Комментариев нет

Одобрено вступление Болгарии в Шенген

Как сообщает Novini.bg, во время дебатов в Европейском Парламенте в Страсбурге евродепутаты из различных стран решительно поддержали вступление Болгарии и Румынии в Шенген. Они призвали Совет изменить несправедливую ситуацию, которая сохраняется на протяжении шести лет, и включить, наконец, в Шенген эти две страны.

Обсуждение было инициировано болгарскими депутатами – группой социалистов по инициативе Сергея Станишева.

Как отметил Сергей Станишев, завершение процесса расширения Шенгенской зоны имеет значение не только для Болгарии и Румынии, но для всего Евросоюза. Недопущение двух стран в Шенген показывает отсутствие солидарности и игнорирование принятых ЕС правил. Пришло время положить конец этой несправедливости.

Димитрис Аврамуполос – еврокомиссар по вопросам миграции и внутренних дел – подтвердил, что расширение Шенгена в интересах Евросоюза. Представители основных политических фракций в ЕС решительно выразили поддержку Болгарии и Румынии.

Только две группы (ЕКР и «Европата на свободата и пряка демокрация») не поддержали требование о присоединении Болгарии и Румынии к Шенгену, сообщает БТА. Все остальные объединения заявили, что эти две страны выполнили все необходимые требования для включения в Шенгенскую зону.

Что изменится для иммигрантов?

При выборе страны для переезда для многих не на последнем месте возможность свободного перемещения по ЕС. В течение шести лет иммигранты в Болгарии надеялись, что страна войдет в Шенген. Скоро эти мечты станут, наконец, реальностью.

Обладатели статусов ВНЖ, ПМЖ или ДВЖ в массе своей не хотят ограничиваться странами, куда можно из Болгарии попасть без виз, и стараются получить Шенген. Многие даже летают для этого на родину, поскольку это облегчает получение визы на длительный срок.

С момента вступления Болгарии в Шенген все станет гораздо проще. Не нужно будет ни ездить на родину, ни обращаться в посольства иностранных государств в Софии. Границы с другими странами шенгенского соглашения станут условными, и можно будет без подготовки документов и оформления виз ездить в другие государства ЕС.

Комментариев нет

Окрестности Софии все больше привлекают покупателей недвижимости

Согласно последним данным, большие семьи, фрилансеры и пожилые люди выбирают для постоянного проживания недвижимость, которая расположена вблизи столицы Болгарии. Дело в том, что в таких регионах квартиры и дома стоят значительно дешевле. Многие стараются продать свое жилье в Софии и переехать за город. Однако покупатели не хотят далеко отъезжать от столицы, чтобы не потерять основную работу.
Напомним, что в Софии по-прежнему растут цены на апартаменты и дома.

Источник

Комментариев нет

Цены на дома в Болгарии продолжают двигаться вверх

Правительственный орган Болгарии «Национальный статистический институт» сообщил, что во II квартале прошлого года ценник на дома и апартаменты в стране увеличился практически на 33% в сравнении с показателями аналогичного периода трехлетней давности. При этом в Софии зафиксировано максимальное количество дорогой недвижимости. Так же цены на жилые объекты за 3 года значительно выросли в Пловдиве, Русе, Стара Загоре и Варне.
Одновременно с этим в мегаполисах так же активно росли з/п, и развивалось предпринимательство.

Источник

Комментариев нет

Власти Болгарии намерены возвести автомагистраль Хемус

Болгарские политики заявили, что из государственного бюджета будет выделено 18 млн евро на строительство дороги Хемус. Длина участка составляет около 10 км. Стоит отметить, что данная дорога играет ключевую роль в экономическом развитии северо-западного региона. При удачной реализации данного проекта автомагистраль соединит город Ябланицу с перекрестком Боаза. Стоит отметить, что сейчас уже ведутся строительные работы на участке София-Варна, протяженность этой дороги составляет 433 км.
По словам властей Болгарии, дорожная инфраструктура поможет улучшить торговые связи между основными городами страны.

Источник

Комментариев нет

Europa Capital продает Mall of Sofia в Болгарии

Компания Europa Capital заключила контракт на продажу своего торгового центра Sofia в Болгарии с организацией Globe Trade Center SA. Этот актив включает торговый центр площадью 23 700 кв.м. и офисную башню площадью 10 300 кв.м., расположенную в центре столицы Софии. За время правления Europa Capital заключила арендные договора с международными компаниями. Торговый центр продолжительное время развивался, пока Europa Capital не решила его продать.
Фирма Europa Capital сейчас активно распродает выгодные строительные проекты по всей Европе.

Источник

Комментариев нет

Спрос на новостройки в России прекратил падать

При этом восстанавливается данный сегмент не очень ровно. Основной прирост (+11%) наблюдается в столицах, а также в Татарстане (там прибавка составила 20%), и, например, в Липецке и Архангельске (здесь показатели выросли вдвое). Всего прибавку показали около 30 субъектов федерации. Тем не менее, в 52 регионах спрос все-таки снижался.

По мнению экспертов, скорость реализации объектов на первичном рынке в большей степени зависит от масштабов внешних миграций россиян. Доходы здесь играют второстепенную роль. В десятке регионов, лидирующих в прошлом году по миграционному притоку, было проведено 55% всех сделок (в то же время в топе городов с наибольшим душевым доходом – лишь 34%).

Наибольшее снижение аналитики зафиксировали в Омской области – там показатель упал на 63%. «Выдающиеся» результаты в этом смысле и у двух других регионов – Саратовской и Челябинской областях, где снижение составило 51%.

Больше всего сделок ДДУ было заключено в Ленобласти (там на каждую тысячу граждан приходится по 16 заключенных договоров о покупке в новостройке). Наоборот, Чеченская республика демонстрирует самый низкий показатель – всего 0,2 сделки.

В общей сложности, к октябрю прошлого года Росреестр отчитался о 551 тыс. ДДУ, заключенных на первичном рынке жилья России. Это на 1% ниже, чем за тот же срок 2016 года. Динамика, при которой показатель колеблется около нуля, говорит, что восстановление спроса завершает свое восстановление после кризиса. Напомним, в 2015 году рынок просел на 20%.

Теперь же аналитики готовы говорить о росте, который происходит, в основном, на фоне динамики в регионах-лидерах. Так, на первую десятку регионов в прошлом году пришлось 59% ДДУ. Вместе с тем, растет и консолидация рынка.

Табл. 1. Топ-10 регионов-лидеров по числу заключенных ДДУ в 2017 году (данные за 10 месяцев).

Как уже сообщалось выше, главным образом растут продажи в столичных регионах – Москве и Подмосковью, а также в Петербурге и Ленобласти). Финальный рост здесь достиг 11%. В оставшихся 6 регионах-лидерах наблюдается небольшое снижение покупательской активности – оно составляет -3%. Всего в стране спрос на объекты первичного жилья сократился в 52 субъектах федерации.

Если брать за основу показатели федеральных округов, то рост количества сделок наблюдается только ЦФО (+12%). В СЗФО, ЮФО, ПФО и ДФО динамика колеблется около нуля, а, например, в СФО, УФО и на Северном Кавказе рынок просел (впрочем, в Чечне аналитики все же нашли небольшой рост).

Табл. 2. Регионы-лидеры по росту/падению объема заключенных ДДУ по федеральным округам (данные за первые 10 месяцев 2017 г.).

По всей видимости, спрос в столичных регионах растет не только за счет миграции, но и за счет наращивания рекламной активности: многие крупные девелоперы активизировали свои кампании в других регионах, нацелившись на работу и за пределами столиц.

В среднем, список первой десятки регионов не очень изменился (в него вошел Татарстан и вышла Челябинская область).

Табл. 3. Регионы-лидеры по количеству сделок на 1000 человек (данные за 10 месяцев 2017 г.)

Продажи на региональных первичных рынках в границах федеральных округов также неравномерны. В частности, на их динамику влияют уровень жизни, миграции, наличие работы и даже детали застройки, поскольку в некоторых субъектах федерации строительная активность больше актуальна для частного сектора.

Табл. 4. Регионы-лидеры по объему заключенных ДДУ за первые 10 месяцев 2017 г. по федеральным округам

Комментариев нет

Застройщики не могут продать более четверти квартир

На первичном рынке растет число непроданных квартир. Вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, член общественного совета Минстроя Валерий Казейкин сообщил, что каждая четвертая квартира в новостройке не находит покупателя.

Казейкин рассказал, что доходы населения снижаются уже на протяжении 15 месяцев. Объем нереализованных квартир в среднем по стране составляет 26,7%. У некоторых строительных компаний остаются непроданными 40-50% квартир. Эксперт отмечает, что из-за затоваренности рынка отрасли грозит стагнация. В 2016 году средняя площадь продаваемых квартир снизилась по сравнению с 2015 на 5 кв. метров, до 55 «квадратов». Средняя цена предложения за этот период уменьшилась с 67,7 до 62 тысяч рублей.

По прогнозу Национального объединения застройщиков, в ближайшем будущем объем строительства может сократиться на 20-30%.

