в основном, на фоне динамики в регионах-лидерах. Так, на первую десятку регионов в прошлом году пришлось 59% ДДУ. Вместе с тем, растет и консолидация рынка.

Табл. 1. Топ-10 регионов-лидеров по числу заключенных ДДУ в 2017 году (данные за 10 месяцев).

Как уже сообщалось выше, главным образом растут продажи в столичных регионах – Москве и Подмосковью, а также в Петербурге и Ленобласти). Финальный рост здесь достиг 11%. В оставшихся 6 регионах-лидерах наблюдается небольшое снижение покупательской активности – оно составляет -3%. Всего в стране спрос на объекты первичного жилья сократился в 52 субъектах федерации.

Если брать за основу показатели федеральных округов, то рост количества сделок наблюдается только ЦФО (+12%). В СЗФО, ЮФО, ПФО и ДФО динамика колеблется около нуля, а, например, в СФО, УФО и на Северном Кавказе рынок просел (впрочем, в Чечне аналитики все же нашли небольшой рост).

Табл. 2. Регионы-лидеры по росту/падению объема заключенных ДДУ по федеральным округам (данные за первые 10 месяцев 2017 г.).

По всей видимости, спрос в столичных регионах растет не только за счет миграции, но и за счет наращивания рекламной активности: многие крупные девелоперы активизировали свои кампании в других регионах, нацелившись на работу и за пределами столиц.

В среднем, список первой десятки регионов не очень изменился (в него вошел Татарстан и вышла Челябинская область).

Табл. 3. Регионы-лидеры по количеству сделок на 1000 человек (данные за 10 месяцев 2017 г.)

Продажи на региональных первичных рынках в границах федеральных округов также неравномерны. В частности, на их динамику влияют уровень жизни, миграции, наличие работы и даже детали застройки, поскольку в некоторых субъектах федерации строительная активность больше актуальна для частного сектора.

Табл. 4. Регионы-лидеры по объему заключенных ДДУ за первые 10 месяцев 2017 г. по федеральным округам

Комментариев нет

Застройщики не могут продать более четверти квартир

На первичном рынке растет число непроданных квартир. Вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, член общественного совета Минстроя Валерий Казейкин сообщил, что каждая четвертая квартира в новостройке не находит покупателя.

Казейкин рассказал, что доходы населения снижаются уже на протяжении 15 месяцев. Объем нереализованных квартир в среднем по стране составляет 26,7%. У некоторых строительных компаний остаются непроданными 40-50% квартир. Эксперт отмечает, что из-за затоваренности рынка отрасли грозит стагнация. В 2016 году средняя площадь продаваемых квартир снизилась по сравнению с 2015 на 5 кв. метров, до 55 «квадратов». Средняя цена предложения за этот период уменьшилась с 67,7 до 62 тысяч рублей.

По прогнозу Национального объединения застройщиков, в ближайшем будущем объем строительства может сократиться на 20-30%.

Комментариев нет

Госдума рассмотрит законопроект о «лесной амнистии»

До конца апреля Госдума рассмотрит проект закона о «лесной амнистии», разработанный Минэкономики. Если документ будет принят, граждане, проживающие на землях лесов, смогут оформить участки в собственность, пишет «Коммерсантъ». Законопроект предполагает присвоение лесным поселкам статус населенных пунктов после установления их границ. У парламентариев документ вызывает опасения, поскольку возле крупных городов с принятием нового закона может начаться массовая застройка лесов. В особенности это касается Москвы и Санкт- Петербурга.

Комитет Госдумы по природным ресурсам 13 апреля одобрил законопроект о «лесной амнистии».  Документ дает жителям военных и лесных поселков право на жилище, местное самоуправление, покупку земли в частную собственность. Планируется внести изменения в Земельный, Лесной, Градостроительный кодексы. Документ направлен на устранение случаев двойного учета земельных участков и устанавливает приоритет данных ЕГРН перед сведениями материалов по лесоустройству и Лесного реестра.