Комментариев нет

Госдума рассмотрит законопроект о «лесной амнистии»

До конца апреля Госдума рассмотрит проект закона о «лесной амнистии», разработанный Минэкономики. Если документ будет принят, граждане, проживающие на землях лесов, смогут оформить участки в собственность, пишет «Коммерсантъ». Законопроект предполагает присвоение лесным поселкам статус населенных пунктов после установления их границ. У парламентариев документ вызывает опасения, поскольку возле крупных городов с принятием нового закона может начаться массовая застройка лесов. В особенности это касается Москвы и Санкт- Петербурга.

Комитет Госдумы по природным ресурсам 13 апреля одобрил законопроект о «лесной амнистии».  Документ дает жителям военных и лесных поселков право на жилище, местное самоуправление, покупку земли в частную собственность. Планируется внести изменения в Земельный, Лесной, Градостроительный кодексы. Документ направлен на устранение случаев двойного учета земельных участков и устанавливает приоритет данных ЕГРН перед сведениями материалов по лесоустройству и Лесного реестра.

У членов думского комитета по природным ресурсам это вызывает вопросы. Они опасаются уничтожения лесов, вывода их из общего пользования, застройки лесных массивов вблизи крупных городов. Члены думских комитетов по экологии и охране окружающей среды и по аграрным вопросам также говорят о возможном ухудшении экологической ситуации.

Они заявляют о необходимости разработать критерии, которые станут защитой от легализации незаконной покупки лесных земельных участков.

Положение документа о включении в границы городов лесных земель, окруженных населенными пунктами, может создать условия для массового перевода лесных земель в категорию земель населенных пунктов. Результатом может стать уничтожение лесов и массовая застройка лесных земель.

Николай Шматков, глава лесной программы WWF, говорит о рисках масштабной застройки лесных земель возле Москвы, Петербурга и других крупных городов.

Депутаты предложили доработать документ после того, как 21 апреля он будет рассмотрен в первом чтении.

Комментариев нет

В столице утвержден график сноса «хрущевок»

Столичные власти утвердили график сноса устаревших пятиэтажных домов, сообщается на сайте департамента строительства Москвы.

Всего в 2017 году планируется снести 63 «хрущевки». Из них 28 расположены в ЗАО, 19 — в СВАО,  6 — в СЗАО, 4 — в ЮЗАО, 3 — в ЦАО, 2 — в ВАО, 1 дом находится в ЮВАО. Большинство устаревших пятиэтажек планируют снести в 3-4 кварталах. По многим объектам работы будут вестись за счет инвесторов.

В этом году уже были демонтированы 11 «хрущевок» в четырех округах Москвы. Программу сноса пятиэтажек обещают полностью завершить к 2018 году. Затем в Москве начнет действовать программа реновации жилого фонда. Более 1,6 миллиона москвичей получат возможность улучшить свои жилищные условия.

По предварительным оценкам, на снос старых пятиэтажек и переселение жителей «хрущевок» в новые дома потребуется 3,5 трлн рублей. Об этом рассказал один из авторов законодательной инициативы по сносу устаревшего жилья, депутат Госдумы Николай Гончар. Он отметил, что это оптимистичная оценка. На старте средства на реализацию программы будут выделяться из городского бюджета. Позже планируется привлекать деньги инвесторов.

Комментариев нет

Как новые станции метро повлияли на стоимость квадратных метров

Близость к станциям метро всегда была одним из важнейших факторов ценообразования на рынке недвижимости Москвы. Даже в советское время, когда сделки купли-продажи были редуцированы до безденежных обменов, престижность районов во многом определялась именно развитостью подземного транспорта в нем. Юго-западный сектор столицы был более привлекательным по сравнению с севером или юго-востоком не только из-за отличий в социальном составе, но и из-за лучшего развития сети метрополитена в нем. Зоны обслуживания Сокольнической и Калужско-Рижской линий здесь покрывали практически все кварталы, в то время как в других частях города сотни тысяч жителей спальных районов были вынуждены добираться до ближайших станций на переполненном наземном общественном транспорте.

Радиально-кольцевая планировочная структура Москвы была продублирована в советские годы и в рисунке линий подземки. Это привело к тому, что почти все станции метрополитена стали центрами спальных районов. Вокруг них располагались лучшие магазины и предприятия обслуживания. Жить рядом с метро было престижнее и удобнее, ведь именно в этих кварталах формировался оптимум качества городской среды, выражаемый формулой «минимизация временных затрат для реализации максимально широкого спектра человеческих потребностей».

В 1990-е годы эта закономерность закрепилась в характере распределения цен на квартиры. Даже формирование зон стихийной торговли, автостоянок, рынков, непростая криминогенная обстановка вокруг некоторых станций в 1990-2000 гг. не привели к снижению привлекательности недвижимости у транспортных узлов. Распределение цен в зависимости от удаленности от метро окончательно сформировалось к началу 2000-х годов и с тех пор практически не изменилась. Если исключить зону в пределах Кольцевой линии метро, то в кварталах с шаговой доступностью до станций метро (до 600 метров пешком) средняя стоимость квадратного метра на 13 процентов выше, чем в среднем по городу; в кварталах с пешеходной доступностью (600-1600 метров пешком) на 9 процентов выше. Исключений из данного правила было совсем немного — локальные максимумы цен сформировались в удаленных от метро районах вокруг Мичуринского проспекта и Минской улицы (здесь цены квадратного метра выше, чем рядом с обслуживающими их метро «Проспект Вернадского» и «Университет» соответственно), в Куркино (здесь дороже, чем у «Планерной»), в ЖК «Марфино» (дороже, чем у «ВДНХ» или «Владыкино»).

Табл. 1. Средняя стоимость квадратного метра в домах с различными типами доступности до станций метро в 2012-2016 гг.

Источник: расчеты ЦИАН

В 1990-е и 2000-е годы сеть станций московского метро расширялась медленно. Тем не менее, открытие новых станций практически в каждом случае приводили к изменению ценового «ландшафта». Именно тогда сложился сценарий 3-этапного роста ценовых уровней — при анонсировании начала строительства, при начале заметных работ по подготовке площадок, при открытии станции. Каждый из этапов давал 5-7 процентных пунктов в приросте средней цены квадратного метра относительно среднегородского уровня (суммарно получалось 15-20% прироста).

Это наблюдалось при реализации всех крупных проектов метростроения на рубеже веков — ветки в Люблино и Марьино, продления Серпуховско-Тимирязевской линии в Северное Бутово с последующим строительством наземного метро в Южном Бутово, открытия станций в Строгино и Митино. Последний пример описанного выше характера изменения цены — продление Калининской ветки в Новокосино. После открытия одноименной станции метро выросли цены и в этом муниципалитете Москвы и в южной части города Реутов, все дома в которой оказались в зоне пешеходной доступности нового транспортного узла. Следующая масштабная стройка — долгожданное продление Таганско-Краснопресненской линии в Жулебино (в 2013–2015 гг.), сопровождалась уже менее заметным относительным ростом цен.

После смены управленческой команды в Правительстве Москвы в 2010-11 гг. масштабное строительство метрополитена должно было стать одним из ключевых инструментов решения транспортной проблемы столицы. Анонсировались планы по увеличению протяженности линий почти в 2 раза и снижений численности жителей, проживающих вне зоны пешеходной доступности станции метро с 25% до 5%. По состоянию на 1 февраля 2017 года в эпоху Собянина было открыто 20 станций «классического метрополитена» (без учета второго зала станции «Парк Победы», но с учетом 2-й станции «Петровско-Разумовская») запущено пассажирское движение по МЦК (31 станция). По числу активно строящихся станций и участков оказались перекрыты даже советские рекорды рубежа 1970-1980-х годов.

При этом характер влияния ввода в строй новых элементов транспортной инфраструктуры на рынок жилья изменился. Эффект от нового строительства стал сильнее выражен в ценообразовании на рынке новостроек, а для вторичного рынка становится все менее заметным. Если при запуске южного отрезка Люблинской линии в 2011 году (станции «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово») цены в прилегающих кварталах выросли на 13-14%, то открытия последних лет проходили на фоне минимального роста цен (менее 5%) или даже их снижения).

Таблица 2. Средняя стоимость кв. м в зоне шаговой и пешеходной доступности станций метро, открытых в 2011-2016 гг. (тыс. руб. за кв. м.).

Источник: данные ЦИАН

Примечание: в зону обслуживания метро Саларьево включена территория бывшего города Московский, в зону обслуживания метро «Румянцево» — юго-восточная часть муниципалитета Солнцево.

Запуск пассажирского движения по Московскому центральному кольцу стал одним из наиболее заметных событий в развитии транспортной инфраструктуры российских городов за весь постсоветский период. Москва стала третьим городом мира с 2 кольцевыми линиями (после Пекина и Мадрида), практически одновременно для пассажиров открылись 31 новая станция, на линии стал работать новый подвижной состав (едва ли не более качественный, чем на линиях подземки), выдерживается тактовое расписание. В зоне пешеходной доступности станций МЦК находится около 4 200 жилых домов (около 12,1% от суммарного числа многоэтажных многоквартирных домов столицы), в том числе 1 850 домов в зоне станций, ставших новыми транспортными узлами (т.е., вне пересадок на существующие станции подземки). Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 198,4 тыс. руб. (на 10% выше среднегородского уровня), по средней стоимости жилья районы вдоль МЦК среди линий метрополитена уступают только проходящей через исторический центр города Кольцевой линии (308,1 тыс. руб.).