У членов думского комитета по природным ресурсам это вызывает вопросы. Они опасаются уничтожения лесов, вывода их из общего пользования, застройки лесных массивов вблизи крупных городов. Члены думских комитетов по экологии и охране окружающей среды и по аграрным вопросам также говорят о возможном ухудшении экологической ситуации.

Они заявляют о необходимости разработать критерии, которые станут защитой от легализации незаконной покупки лесных земельных участков.

Положение документа о включении в границы городов лесных земель, окруженных населенными пунктами, может создать условия для массового перевода лесных земель в категорию земель населенных пунктов. Результатом может стать уничтожение лесов и массовая застройка лесных земель.

Николай Шматков, глава лесной программы WWF, говорит о рисках масштабной застройки лесных земель возле Москвы, Петербурга и других крупных городов.

Депутаты предложили доработать документ после того, как 21 апреля он будет рассмотрен в первом чтении.

Комментариев нет

В столице утвержден график сноса «хрущевок»

Столичные власти утвердили график сноса устаревших пятиэтажных домов, сообщается на сайте департамента строительства Москвы.

Всего в 2017 году планируется снести 63 «хрущевки». Из них 28 расположены в ЗАО, 19 — в СВАО,  6 — в СЗАО, 4 — в ЮЗАО, 3 — в ЦАО, 2 — в ВАО, 1 дом находится в ЮВАО. Большинство устаревших пятиэтажек планируют снести в 3-4 кварталах. По многим объектам работы будут вестись за счет инвесторов.

В этом году уже были демонтированы 11 «хрущевок» в четырех округах Москвы. Программу сноса пятиэтажек обещают полностью завершить к 2018 году. Затем в Москве начнет действовать программа реновации жилого фонда. Более 1,6 миллиона москвичей получат возможность улучшить свои жилищные условия.

По предварительным оценкам, на снос старых пятиэтажек и переселение жителей «хрущевок» в новые дома потребуется 3,5 трлн рублей. Об этом рассказал один из авторов законодательной инициативы по сносу устаревшего жилья, депутат Госдумы Николай Гончар. Он отметил, что это оптимистичная оценка. На старте средства на реализацию программы будут выделяться из городского бюджета. Позже планируется привлекать деньги инвесторов.

Комментариев нет

Как новые станции метро повлияли на стоимость квадратных метров

Близость к станциям метро всегда была одним из важнейших факторов ценообразования на рынке недвижимости Москвы. Даже в советское время, когда сделки купли-продажи были редуцированы до безденежных обменов, престижность районов во многом определялась именно развитостью подземного транспорта в нем. Юго-западный сектор столицы был более привлекательным по сравнению с севером или юго-востоком не только из-за отличий в социальном составе, но и из-за лучшего развития сети метрополитена в нем. Зоны обслуживания Сокольнической и Калужско-Рижской линий здесь покрывали практически все кварталы, в то время как в других частях города сотни тысяч жителей спальных районов были вынуждены добираться до ближайших станций на переполненном наземном общественном транспорте.

Радиально-кольцевая планировочная структура Москвы была продублирована в советские годы и в рисунке линий подземки. Это привело к тому, что почти все станции метрополитена стали центрами спальных районов. Вокруг них располагались лучшие магазины и предприятия обслуживания. Жить рядом с метро было престижнее и удобнее, ведь именно в этих кварталах формировался оптимум качества городской среды, выражаемый формулой «минимизация временных затрат для реализации максимально широкого спектра человеческих потребностей».

В 1990-е годы эта закономерность закрепилась в характере распределения цен на квартиры. Даже формирование зон стихийной торговли, автостоянок, рынков, непростая криминогенная обстановка вокруг некоторых станций в 1990-2000 гг. не привели к снижению привлекательности недвижимости у транспортных узлов. Распределение цен в зависимости от удаленности от метро окончательно сформировалось к началу 2000-х годов и с тех пор практически не изменилась. Если исключить зону в пределах Кольцевой линии метро, то в кварталах с шаговой доступностью до станций метро (до 600 метров пешком) средняя стоимость квадратного метра на 13 процентов выше, чем в среднем по городу; в кварталах с пешеходной доступностью (600-1600 метров пешком) на 9 процентов выше. Исключений из данного правила было совсем немного — локальные максимумы цен сформировались в удаленных от метро районах вокруг Мичуринского проспекта и Минской улицы (здесь цены квадратного метра выше, чем рядом с обслуживающими их метро «Проспект Вернадского» и «Университет» соответственно), в Куркино (здесь дороже, чем у «Планерной»), в ЖК «Марфино» (дороже, чем у «ВДНХ» или «Владыкино»).

Табл. 1. Средняя стоимость квадратного метра в домах с различными типами доступности до станций метро в 2012-2016 гг.

Источник: расчеты ЦИАН

В 1990-е и 2000-е годы сеть станций московского метро расширялась медленно. Тем не менее, открытие новых станций практически в каждом случае приводили к изменению ценового “ландшафта”. Именно тогда сложился сценарий 3-этапного роста ценовых уровней – при анонсировании начала строительства, при начале заметных работ по подготовке площадок, при открытии станции. Каждый из этапов давал 5-7 процентных пунктов в приросте средней цены квадратного метра относительно среднегородского уровня (суммарно получалось 15-20% прироста).

Это наблюдалось при реализации всех крупных проектов метростроения на рубеже веков — ветки в Люблино и Марьино, продления Серпуховско-Тимирязевской линии в Северное Бутово с последующим строительством наземного метро в Южном Бутово, открытия станций в Строгино и Митино. Последний пример описанного выше характера изменения цены — продление Калининской ветки в Новокосино. После открытия одноименной станции метро выросли цены и в этом муниципалитете Москвы и в южной части города Реутов, все дома в которой оказались в зоне пешеходной доступности нового транспортного узла. Следующая масштабная стройка — долгожданное продление Таганско-Краснопресненской линии в Жулебино (в 2013–2015 гг.), сопровождалась уже менее заметным относительным ростом цен.

После смены управленческой команды в Правительстве Москвы в 2010-11 гг. масштабное строительство метрополитена должно было стать одним из ключевых инструментов решения транспортной проблемы столицы. Анонсировались планы по увеличению протяженности линий почти в 2 раза и снижений численности жителей, проживающих вне зоны пешеходной доступности станции метро с 25% до 5%. По состоянию на 1 февраля 2017 года в эпоху Собянина было открыто 20 станций “классического метрополитена” (без учета второго зала станции «Парк Победы», но с учетом 2-й станции «Петровско-Разумовская») запущено пассажирское движение по МЦК (31 станция). По числу активно строящихся станций и участков оказались перекрыты даже советские рекорды рубежа 1970-1980-х годов.

При этом характер влияния ввода в строй новых элементов транспортной инфраструктуры на рынок жилья изменился. Эффект от нового строительства стал сильнее выражен в ценообразовании на рынке новостроек, а для вторичного рынка становится все менее заметным. Если при запуске южного отрезка Люблинской линии в 2011 году (станции «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово») цены в прилегающих кварталах выросли на 13-14%, то открытия последних лет проходили на фоне минимального роста цен (менее 5%) или даже их снижения).

Таблица 2. Средняя стоимость кв. м в зоне шаговой и пешеходной доступности станций метро, открытых в 2011-2016 гг. (тыс. руб. за кв. м.).

Источник: данные ЦИАН

Примечание: в зону обслуживания метро Саларьево включена территория бывшего города Московский, в зону обслуживания метро «Румянцево» – юго-восточная часть муниципалитета Солнцево.