Тем не менее, к росту цен на вторичном рынке в районе новых станций это не привело. Об этом можно говорить как о сформировавшейся тенденции. С момента запуска движения прошло 5 месяцев, но динамика средних цен квадратного метра в этих районах (причем, как в рамках пересадочных станций, так и в новых транспортных узлах) находится в узком диапазоне от +1 до -2 процентных пунктов (по сравнению с концом января 2016 года).

Причинами этого стали:

Открытие новой ветки произошло на стагнирующем рынке. Вторичный рынок сложнее проходит продолжающийся экономический кризис по сравнению с рынок новостроек. Для совершения сделок большинство продавцов вынуждены идти на 10-15%-й дисконт по сравнению с заявленной в объявлении стоимости. И в таких условиях повышение цен, пусть и связанное с улучшением качества городской среды в районе, приведет лишь к увеличению срока экспозиции квартиры.

Невысокое качество жилого фонда в зоне доступности станций. Большая часть домов в кварталах, прилегающих к станция МЦК, относится к жилому фонду, устаревшему как физически, так и морально. В основном эти объекты представлены кирпичными домами 1950-1960-х годов постройки, хрущевками, домами первых панельных серий начала 1970-х.

Наземная трассировка линии. Многими жителями МЦК воспринимается не только как полезный транспортный объект, но и как железная дорога, ассоциирующаяся с источником негативного шумового воздействия. Многие дома рядом с трассой МЦК на протяжении 20 последних лет воспринимались как наиболее неудачно расположенные в пределах квартала или микрорайона, цены в них традиционно были ниже и на инертном московском рынке для изменения ценового ландшафта, скорее всего, потребуется еще несколько лет.

Короткий период активного строительства. В отличие от строительства подземных станций ввод в эксплуатацию МЦК не сопровождался заметными работами на протяжении длительного периода (во время которого в цену закладываются первые 5-6 процентных пунктов прироста цены).

Иначе отреагировал на запуск новой линии метро первичный рынок жилья. Именно застройщики проектов вдоль МЦК пока стали основными бенефициарами этого транспортного проекта. Цены на первичном рынке априори меняются несколько иначе, чем на вторичке, так как зависят не только от факторов местоположения, качества конкретных квартир, но и от общей стратегии ценообразования у застройщика, от перехода проектов на новые стадии строительства. Тем не менее, даже принимая во внимание, что часть прироста цен связана с переходом на новые стадии строительной готовности, эффект от «чистого прироста», связанного с улучшением транспортной доступности выражен в 5-7 процентных пунктах.

Причинами это стали:

Использование факта открытия станций как маркетингового инструмента. Рекламные кампании многих ЖК стали активнее акцентировать внимание на новых транспортных возможностях будущих жителей. Особенно «повезло» тем комплексам, которые расположены в  рамках пересадочных узлов новых станций МЦК с существующими подземными.

Транспортные узлы становятся драйверами развития бывших промышленных зон вдоль МЦК. Ближний пояс столичных промзон — ключевой земельный резерв, за счет которого (едва ли не успешнее, чем за счет территорий Новой Москвы) можно решать градостроительные проблемы столичной агломерации. Появление здесь ключевого элемента транспортного каркаса (линии скоростного внеуличного транспорта) придает дополнительный импульс развития этой территории в целом. Возобновление экономического роста в ближайшие годы должно будет привести к возобновлению реализации проектов в других сегментах недвижимости (офисные центры, торговые и многофункциональные комплексы). Все это приведет к улучшению качества городской среды в указанной зоне, увеличит её привлекательность в восприятии жителей. Для большинства потенциальных покупателей проще поверить в вероятный рост цен в развивающихся кварталах недалеко от центра, чем в подмосковных жилых комплексах, построенных в чистом поле.

ЖК вдоль МЦК стали сами себя продавать. До запуска пассажирского движения по МЦК многие москвичи не видели своими глазами кварталы вдоль бывшей грузовой ветки, имели отдаленное от реальности представление о восточных и юго-восточных окраинах центра. Теперь же маршруты многих поездок стали проходить через указанные территории, где на эти жилые комплексы можно взглянуть не с рекламных макетов или однотипных сайтов, а в реальной действительности. Это приводит к тому, что большинство ЖК в зоне вдоль МЦК имеет достаточно высокие темпы продаж, что позволяет застройщикам постепенно повышать цены.

Таблица 3. Динамика средней цены кв. м в ЖК в зоне обслуживания станций МЦК в 2015-2016 гг. (тыс. руб. за кв. м.).

Источник: данные ЦИАН

Прогноз. Ввод новых станций в центральной части города и прилегающих к ней районах (стартовый отрезок Третьего пересадочного контура [1-я половина 2017 года] в составе станций «Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА», «Петровский парк») или в районах, в которых хорошо налажено транспортное сообщение с существующими станциями метрополитена (к примеру, участок Солнцевского радиуса в составе станций «Минская», «Ломоносовский проспект», «Раменки» [начало 2017 года] или продление Замоскворецкой линии до станции «Ховрино» [2017 год]) будет оказывать умеренное влияние на динамику цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Эффект от появления новых транспортных узлов в них вряд ли будет выражен в росте средней цены квадратного метра более, чем на 3-4 процентных пункта.

Более весомыми драйверами роста цен должен стать ввод в эксплуатацию новых радиальных направлений. К ним относятся Кожуховская линия (от Некрасовки до «Авиамоторной» [2018 год]) и открытие станций Солнцевской линии за пределами МКАД [2018 год]. Здесь эффект от ввода новых станций может составить 10-12% (чем ближе к центру Москвы, тем прирост будет ниже; наиболее сильное увеличение цен (до 20%) возможно в зонах комплексного освоения территорий в Новой Москве (в районе Рассказовки) и в новых кварталах в северной части Люберец. Продление Люблинской линии на север в Бескудниково и Дегунино может привести к росту цен в этих районах на 5-7%.

Аналитический отчёт ЦИАН

Комментариев нет

Маткапитал предлагают выплачивать ежемесячно

На выплату ипотеки у многих россиян уходит значительная часть зарплаты, но все же выгоднее платить за собственное жилье, чем отдавать деньги арендодателю. Что нужно учесть, оформляя ипотеку, чтобы взять жилищный кредит на хороших условиях и не оказаться в тяжелой финансовой ситуации.

Изучайте и анализируйте

К покупке недвижимости нужно подходить рационально, отбросив эмоции. Всевозможные скидки и акции — это рекламный ход застройщиков, нацеленный на то, чтобы покупатель принимал решение импульсивно, на эмоциях. Нужно предварительно изучить ситуацию на рынке, чтобы ориентироваться в предложении, также стоит ознакомиться с форумами ипотечных заемщиков, лично приехать на стройки объектов, которые приглянулись, проверить наличие необходимой документации.

Перед тем, как оформлять кредит, нужно оценить сопутствующие расходы. Приняв выгодное на первый взгляд предложение, в будущем можно пожалеть об этом. Поэтому рекомендуется сначала ответить на ряд вопросов. Понадобится ли вам съемное жилье на время строительства дома и во сколько оно обойдется? Какая сумма потребуется на ремонт новой квартиры? Где находится дом и сколько придется тратить на дорогу после новоселья.

Не спешите заключать сделку

Часто застройщики подталкивают граждан к скорейшему оформлению договора,  например, предлагают ограниченные во времени акции. Если застройщик говорит, что  невысокая цена будет действовать всего два дня, лучше не спешить и сравнить с условиями у других компаний. Возможно, там предложат еще более выгодные условия. Один из любимых приемов продавцов — подтолкнуть покупателя заключить сделку быстро, «пока цена не выросла». Когда люди принимают решение о покупке срочно, они не всегда могут оценить предложение рационально и могут заключить невыгодную сделку.

Если застройщик торопит со сделкой, лучше сказать, что вам нужно время подумать и попросить подробно почитать условия. Если продавец скажет, что цена вот-вот вырастет, отвечайте, что тогда поищете другие предложения.

Внимательно изучайте документы

Попросите прислать предварительный договор вам на почту. Черновик кредитного договора лучше изучать дома, в спокойной обстановке, а не в офисе застройщика. Подписание договора — ответственный момент. В договоре прописаны ответственность сторон, все правила и тонкости. Там говорится об обязательствах заемщика. Все детали нужно обсуждать до подписания. Покупатель может задавать вопросы, может предложить изменить текст договора, если его не устраивают условия. Даже если вам уже собираются вручить ключи от новой квартиры, а что-то в договоре вас смущает, не подписывайте документ. Платить по кредиту придется долгие годы, от размера процентов будет зависеть ваш уровень жизни.

Планируйте бюджет

Чтобы понять, можете ли вы себе позволить ипотеку, попробуйте пару месяцев откладывать сумму платежа по кредиту и проанализируйте бюджет. Если баланс окажется отрицательным или нулевым, выплачивать кредит будет сложно, придется пересмотреть расходы и подумать, на чем можно экономить.

Комментариев нет

Что нового на рынке недвижимости в 2017 году

1. Право собственности подтвердит выписка из ЕГРН

Не успела «Выписка из ЕГРП» сменить «Свидетельство о праве собственности», как вскоре появится Единый государственный реестр недвижимости, и теперь уже выписка из этого перечня станет главным документом, подтверждающим право собственности.

Единый реестр недвижимости будет создан на основании Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который вступит в силу с 1 января 2017 года, объединив воедино сведения об объектах из кадастра недвижимости и реестра прав. Информация будет храниться в электронной базе данных, с постоянным созданием резервных копий на случай хакерских атак или повреждения компьютеров-носителей файлов. Предполагается, что такая система хранения снизит риск мошеннических операций с недвижимостью, упростит процедуры купли-продажи и вступления в права наследования и ускорит прохождение бюрократических процедур до 10 дней (сейчас срок составляет 20 рабочих дней). Документом, подтверждающим право собственности на дом или квартиру, станет отныне справка из ЕГРН.

Получить информацию об объектах можно будет в МФЦ или в любом отделении Росреестра (без адресной привязки). Свидетельства о праве собственности с голографическими знаками на специальном бланке, которые до недавнего времени выдавались владельцам, новым порядком были упразднены еще с 15 июля 2016 года. О регистрации договора или иной сделки будет свидетельствовать особая надпись на документе.

Сотрудники ведомства Росреестр на протяжении последних лет проводили подготовительную работу по верификации и гармонизации данных Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН), обновляли сведения об объектах. Насколько эффективной была проделанная работа, риэлторы и собственники смогут убедиться уже в ближайшее время.

ЕГРН позволит объединить процессы регистрации прав и кадастрового учета. Теперь для осуществления обоих процедур достаточно подать одно заявление.

Экстерриториальная регистрация сделок

Теперь собственникам не нужно лично посещать город, в котором находится объект недвижимости, подлежащий продаже или дарению. Сделку отныне можно оформить в любом отделении Росреестра на территории РФ.

Доставка документов курьером

Заказанные в Росреестре документы с 2017 года можно потребовать доставить курьером, если нет желания и времени приезжать в ведомство лично и стоять в очередях. Услуга платная.

Справки – на все случаи

Формы выписки из ЕГРН могут быть различны:

– об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

– о переходе прав на объект недвижимости;

– о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;

– о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

– излагать порядок заполнения утвержденных форм.

При подаче запроса граждане получат исчерпывающую информацию не только об объекте недвижимости, но и кадастровый план территории, где он размещен, а также справки о лицах, получивших сведения о данном объекте недвижимости либо уведомления об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений. Также это может быть решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений по каким-то веским причинам (т.е. сведения не будут выдаваться всем подряд).

Расценки повысились

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде для физических лиц составит 750 руб., для юридических лиц – 2200 руб. В электронном виде дешевле: 300 руб. для физического лица и 600 руб. – для юридического.

Выписка из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным будет стоить для физического лица 950 руб. на бумаге или 400 руб. – в электронном виде.

Выписка о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве для физических лиц – 1500 и 700 руб., для юридических – 2950 и 1400 руб.

Выписка о содержании правоустанавливающих документов – 600 и 400 руб. для граждан и 1700 и 800 руб. – для организаций.

Срок предоставления любой выписки об объекте недвижимости с 2017 года составит три рабочих дня.

2. Машино-места станут частной собственностью

В Федеральном законе № 315 появится поправка, изменяющая статус машино-места с общедомовой собственности на частную.

Во многих домах бизнес-класса за каждой квартирой закреплено как минимум одно машино-место на уличной или подземной парковке. Рядом с домами эконом-класса до сего времени жильцы парковались хаотично: кто быстрее занял место, тот и молодец. С 2017 года парковочные машино-места перестают быть частью общедолевой собственности: теперь они могут стать собственностью частной, чем будут приравнены к другим объектам недвижимости со всеми вытекающими последствиями. Собственник машино-места сможет без оглядки на соседей продать его, подарить или сдать в аренду.

3. Приватизация может стать платной с 1 марта 2017 года

Власти постепенно готовили население страны к отмене бесплатной приватизации жилья, несколько лет продлевая сроки ее окончания. В очередной раз планка была смещена Госдумой РФ на 1 марта 2017 года. Условно бесплатно (за вычетом стоимости пакета документов, налога и услуг нотариуса) приватизировать жилье все еще можно, подав заявление до 28 февраля 2017 года.

Законодательно процедура платной приватизации пока не разработана. За какую сумму населению придется выкупать у государства в собственность свою квартиру? Тарифы будут разработаны в ближайшее время.

Семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, смогут теперь арендовать у государства социальное жилье, заключив договор на продолжительный срок, с правом его неоднократного продления. Но получить квартиру в собственность очередники уже не смогут.

4. Утаил недвижимость? – Заплати штраф!

Граждане обязаны сообщать в Федеральную налоговую службу (ФНС) обо всех квартирах, домах, гаражах, земельных участках, которыми владеют. До недавнего времени за первое утаивание собственности от налоговиков (и, соответственно, избегание уплаты налога)  штраф составлял 5000 рублей, за повторное – уже 20000 рублей. Теперь же, с января 2017 года, штраф составит 20% от суммы налога на имущество, который начислят собственнику.

Сведения об объектах собственности будут поступать в налоговую службу из Росреестра. Но если ФНС не прислала собственнику уведомление об уплате налога, владелец недвижимости должен сам посетить налоговиков с требованием о начислении налоговой суммы.

5. Общедомовые нужды станут частью квартплаты

Графа «ОДН» исчезнет из платежных документов. В платежках будут присутствовать строки «водоснабжение», «водоотведение», «теплоснабжение», «газоснабжение», а также – «квартплата» (обслуживание многоквартирного дома).

Наталья Смирнова, 17 января 2017

Комментариев нет

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?

Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем  лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Лилия Гладкая, 16 января 2017

Комментариев нет

Квартиры в новостройках будут светлее

В России установлен новый стандарт освещения помещений. Застройщиков обяжут строить дома,  которых в помещения проникает достаточно солнечного света, пишет «Российская газета». В результате применения новых норм проектирования в квартирах и офисах станет больше естественного освещения.

Владилен Прокофьев, замдиректора направления городского хозяйства Института экономики города, отмечает, что действующие нормы освещенности закреплены в СНиПах, которые носят рекомендательный характер. Строительные компания должны ознакомиться со СНиПом, но соблюдать его при проектировании домов не обязаны. Принятие стандарта сделает требования к освещенности помещений обязательными. Игнорировать нормы, установленным стандартом, застройщики не смогут.

Наиболее распространенная проблема, приводящая к недостатку естественного освещения в квартирах — плотная застройка. Дома в мегаполисах расположены настолько близко друг к другу, что даже при наличии окон солнечный свет почти не проникает в некоторые помещения.

Поскольку земельные участки стоят дорого, строительные компании стремятся использовать территорию с максимальной выгодой и отвести под застройку как можно больше территории, объясняет Прокофьев.

По его мнению, нет необходимости снижать нормы естественного освещения. В России можно строить дома с хорошим освещением в квартирах, ведь страна не является густонаселенной.

Новый стандарт будет учитывать яркость неба при пасмурной и ясной погоде. Применение методики расчета освещенности при различной интенсивности солнечного света позволит производить при проектировании более точные расчеты и эффективнее использовать световые ресурсы. Кроме того, применяется международный стандарт, позволяющий рассчитать расход электроэнергии в помещения.

Специалисты утверждают, что новый стандарт не потребует увеличения размера окон в квартирах. Большей освещенности можно достигнуть за счет увеличения количества окон. Заказчик проекта сам будет выбирать более удобный ему вариант.

Комментариев нет

Покупателям апартаментов могут разрешить регистрацию по месту жительства

Правительство прорабатывает вопрос о возможности регистрации по месту жительства для покупателей апартаментов. Об этом заявил первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, отвечая на запрос Госдумы о развитии рынка апартаментов.

Ранее премьер-министру РФ Дмитрию Медведеву был направлен запрос от председателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. Премьера попросили рассказать о мерах, которые правительство принимает, чтобы исправить ситуацию с развитием рынка возведения зданий, в которых есть апартаменты. Хованская подчеркнула, что застройщики позиционируют апартаменты как альтернативу квартирам. При этом по действующему законодательству эти объекты не относятся к помещениям, предназначенным для постоянного проживания. Установленные для жилья санитарные и экологические нормы при строительстве апартаментов не соблюдаются. Покупатели после заселения в такие помещения не могут получить регистрацию по месту жительства.

Шувалов обнадежил покупателей апартаментов, заявив, что власти прорабатывают вопрос о регистрации граждан в таких помещениях. Одна из главных задач регулирования рынка апартаментов — защита прав покупателей этих объектов. Еще одна важна

Комментариев нет

Купить или не купить – вот в чем вопрос

Никто не станет спорить – ситуация на рынке недвижимости не простая. В такой момент не лишним будет получить мудрый совет от аналитиков рынка. В роли эксперта сегодня выступил Геннадий Моисеевич Стерник, профессор РЭА им. Г. В. Плеханова, председатель комитета по аналитике и консалтингу МАР, сертифицированный РГР аналитик недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости.