Запуск пассажирского движения по Московскому центральному кольцу стал одним из наиболее заметных событий в развитии транспортной инфраструктуры российских городов за весь постсоветский период. Москва стала третьим городом мира с 2 кольцевыми линиями (после Пекина и Мадрида), практически одновременно для пассажиров открылись 31 новая станция, на линии стал работать новый подвижной состав (едва ли не более качественный, чем на линиях подземки), выдерживается тактовое расписание. В зоне пешеходной доступности станций МЦК находится около 4 200 жилых домов (около 12,1% от суммарного числа многоэтажных многоквартирных домов столицы), в том числе 1 850 домов в зоне станций, ставших новыми транспортными узлами (т.е., вне пересадок на существующие станции подземки). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 198,4 тыс. руб. (на 10% выше среднегородского уровня), по средней стоимости жилья районы вдоль МЦК среди линий метрополитена уступают только проходящей через исторический центр города Кольцевой линии (308,1 тыс. руб.).

Тем не менее, к росту цен на вторичном рынке в районе новых станций это не привело. Об этом можно говорить как о сформировавшейся тенденции. С момента запуска движения прошло 5 месяцев, но динамика средних цен квадратного метра в этих районах (причем, как в рамках пересадочных станций, так и в новых транспортных узлах) находится в узком диапазоне от +1 до -2 процентных пунктов (по сравнению с концом января 2016 года).

Причинами этого стали:

Открытие новой ветки произошло на стагнирующем рынке. Вторичный рынок сложнее проходит продолжающийся экономический кризис по сравнению с рынок новостроек. Для совершения сделок большинство продавцов вынуждены идти на 10-15%-й дисконт по сравнению с заявленной в объявлении стоимости. И в таких условиях повышение цен, пусть и связанное с улучшением качества городской среды в районе, приведет лишь к увеличению срока экспозиции квартиры.

Невысокое качество жилого фонда в зоне доступности станций. Большая часть домов в кварталах, прилегающих к станция МЦК, относится к жилому фонду, устаревшему как физически, так и морально. В основном эти объекты представлены кирпичными домами 1950-1960-х годов постройки, хрущевками, домами первых панельных серий начала 1970-х.

Наземная трассировка линии. Многими жителями МЦК воспринимается не только как полезный транспортный объект, но и как железная дорога, ассоциирующаяся с источником негативного шумового воздействия. Многие дома рядом с трассой МЦК на протяжении 20 последних лет воспринимались как наиболее неудачно расположенные в пределах квартала или микрорайона, цены в них традиционно были ниже и на инертном московском рынке для изменения ценового ландшафта, скорее всего, потребуется еще несколько лет.

Короткий период активного строительства. В отличие от строительства подземных станций ввод в эксплуатацию МЦК не сопровождался заметными работами на протяжении длительного периода (во время которого в цену закладываются первые 5-6 процентных пунктов прироста цены).

Иначе отреагировал на запуск новой линии метро первичный рынок жилья. Именно застройщики проектов вдоль МЦК пока стали основными бенефициарами этого транспортного проекта. Цены на первичном рынке априори меняются несколько иначе, чем на вторичке, так как зависят не только от факторов местоположения, качества конкретных квартир, но и от общей стратегии ценообразования у застройщика, от перехода проектов на новые стадии строительства. Тем не менее, даже принимая во внимание, что часть прироста цен связана с переходом на новые стадии строительной готовности, эффект от «чистого прироста», связанного с улучшением транспортной доступности выражен в 5-7 процентных пунктах.

Причинами это стали:

Использование факта открытия станций как маркетингового инструмента. Рекламные кампании многих ЖК стали активнее акцентировать внимание на новых транспортных возможностях будущих жителей. Особенно “повезло” тем комплексам, которые расположены в  рамках пересадочных узлов новых станций МЦК с существующими подземными.