– Геннадий Моисеевич, как, на ваш взгляд, чувствует себя рынок недвижимости Москвы? Пройдено ли дно кризиса?

– Острая фаза кризиса пройдена в 2015 году, до первого квартала 2016 года. Во втором полугодии 2016 года началось замедление падения. Но до стабилизации мы пока не дошли. Цены продолжают снижаться как на первичном рынке, так и на вторичном. Идет медленное сползание.

– Как долго оно продлится?

– По моим расчетам, оно продлится еще 2-3 года, причем резких падений не будет, понижение цены будет идти небольшими темпами – на 6-7% в год. Со стороны потребителя, на мой взгляд, вопросов нет – можно покупать жилье.

– Каким образом в ситуации с кризисом на рынке поучаствовало государство?

– Меры государство приняло, и приняло их своевременно: сделало все, что можно, чтобы сделать ипотеку доступной – речь идет о субсидированной ипотеке. Надо сказать, что это здорово поддержало строительный рынок. Однако значительное понижение цен вредно рынку. И только на первый взгляд это хорошо для потребителя.

– Вы считаете, что продолжать политику субсидирования ипотеки не нужно?

– Дальше это уже бесполезное дело. В условиях снижения инфляции, снижения ключевой ставки ЦБ продолжать не нужно. Государство свое дело сделало, дальше рынок должен сделать свое. Для рынка важен рост, пусть небольшой, в медленном темпе. Если цены снижаются, то снижается и маржа застройщиков. Кто же захочет строить, если нет доходов?

– А есть какие-то цифры, демонстрирующие, насколько упала доходность девелоперской деятельности?

– Сейчас в Москве доходность вложений в девелопмент крайне низка, в некоторых случаях ниже нуля. Застройщики перестают вкладываться, уходят с рынка, разоряются. Для кого это может быть хорошо? В этой ситуации растет, и будет дальше расти, число обманутых дольщиков.

Рынку нужен баланс спроса и предложения. Сейчас спрос резко упал, а предложение выросло, и накопилось много жилья за прошлые годы. И цены будут сползать вниз, пока не рассосется количество предложений, накопившихся за 2015 год, когда покупатели ушли с рынка.

– Ушли в 2015-м и вернулись в 2016-м?

– Отчасти. Некоторый отложенный спрос в 2016 году уже вышел на рынок, количество продаж выросло, причем выросло именно в Москве, а не в Подмосковье, и именно на первичном рынке, не на вторичном. Однако все еще объем спроса ниже объема предложения.

Единственная мера, которая может остановить эти тенденции и повернуть риэлторский рынок к стабилизации цен и даже к их некоторому росту, – это повышение цен на нефть. Это очень важный момент: рынок не может расти, если не будут повышаться доходы населения. А они, судя по всему, повышаться не будут, а будут, наоборот, понижаться. Либо нас спасет нефть, начав повышаться в цене, либо…

– Что будет в том случае, если цена на нефть вырастет?

– Вырастут доходы населения и ситуация развернется к старому. Не могу сказать, что это нам очень нужно. Потому что пройдет несколько лет, опять упадет цена на нефть и снова будет кризис. Не об этом мы мечтаем!

– О чем же нужно мечтать?

– Нужно создать новую модель экономики, довести до ума все реформы, которые начаты в государстве. Это основная задача правительства, и оно ее пытается выполнять. Насколько удачно, насколько быстро все получится, сказать трудно. Если удастся через 2-4 года уйти от сырьевой модели экономики к промышленной, тогда экономика начнет расти не на те жалкие прогнозные 1,5%, которые нам сулят мировые рейтинговые агентства и финансовые аналитики, а хотя бы на 3-4%. И тогда у нас не начнет разоряться экономика и с ней вместе рынок недвижимости.

– Есть у вас мудрый совет девелоперам? Они сейчас переживают не лучшие времена.

– Есть, конечно. Надо живее относиться к своему бизнесу, более тщательно просчитывать свои проекты. Не надо надеяться на то, что будет высокая доходность, как в былые годы: надо смириться с тем, что маржа будет минимальной, и двигаться вперед.

У многих крупных компаний есть финансовый запас. Его нужно использовать сейчас, не откладывая на потом. Как минимум, можно скупать земельные участки, с расчетом на то, что они будут освоены через 2-3 года. К тому времени ситуация на рынке будет лучше. Но ожидать быстрого возврата инвестиций не нужно.

– Непременно надо что-то посоветовать и покупателям…

– Если есть деньги – надо идти и покупать. Если денег нет – не нужно ввязываться в авантюры, вроде покупки ДДУ на ранних стадиях строительства. Не ввязываться, потому что может произойти и плохое. Вообще, размышляя о покупке на рынке новостроек, нужно тщательнее изучать застройщиков, смотреть в подробностях историю их объектов, выбирать лучших из лучших.

А что касается вторичного рынка, то там вообще нормальная жизнь. Продавцы не отказываются продавать квартиры по пониженным ценам, продолжают их выставлять. И покупателю сегодня на вторичном рынке раздолье! Это рынок покупателя. Идите и живите.

– Если цена квадратного метра и дальше станет снижаться, то, может быть, стоит подождать максимально низкой стоимости?

– Ждать не нужно. Чего ждать? Того, что цены снизятся за год еще на 5%? Не нужно этого делать. Нужно идти и покупать, если деньги позволяют. Самое время для покупок. Больше такого обвала цен на вторичном рынке не будет. А рассчитывать на небольшое сползание… «То ли ишак сдохнет, то ли эмир умрет»…

– Мы с вами обсудили ситуацию в столице. А что у нас с Санкт-Петербургом?

– В Питере все гораздо благополучнее. У них так сильно рынок не провалился. Пока нельзя сказать, что у них там подъем начался, но снижение цен уже остановилось, а на первичном рынке цены даже слегка поползли вверх. Ситуация заметно лучше, чем в Москве.

– Есть этому какое-то объяснение?

– Это связано с региональными особенностями отрасли. Если объем строительства был в Москве высоким, то образовался навес непроданных квартир во время кризиса. В Питере на душу населения строили меньше, чем в Москве. И кризисные явления там проявились меньше.

И второе. В Москве очень сильно влияют приезжие, не резиденты. Трудно получить достоверную статистику, но до кризиса едва ли не 30% покупателей составляли именно приезжие. Во время кризиса их количество сократилось чуть ли не до нуля, что только усилило кризис. Сейчас они вернулись, число продаж резко возросло, но до докризисных цен Москва пока не дотягивает.

В Питере приток был меньше, и даже если они ушли с рынка, то это не так сказалось.

– Какова ситуация в регионах по сравнению с Москвой и Петербургом?

– Согласно моим данным, по снижению темпов роста на рынке недвижимости Москва оказалась примерно в середине рейтинга. Есть Питер и некоторые другие российские города, где меньше снижение, чем в Москве. Но в большинстве городов рынок просел в большей степени, чем в Москве. Российская столица в итоге оказалась где-то в серединке.

Наталья Иванова, 09 января 2017

Комментариев нет

Квартиры должников смогут продавать с торгов

Практика «уплотнения» часто применялась в послереволюционном СССР, эксперты говорят, что в Европе о таком методе не знают, заинтересованы в данных нововведениях в основном банки, но спрос на доли в коммуналках будет низким и затея вряд ли будет реализована.

Министерство юстиции уже работает над поправками, согласно которым у гражданина, имеющего задолженность, власти смогут выделить долю в квартире и продать с публичных торгов. После этого квартира гражданина де-факто превратится в «коммуналку». Также возможен и альтернативный вариант: квартиру могут продать, а взамен купить новую, дешевле и меньше по площади.

Маловероятно, что подобные изменения в законодательство внесут до президентских выборов в 2018 году, а вот насколько реален такой вариант в дальнейшем? Существуют ли подобные прецеденты в других странах? Как это будет осуществлено технически? Какие могут быть злоупотребления в связи с новыми поправками? На эти и другие вопросы отвечают эксперты.

Возвращаемся в 20-е годы ХХ века?

После информации о новой инициативе чиновников сразу вспоминается «уплотнение» в советский период, однако к тому моменту в стране произошли гражданская война и революция. Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, рассказывает  о причине, которая вынудила чиновников задуматься о применении столь жесткой меры:

— Насколько нам известно, в европейских странах в принципе нет такого понятия, как выкуп доли в квартире. К примеру, в той же Венгрии вы не сможете приобрести комнату в трехкомнатной квартире. Вам придется покупать жилье целиком.

Что касается российского опыта, то «уплотнение» было характерно для постреволюционного периода, когда «вся жилая площадь сверх установленной нормы подлежит изъятию и перераспределению». Санитарные нормы жилой площади на человека были равны 9 кв. м.

После введения нормы появились такие понятия, как «излишки». Именно за счет них частично решался жилищный вопрос. Однако вряд ли можно в принципе сравнивать «уплотнение» тогда и сейчас. Ведь причины в том и другом случае абсолютно разные. Если после революции не было масштабного жилого строительства и путем подселения решался вопрос с обеспечением жильем, то сейчас причиной уплотнения станут проблемы в банковской системе, — резюмирует эксперт.

При реализации новых норм может быть учтена практика продажи залогового имущества

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», рассказывает о том, как технически может быть реализована процедура продажи. Эксперт считает, что будет применена практика продажи залогового имущества должников:

— Предполагаю, что с процессуальной точки зрения процедура изъятия доли, а не всей квартиры, будет проходить аналогично сегодняшней практике продажи залогового имущества. Банк сообщает заемщику о его намерении начать процедуру изъятия залоговой недвижимости и обращается в суд. Далее решением суда на жилье накладывается арест, и оно выставляется на торги. Также суду теперь придется определять долю, которая достанется заемщику и членам семьи.

Особенное внимание Мария Литинецкая обращает на детали. Например, у банков уже давно назрели проблемы с категорией должников, которые прописывают детей в ипотечных квартирах:

— На первый взгляд, инициатива продажи части доли в квартире связана с желанием разрешить такие «больные» банковские проблемы, как запрет на изъятие залоговой недвижимости при определенных обстоятельствах. К примеру, несовершеннолетних детей нельзя выписать «в никуда», чем и пользуются должники, прописывая детей в ипотечной квартире. При принятии поправок, в случае с многокомнатными квартирами, банк сможет выделить минимально допустимую долю по площади для родителей и их ребенка, продав оставшиеся квадратные метры.

В то же время не стоит забывать, что многие семьи с детьми покупали жилье по программе маткапитала, что подразумевает определенные ограничения. Важно, чтобы любая сделка, будь то покупка или продажа квартиры, подразумевала улучшение условий проживания, то есть дети обязательно должны получить как минимум аналогичную, а лучше — большую площадь в собственность, — продолжает эксперт. — Если правило не соблюдено, вряд ли Пенсионный фонд даст добро на такую сделку. А значит, банк не вправе ухудшать условия проживания детей, уменьшая их долю в квартире. То есть априори есть ситуации, когда банку придется отстаивать свое право на распоряжение залоговым имуществом.

Будут ли пользоваться спросом доли в новых коммунальных квартирах?

Вадим Ламин считает, что даже если норма будет принята, покупателей на доли в коммунальных квартирах не найдется:

— Злоупотребления ввиду поправок могут быть со стороны банков, которые будут активно изымать доли в квартире, превращая жилье в коммунальную квартиру. Однако возникает логичный вопрос — насколько легко будет найти покупателей, согласных проживать на одной площади с собственником-заемщиком, который из-за долга наверняка попросит за выкуп его доли кругленькую сумму для покрытия долга. Поэтому вряд ли доли в квартире будут пользоваться высоким спросом.

А вот Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», придерживается другой точки зрения, эксперт вспоминает действия аферистов, которые специально вселяли в коммуналки маргиналов, для того чтобы способствовать уходу основных собственников жилья. Однако несмотря ни на что, эксперт не верит в реализацию инициативы, скорее всего, квартиры будут продавать, а взамен предоставлять более дешевые:

— Действительно, Минюст работает над подобными поправками, но вряд ли они вступят в силу. Долю в квартире вряд ли будут выделять и отбирать. Уже сейчас столкнулись с проблемой «профессиональных соседей», которые, купив маленькую долю в квартире, вынуждают хозяев за бесценок продать свою часть и убираться из квартиры.

Но есть и другой вариант, — продолжает эксперт. — По нему кредитор вынужден будет продавать квартиру должника, предоставляя ему другое жилье, но индивидуальное. Совсем в критических случаях, возможно, на правах социального найма, в других регионах или в общежитиях, но этого должника прежде всего будет необходимо признать банкротом (напомню, что признание банкротом гражданина возможно при сумме долговых обязательств не менее 500 тысяч рублей и наличии просрочки платежей 3 месяца), назначить финансового управляющего, который и будет реализовывать это имущество. Но, все-таки, сомневаюсь в том, что такая мера получит поддержку.

Дмитрий Зимин, 09 января 2017

Комментариев нет

Ипотечные ставки вернутся на докризисный уровень

В 2017 году на российском рынке жилья будет меньше инвестиционной недвижимости, квартиры будут небольшими по площади, вырастет число нестандартных планировок, пишет «Российская газета».

Ирина Доброхотова, возглавляющая совет директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что в этом году ипотека уже не будет зависеть от господдержки. Нынешний уровень ключевой ставки Центробанка позволяет банкам выдавать займы со ставкой на уровне 12% годовых без господдержки. По итогам прошлого года выросло число ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья.

В 2017 году станет больше ипотечных программ, учитывающих финансовое положение заемщиков. Многие банки сотрудничают с застройщиками, ищут новые решения, предлагают гражданам выгодные программы ипотечного кредитования. Один из застройщиков в 2016 году предложил гражданам программу с ипотечными каникулами. По ее условиям в течение первого года или двух ежемесячный взнос снижен на 50%. Это позволяет взять ипотеку семьям, арендующим квартиры на время строительства жилья, а также семьям, которые хотят улучшить жилищные условия в связи с рождением ребенка и планируют, что мама в скором будущем выйдет на работу.

На рынке также появилась программа, позволяющая оформить ипотечный кредит без первого взноса. Ставка по нему выше, чем по другим программам, зато заемщики могут купить жилье, не используя собственные средства.

Доброхотова рассказала, что сейчас в проектах массового сегмента все чаще появляются опции, характерные только для бизнес- и премиум-класса. Из-за высокой конкуренции застройщики стремятся повысить качество проектов, используют в бюджетных проектах панорамное остекление, высокие потолки, гостевые санузлы, реализуют концепцию «двор без машин», применяют инновационные инженерные решения.

Метраж квартир начал снижаться еще в 2015 году. В 2017 году, по словам эксперта, этот тренд сохранится. Небольшие квартиры стали популярны во всех сегментах. В массовом сегменте сейчас предлагают жилье площадью от 17 квадратных метров.

В 2017 году число инвестиционных покупок продолжит снижаться, говорит Доброхотова. Цены на жилье прекратили расти. Раньше инвесторов привлекало подорожание жилья, сейчас же они сомневаются, стоит ли вкладывать средства в «метры», если они не приносят дополнительной прибыли. Доля инвестиционных покупок в Москве в бизнес-классе снизилась до 10%, в массовом сегменте — до 23%. До кризиса доля таких покупок в бизнес-классе превышала 20%, в массовом сегменте составляла более 35%.

Комментариев нет

Бесплатную приватизацию могут продлить

Срок бесплатной приватизации для отдельных категорий граждан могут продлить. Госдума может принять соответствующий закон в весеннюю сессию, заявил первый зампредседателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин, представляющий фракцию «Единая Россия». По его словам, бесплатную приватизацию могут сделать бессрочной.

Срок, в течение которого россияне могут бесплатно приватизировать квартиры, истекает в марте этого года.

Парламентарий отметил, что решение вопроса о продлении срока бесплатной приватизации связано с необходимостью запуска механизмов расселения аварийных домов, а также с тем, что в России нужно развивать институт арендного жилья. По этому вопросу ведется диалог с правительством.

Сидякин считает, что изменения в закон о долевом строительстве, предполагающие создание компенсационного фонда, который будет пополняться за счет вносимых застройщиками взносов, поможет решить проблему обманутых дольщиков. Данный законопроект будет рассмотрен в весеннюю сессию. В настоящее время в России насчитывается более 100 тысяч обманутых дольщиков. Необходимо продолжать борьбу с «серыми схемами» недобросовестных застройщиков и совершенствовать законодательство в этом направлении.

Комментариев нет

2016 год на рынке недвижимости: ожидания и реальность

Год назад эксперты говорили о влиянии новых налогов на продажи квартир, уменьшении объемов выдачи ипотеки,  снижении цен из-за роста тарифов ЖКХ и появлении новых бизнес-моделей. Год прошел, можно подвести итоги и сопоставить, какие из прогнозов сбылись, а какие — нет.

К концу 2016 года экономическая ситуация в стране ухудшалась, по экономике били международные ограничения, и прогнозировать улучшения было бы делом неблагодарным. Однако спустя год оказалось, что не все так плохо. При этом нужно отдать должное экспертам: большая часть их прогнозов сбылась.

Изменение налогообложения недвижимости

В январе 2016 года начали действовать новые правила для тех, кто продает жилье: власти ввели новую систему оплаты налога на недвижимость. Рассчитываться он стал по кадастровой оценке, приближенной к рыночной стоимости (во время колебаний цен кадастровая стоимость часто стала превышать рыночную), а не по оценке БТИ, как было раньше. Изменения затронули схему уплаты налога таким образом, чтобы исключить возможность скрывать доходы, полученные от сделки. По мнению ряда экспертов, цель нововведений довольно проста — наполнение бюджета. От некоторых политиков тогда даже прозвучало определение нововведений как «апофеоза безумства».