Транспортные узлы становятся драйверами развития бывших промышленных зон вдоль МЦК. Ближний пояс столичных промзон – ключевой земельный резерв, за счет которого (едва ли не успешнее, чем за счет территорий Новой Москвы) можно решать градостроительные проблемы столичной агломерации. Появление здесь ключевого элемента транспортного каркаса (линии скоростного внеуличного транспорта) придает дополнительный импульс развития этой территории в целом. Возобновление экономического роста в ближайшие годы должно будет привести к возобновлению реализации проектов в других сегментах недвижимости (офисные центры, торговые и многофункциональные комплексы). Все это приведет к улучшению качества городской среды в указанной зоне, увеличит её привлекательность в восприятии жителей. Для большинства потенциальных покупателей проще поверить в вероятный рост цен в развивающихся кварталах недалеко от центра, чем в подмосковных жилых комплексах, построенных в чистом поле.

ЖК вдоль МЦК стали сами себя продавать. До запуска пассажирского движения по МЦК многие москвичи не видели своими глазами кварталы вдоль бывшей грузовой ветки, имели отдаленное от реальности представление о восточных и юго-восточных окраинах центра. Теперь же маршруты многих поездок стали проходить через указанные территории, где на эти жилые комплексы можно взглянуть не с рекламных макетов или однотипных сайтов, а в реальной действительности. Это приводит к тому, что большинство ЖК в зоне вдоль МЦК имеет достаточно высокие темпы продаж, что позволяет застройщикам постепенно повышать цены.

Таблица 3. Динамика средней цены кв. м в ЖК в зоне обслуживания станций МЦК в 2015-2016 гг. (тыс. руб. за кв. м.).

Источник: данные ЦИАН

Прогноз. Ввод новых станций в центральной части города и прилегающих к ней районах (стартовый отрезок Третьего пересадочного контура [1-я половина 2017 года] в составе станций «Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА», «Петровский парк») или в районах, в которых хорошо налажено транспортное сообщение с существующими станциями метрополитена (к примеру, участок Солнцевского радиуса в составе станций «Минская», «Ломоносовский проспект», «Раменки» [начало 2017 года] или продление Замоскворецкой линии до станции «Ховрино» [2017 год]) будет оказывать умеренное влияние на динамику цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Эффект от появления новых транспортных узлов в них вряд ли будет выражен в росте средней цены квадратного метра более, чем на 3-4 процентных пункта.

Более весомыми драйверами роста цен должен стать ввод в эксплуатацию новых радиальных направлений. К ним относятся Кожуховская линия (от Некрасовки до «Авиамоторной» [2018 год]) и открытие станций Солнцевской линии за пределами МКАД [2018 год]. Здесь эффект от ввода новых станций может составить 10-12% (чем ближе к центру Москвы, тем прирост будет ниже; наиболее сильное увеличение цен (до 20%) возможно в зонах комплексного освоения территорий в Новой Москве (в районе Рассказовки) и в новых кварталах в северной части Люберец. Продление Люблинской линии на север в Бескудниково и Дегунино может привести к росту цен в этих районах на 5-7%.

Аналитический отчёт ЦИАН

Комментариев нет

Маткапитал предлагают выплачивать ежемесячно

На выплату ипотеки у многих россиян уходит значительная часть зарплаты, но все же выгоднее платить за собственное жилье, чем отдавать деньги арендодателю. Что нужно учесть, оформляя ипотеку, чтобы взять жилищный кредит на хороших условиях и не оказаться в тяжелой финансовой ситуации.

Изучайте и анализируйте

К покупке недвижимости нужно подходить рационально, отбросив эмоции. Всевозможные скидки и акции — это рекламный ход застройщиков, нацеленный на то, чтобы покупатель принимал решение импульсивно, на эмоциях. Нужно предварительно изучить ситуацию на рынке, чтобы ориентироваться в предложении, также стоит ознакомиться с форумами ипотечных заемщиков, лично приехать на стройки объектов, которые приглянулись, проверить наличие необходимой документации.