Ожидания

Руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина предсказывала тогда, что изменения в налогообложении не повлияют на положение дел на рынке. Даже при желании собственников заложить налог в стоимость квартир цены, по ожиданиям, должны были остаться на прежнем уровне:

— Вторичный рынок, конечно, емкий, но количество продавцов уменьшится. Безусловно, нововведение вымоет с рынка тех, для кого сумма будет непомерной. Собственники захотят сделать наценку, компенсирующую налог, однако осуществить это в условиях текущей ситуации маловероятно. Предложение превышает спрос, и около 80%  сделок по вторичному жилью проходят с дисконтом.

Реальность

Прогноз оправдался. Влиять на стоимость изменения будут скорее в более отдаленной перспективе. Ведь собственники квартир начали получать первые квитанции с новым налогом только в конце осени. Существует точка зрения, что часть россиян решит избавиться от дорогостоящего жилья, чтобы уйти от высокого налога. Это, в свою очередь, приведет к увеличению общего объема предложений на вторичном рынке и будет сдерживать цены на недвижимость.

На данный момент цены стабилизировались. В конце 2015-го – начале 2016 годов средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы, по данным «Метриум Групп», снизилась почти на 5%, после этого цены прекратили падение, а с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. При этом в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасло уменьшение ставок по ипотеке.

Уменьшение объемов выдачи ипотечных кредитов  

На тот момент введением санкций российским банкам перекрыли доступ к дешевым кредитам на Западе, а население с наступлением кризиса становилось неплатежеспособным. Эти причины, казалось, будут способствовать уменьшению объемов выдачи ипотеки.

Ожидания

Экономист, доцент факультета экономических наук НИУ ВШЭ, Наталия Горелая прогнозировала спад в выдаче ипотечных кредитов:

—Темпы роста ипотечного кредитования в 2016 году, скорее всего, будут отрицательными.
Причиной будет невозможность привлечения банками «длинных денег». На внутреннем рынке депозитов эта проблема всегда была актуальной, а с введением санкций и недоступности заимствования на внешних рынках еще сильнее усугубилась. Для заемщиков год тоже будет не самым лучшим. Причинами являются низкий платежеспособный спрос населения, ужесточение требований банков к заемщикам, высокая цена кредита, валютные риски.

Реальность

Прогноз не оправдался. Росту объемов выдачи способствовала госпрограмма льготного кредитования. Доля кредитов, выданных в рамках субсидирования, составила 38%. Всего, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), опубликованных в документе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства за 9 месяцев 2016 года», по программе было выдано 215 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 391,8 млрд рублей.

Рост же выдачи ипотеки в стране по итогам 2016 года должен составить 30% по сравнению с 2016 годом, достигнув отметки в 1,5 трлн рублей. В объеме выдачи кредитов лидируют Сбербанк и группа ВТБ (70% от общего объема). Рост показателей был достигнут за счет уменьшения ставок: в среднем они равнялись 12,7%.

Влияние роста тарифов ЖКХ на снижение цен на недвижимость

В конце 2016 года предполагалось, что увеличение налогов и коммунальных платежей сделают вложения в недвижимость невыгодными. Собственники, владеющие несколькими квартирами, начнут избавляться от лишней жилплощади, а это будет способствовать снижению цен.

Ожидания

Сергей Креков, глава попечительского совета Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, предрекал в 2015 году резкое ухудшение ситуации:

— Важным фактом, влияющим на цены, будет существенный рост издержек собственника (увеличение налога на недвижимость, общее подорожание стоимости коммунальных услуг на 4%, сборы на капремонт, подключение к сетям и др.), которые будет сложно компенсировать. Это будет мотивировать людей избавляться от инвестиционной недвижимости, что станет для рынка недвижимости дополнительным негативным фактором. В целом ситуация резко ухудшается, и даже программа льготного ипотечного кредитования не может ее спасти.

Реальность

Резко ситуация не ухудшилась. Привести тут можно опять же данные «Метриум Групп», по которым небольшое падение в начале года через некоторое время прекратилось. Налог в полном объеме еще не начал действовать, увеличение тарифов собственники не ощутили, а к капремонту, видимо, уже привыкли. В самом же секторе ЖКХ больше обсуждали новые стандарты для управляющих компаний, влияющие на состояние всей системы, которой теперь грозит возврат к государственному регулированию.

Появление новых бизнес-моделей

Известно, что экономические проблемы и кризисные ситуации часто способствуют появлению новых идей и прорывных проектов.

Ожидания

Сергей Креков в конце 2016 года утверждал, что пришло время пересматривать устоявшиеся бизнес-модели. Также он советовал предпринимателям начать обращать внимание на новые ниши, браться за проекты, ранее считавшиеся не самыми прибыльными:

— Кризис — это время возможностей, и только от нас зависит эффективность реализации бизнес-проектов. Происходящие в нашей стране и мире макроэкономические события создали все предпосылки для формирования нового вектора стратегических решений. Новый тренд для строительных компаний — необходимость изменения модели бизнеса, а именно — осваивать новые виды работ (ремонт, реконструкция или строительство под заказ), загружать существующие мощности и находить новые ниши.

Реальность

Все еще ждем новых проектов и прорывных стартапов, которые изменят рынок и подстегнут экономический рост. На данный момент сильных изменений на этом направлении не наблюдается…

Комментариев нет

2017 год: рост или стагнация?

В течение всего 2016 года специалисты отмечали снижение цен на жилье, а государство поддерживало доступность ипотечных кредитов, кроме того, начали действовать важные поправки в законодательство. Чего же ждать от года 2017-го?

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ситуация на первичном рынке будет улучшаться, а вот на вторичном, скорее всего, уже не стоит ждать роста цен. Арендодателям стоит умерить аппетиты и не поддаваться искушению повысить ставки — все равно ничего не выйдет.

По мнению большинства аналитиков, экономическая ситуация в стране не улучшается. ВВП с начала года упал почти на процент, уровень доходов населения и уровень потребительских расходов за год уменьшились практически на 5%.  Благосостояние жителей страны ухудшается уже два года, оптимистичные прогнозы в правительстве давать не спешат.

Не стоит надеяться и на традиционные нефтяные доходы. С 2014 года цены на этот вид сырья находятся в районе 50 долларов за баррель, причин для роста эксперты на данный момент не видят. На рынке сейчас переизбыток предложения, кроме того, к такому фактору сдерживания добавилась еще и конкуренция со сланцевой нефтью. На этом фоне даже недавно заключенное соглашение России с ОПЕК не воодушевляет экономистов.

По официальному прогнозу Минэкономразвития, рецессия должна завершиться в 2017 году, однако темпы роста ВВП будут небольшими: они будут меняться от 1,7 до 2,6% в год. Реальные доходы населения должны прибавлять примерно по  полтора процента в год, но при таком приросте к уровню 2013 года можно будет придти лишь в 2021 году.

Политические факторы будут способствовать улучшению ситуации в экономике

Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк», преисполнена оптимизма:

— В 2017 году мы ждем не просто стабильности, а роста показателей на первичном рынке недвижимости. В первую очередь я говорю об увеличении спроса. Строительная отрасль напрямую связана с экономической ситуацией в стране. По словам президента Владимира Путина, экономика России стабилизировалась, но говорить о кардинальном улучшении пока рано. Однако, на мой взгляд, даже если заработная плата россиян в 2017 году не увеличится, то на покупательскую активность положительно повлияют другие факторы. В частности, я имею в виду улучшение политических отношений с другими странами и вероятное снятие или ослабление санкций в отношении России, что означает перспективу возвращения «длинных денег» (возможность получения бизнесом заемных средств в зарубежных банках), а также создания предпосылки укрепления курса отечественной валюты. Положительные тенденции в экономике всегда стимулируют покупательскую активность, причем не только на рынке недвижимости. При этом если в 2016 году основная покупательская активность была сосредоточена преимущественно в массовом секторе, то в 2017 году рост спроса вероятен и в высокобюджетном сегменте. Ведь большинство клиентов имеют валютные накопления, которые по причине возможного укрепления рубля будут переводиться в другие активы, в том числе — квадратные метры. В массовом же сегменте поддерживать спрос будут программы кредитования. В 2017 году в борьбу за клиентов вступают не только банки, аккредитованные по программе господдержки, но и другие коммерческие кредитные учреждения, которые в последние два года оказались «отрезанными» от рынка доступного жилищного кредитования ввиду повышения ключевой ставки. Высокая конкуренция позволит сохранить для клиентов и даже разработать более привлекательные условия по ипотеке, что, как минимум, поддержит спрос на первичном рынке недвижимости.

Ипотечные ставки могут быть снижены

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс», ждет снижения ипотечных ставок, но данный сценарий возможен только на фоне уверенного восстановления экономики страны:

— На мой взгляд, самая интересная интрига 2017 года — это дальнейшее движение ипотечных ставок после отмены программы субсидирования ипотеки. С одной стороны, ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 10% и у банков расширился коридор возможности для дальнейшего удешевления кредита на покупку жилья. Уже сейчас на рынке есть ипотечные программы, по которым можно получить кредит даже менее чем под 10% годовых. Наконец, представители ипотечного рынка неоднократно заявляли о том, что ипотечные ставки будут снижаться. В частности, Герман Греф прогнозирует снижение средневзвешенной ставки ниже 11% годовых, глава АИЖК Александр Плутник давал более оптимистичный прогноз — 8-9%. Кстати, АИЖК готовит в 2017 году программы стимулирования ипотеки, к примеру, возможность оформить ипотечный кредит в электронном виде. Наиболее оптимистичный прогноз озвучил вице-премьер Игорь Шувалов, который полагает, что к 2018 году средние ставки по ипотеке достигнут 7-8% годовых.