Перед тем, как оформлять кредит, нужно оценить сопутствующие расходы. Приняв выгодное на первый взгляд предложение, в будущем можно пожалеть об этом. Поэтому рекомендуется сначала ответить на ряд вопросов. Понадобится ли вам съемное жилье на время строительства дома и во сколько оно обойдется? Какая сумма потребуется на ремонт новой квартиры? Где находится дом и сколько придется тратить на дорогу после новоселья.

Не спешите заключать сделку

Часто застройщики подталкивают граждан к скорейшему оформлению договора,  например, предлагают ограниченные во времени акции. Если застройщик говорит, что  невысокая цена будет действовать всего два дня, лучше не спешить и сравнить с условиями у других компаний. Возможно, там предложат еще более выгодные условия. Один из любимых приемов продавцов — подтолкнуть покупателя заключить сделку быстро, «пока цена не выросла». Когда люди принимают решение о покупке срочно, они не всегда могут оценить предложение рационально и могут заключить невыгодную сделку.

Если застройщик торопит со сделкой, лучше сказать, что вам нужно время подумать и попросить подробно почитать условия. Если продавец скажет, что цена вот-вот вырастет, отвечайте, что тогда поищете другие предложения.

Внимательно изучайте документы

Попросите прислать предварительный договор вам на почту. Черновик кредитного договора лучше изучать дома, в спокойной обстановке, а не в офисе застройщика. Подписание договора — ответственный момент. В договоре прописаны ответственность сторон, все правила и тонкости. Там говорится об обязательствах заемщика. Все детали нужно обсуждать до подписания. Покупатель может задавать вопросы, может предложить изменить текст договора, если его не устраивают условия. Даже если вам уже собираются вручить ключи от новой квартиры, а что-то в договоре вас смущает, не подписывайте документ. Платить по кредиту придется долгие годы, от размера процентов будет зависеть ваш уровень жизни.

Планируйте бюджет

Чтобы понять, можете ли вы себе позволить ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать сумму платежа по кредиту и проанализируйте бюджет. Если баланс окажется отрицательным или нулевым, выплачивать кредит будет сложно, придется пересмотреть расходы и подумать, на чем можно экономить.

Комментариев нет

Что нового на рынке недвижимости в 2017 году

1. Право собственности подтвердит выписка из ЕГРН

Не успела «Выписка из ЕГРП» сменить «Свидетельство о праве собственности», как вскоре появится Единый государственный реестр недвижимости, и теперь уже выписка из этого перечня станет главным документом, подтверждающим право собственности.

Единый реестр недвижимости будет создан на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, объединив воедино сведения об объектах из кадастра недвижимости и реестра прав. Информация будет храниться в электронной базе данных, с постоянным созданием резервных копий на случай хакерских атак или повреждения компьютеров-носителей файлов. Предполагается, что такая система хранения снизит риск мошеннических операций с недвижимостью, упростит процедуры купли-продажи и вступления в права наследования и ускорит прохождение бюрократических процедур до 10 дней (сейчас срок составляет 20 рабочих дней). Документом, подтверждающим право собственности на дом или квартиру, станет отныне справка из ЕГРН.

Получить информацию об объектах можно будет в МФЦ или в любом отделении Росреестра (без адресной привязки). Свидетельства о праве собственности с голографическими знаками на специальном бланке, которые до недавнего времени выдавались владельцам, новым порядком были упразднены еще с 15 июля 2016 года. О регистрации договора или иной сделки будет свидетельствовать особая надпись на документе.

Сотрудники ведомства Росреестр на протяжении последних лет проводили подготовительную работу по верификации и гармонизации данных Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН), обновляли сведения об объектах. Насколько эффективной была проделанная работа, риэлторы и собственники смогут убедиться уже в ближайшее время.

ЕГРН позволит объединить процессы регистрации прав и кадастрового учета. Теперь для осуществления обоих процедур достаточно подать одно заявление.

Экстерриториальная регистрация сделок

Теперь собственникам не нужно лично посещать город, в котором находится объект недвижимости, подлежащий продаже или дарению. Сделку отныне можно оформить в любом отделении Росреестра на территории РФ.

Доставка документов курьером

Заказанные в Росреестре документы с 2017 года можно потребовать доставить курьером, если нет желания и времени приезжать в ведомство лично и стоять в очередях. Услуга платная.

Справки – на все случаи

Формы выписки из ЕГРН могут быть различны:

– об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

– о переходе прав на объект недвижимости;

– о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

– о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

– излагать порядок заполнения утвержденных форм.

При подаче запроса граждане получат исчерпывающую информацию не только об объекте недвижимости, но и кадастровый план территории, где он размещен, а также справки о лицах, получивших сведения о данном объекте недвижимости либо уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений. Также это может быть решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений по каким-то веским причинам (т.е. сведения не будут выдаваться всем подряд).

Расценки повысились

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде для физических лиц составит 750 руб., для юридических лиц – 2200 руб. В электронном виде дешевле: 300 руб. для физического лица и 600 руб. – для юридического.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным будет стоить для физического лица 950 руб. на бумаге или 400 руб. – в электронном виде.

Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве для физических лиц – 1500 и 700 руб., для юридических – 2950 и 1400 руб.

Выписка о содержании правоустанавливающих документов – 600 и 400 руб. для граждан и 1700 и 800 руб. – для организаций.

Срок предоставления любой выписки об объекте недвижимости с 2017 года составит три рабочих дня.

2. Машино-места станут частной собственностью

В Федеральном законе № 315 появится поправка, изменяющая статус машино-места с общедомовой собственности на частную.

Во многих домах бизнес-класса за каждой квартирой закреплено как минимум одно машино-место на уличной или подземной парковке. Рядом с домами эконом-класса до сего времени жильцы парковались хаотично: кто быстрее занял место, тот и молодец. С 2017 года парковочные машино-места перестают быть частью общедолевой собственности: теперь они могут стать собственностью частной, чем будут приравнены к другим объектам недвижимости со всеми вытекающими последствиями. Собственник машино-места сможет без оглядки на соседей продать его, подарить или сдать в аренду.

3. Приватизация может стать платной с 1 марта 2017 года

Власти постепенно готовили население страны к отмене бесплатной приватизации жилья, несколько лет продлевая сроки ее окончания. В очередной раз планка была смещена Госдумой РФ на 1 марта 2017 года. Условно бесплатно (за вычетом стоимости пакета документов, налога и услуг нотариуса) приватизировать жилье все еще можно, подав заявление до 28 февраля 2017 года.

Законодательно процедура платной приватизации пока не разработана. За какую сумму населению придется выкупать у государства в собственность свою квартиру? Тарифы будут разработаны в ближайшее время.

Семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, смогут теперь арендовать у государства социальное жилье, заключив договор на продолжительный срок, с правом его неоднократного продления. Но получить квартиру в собственность очередники уже не смогут.

4. Утаил недвижимость? – Заплати штраф!

Граждане обязаны сообщать в Федеральную налоговую службу (ФНС) обо всех квартирах, домах, гаражах, земельных участках, которыми владеют. До недавнего времени за первое утаивание собственности от налоговиков (и, соответственно, избегание уплаты налога)  штраф составлял 5000 рублей, за повторное – уже 20000 рублей. Теперь же, с января 2017 года, штраф составит 20% от суммы налога на имущество, который начислят собственнику.

Сведения об объектах собственности будут поступать в налоговую службу из Росреестра. Но если ФНС не прислала собственнику уведомление об уплате налога, владелец недвижимости должен сам посетить налоговиков с требованием о начислении налоговой суммы.

5. Общедомовые нужды станут частью квартплаты

Графа «ОДН» исчезнет из платежных документов. В платежках будут присутствовать строки «водоснабжение», «водоотведение», «теплоснабжение», «газоснабжение», а также – «квартплата» (обслуживание многоквартирного дома).

Наталья Смирнова, 17 января 2017

Комментариев нет

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?

Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Лилия Гладкая, 16 января 2017