С другой стороны, я полагаю, что оптимистичный сценарий движения ставок в 2017 году претворится в жизнь только в случае уверенного восстановления экономики, — продолжает эксперт. — Сейчас же Минэкономразвития прогнозирует рост ВВП в 2017 году на уровне 0,2%, что фактически означает стагнацию. Да и далеко не все банки согласны с тем, что ипотека подешевеет. К примеру, в Газпромбанке предсказывают повышение ставки на 1,7%. Я также полагаю, что после отмены субсидии ставки все же возрастут, но не сильно — не более чем на 1%. И это не вызовет какого-то резкого обвала спроса, так как ставки в 2014 году были примерно на сегодняшнем уровне — 12-13%.

Реформа 214-ФЗ повлияет на рынок новостроек

Павел Телушкин, исполнительный директор компании ФЦСР, прогнозирует существенное влияние изменений в законодательстве на рынок новостроек:

— Полагаю, что главным событием 2017 года станет реформа 214-ФЗ. Общая идея изменений состоит в ужесточении требований к застройщикам и усилении защиты дольщиков. В то же время не все поправки, на мой взгляд, могут позитивно повлиять на рынок. Во-первых, повышение уставного капитала застройщика может больно ударить по малым девелоперским компаниям, так как они будут обязаны в сжатые сроки изыскать крупные суммы. Причем даже если у девелопера есть достаточный финансовый ресурс, то «замораживание» столь крупного капитала в любом случае нельзя назвать эффективным использованием — деньги должны работать. Полагаю, что данная мера может ослабить финансовую устойчивость некоторых девелоперов в наступающем году.

Во-вторых, будет существенно расширен список пунктов, которые в обязательном порядке оговариваются в договоре долевого участия. Теперь в ДДУ появятся условия о технических характеристиках квартиры, ее местоположении на этаже, планировках, материалах наружных стен и поэтажных перекрытий. С одной стороны, эти изменения дополнительно защитят покупателя, а с другой — существенно сузят коридор для маневров застройщику. К примеру, в договоре прописывается определенный отделочный материал, но за время строительства на рынке могут появиться новые, более безопасные или дешевые материалы, и застройщик уже не сможет их применить, ведь это послужит поводом к расторжению ДДУ.

В то же время часть правок в следующем году действительно поддержит и дольщиков, и рынок в целом. Первая из них — учреждение государственного компенсационного фонда. По сути, создается государственная структура, которая будет оперативно реагировать на возникновение долгостроев. В то же время она заменит неэффективную систему страхования долевого строительства. Вторая важная поправка устанавливает преграду для попадания на рынок неблагонадежных застройщиков, которые однажды уже показали себя не лучшим образом в качестве поставщиков услуг государству или были замечены в недобросовестных операциях на земельном рынке. Средства дольщиков также не смогут привлекать компании с долгами перед государством.

Наконец, 2017 год можно условно назвать годом открытости на рынке новостроек благодаря поправкам, которые обязывают девелоперов публиковать больше документов по проекту на сайте. Кроме того, появится государственный реестр застройщиков. В совокупности эти меры существенно облегчат покупателям поиск подходящих им проектов и девелоперов, что, возможно, уменьшит срок на раздумья, — подытоживает Телушкин.

В Подмосковье можно ожидать роста цен на 2-3%

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development, предполагает, что в области можно ожидать сдержанного роста цен, данный прогноз будет актуальным при умеренном улучшении экономической ситуации:

— По нашим прогнозам, уровень спроса на рынке Подмосковья в 2017 году будет соотнесен с покупательской активностью в 2016 году. Рынок недвижимости области находится сегодня в непростой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений. Несмотря на это, количество заключенных договоров долевого участия в Московской области показывает минимальное снижение. Несмотря на завершение программы господдержки, в 2017 году мы рассчитываем на сохранение спроса, что связано со стабилизацией экономической ситуации. Так, Минэкономразвития РФ предполагает, что в 2017 году ВВП вырастет на 0,6% после двух лет сокращения. Позитивный прогноз на будущий год дает рейтинговое агентство Standard & Poor’s, которое полагает, что валовой продукт РФ вырастет на 1,9%.

Одновременно на спрос в области будет оказывать влияние выход новых масштабных проектов, в рамках которых планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, — рассуждает эксперт. — В результате в 2017 году на рынке недвижимости мы продолжим наблюдать борьбу на уровне идей, а не только цен. Ведь единственный способ для девелопера успешно вести бизнес в Подмосковье — создать по-настоящему качественный продукт «на класс выше».  Это позволит заработать застройщику главный капитал — репутационный, который и поможет конкурировать не только с соседними проектами, но и столичными новостройками. Именно в таких объектах мы ожидаем рост цен в 2017 году. Однако с учетом того, что многие компании по-прежнему придерживаются недальновидной политики демпинга, средняя цена «квадрата» в Подмосковье по итогам года, вероятно, останется прежней или даже снизится, но не более чем на 2-3%.

В Новой Москве ждут увеличения продаж

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», ждет положительных изменений для застройщиков Новой Москвы. Более выгодные на фоне «старой» Москвы цены на недвижимость и улучшение транспортной доступности способствуют продажам в этом районе:

— В 2017 году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы мы ждем повышения как девелоперской, так и покупательской активности. Данные прогнозы связаны с несколькими событиями, которые произойдут в будущем году. Во-первых, это принятие генерального плана развития присоединенных территорий, благодаря которому станут понятны линии строящихся трасс наземного и подземного общественного транспорта, распределения максимальной высотности постройки и пр. Во-вторых, открытие новых станций метро Калининско-Солнцевской линии, которая протянется до Рассказовки. Кроме того, с завершением реконструкции Калужского шоссе транспортная доступность присоединенных территорий вырастет в разы, что приведет к повышению ликвидности проектов.

На рост спроса в Новой Москве повлияет снижение конкуренции со столичными проектами в старых границах, которое мы ожидаем в следующем году. В 2016 году Новая Москва практически сравнялась по ценам со «старой» Москвой, из-за чего многие покупатели переориентировались на приобретение жилья в пределах МКАД. Однако на протяжении последних пяти месяцев стоимость квадратного метра в «старой» Москве снова растет, тогда как в Новой Москве — снижается. Увеличение разницы в цене сделает недвижимость присоединенных территорий более востребованной.

Стагнация

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что в следующем году рынок недвижимости ждет стагнация, одной из причин которой является снижение доходов населения. Кроме того, эксперт не забывает упомянуть и об изменении налога на недвижимость, который также отрицательно отразится на рынке:

— Несмотря на то что в 2016 году ситуация на рынке вторичного жилья Москвы стабилизировалась, в 2017 году наиболее вероятный сценарий развития ситуации для данного сегмента — стагнация. В конце 2015-го – начале 2016 года средняя стоимость квадратного метра в старом жилом фонде Москвы снизилась почти на 5%, после чего цены прекратили падение, и с лета 2016 года они зафиксировались на уровне 220 тыс. рублей за квадратный метр. От дальнейшего «проседания» вторичный рынок спасли ставки по ипотеке на «вторичку», которые снижались вслед за стоимостью кредита на новостройки. Сейчас приобрести «вторичную» квартиру в Москве уже можно в кредит под 11-12%. По прогнозу Райффайзенбанка, в 2017 году она снизится еще на 1,5%, и это, как я полагаю, удержит рынок от дальнейшего падения, однако и не станет фактором восстановления. По-прежнему рост рынка сдерживает снижение доходов населения, которое едва ли начнет восстанавливаться в следующем году при ожидаемых темпах роста экономики ниже 1%.

Кроме того, на покупательское поведение в 2017 году серьезно повлияет реакция владельцев квартир на изменения в имущественном налоге на жилье, — продолжает эксперт. — Как раз сейчас россияне начали получать первые квитанции с налогом. Не исключено, что часть москвичей решит перебраться в менее дорогостоящее жилье, чтобы избежать высокого налога. Это приведет к пополнению суммарного объема предложения на вторичном рынке и будет сдерживать восстановление цен.

Риэлтор Ирина Щербинина выделяет основные ниши, которые будут пользоваться спросом:

— Думаю, что первым оживет спрос на небольшие по метражу квартиры. Покупатели будут приобретать 1-2-комнатные квартиры, чтобы не переплачивать за коммуналку, капитальный ремонт и налоги. Время инвестиций в недвижимость прошло. В последние пару лет покупатели приобретают недвижимость для жизни, а не для сдачи в аренду.

 

 

 

 

 

Или очень сдержанный рост

По прогнозу Алексея Попова, главы аналитического центра ЦИАН, в 2017 году рост цен на квартиры в столичных новостройках не выйдет за пределы уровня инфляции. Стоимость первичного жилья вырастет не более чем на 6% в год. Это связано с тем, что строительные компании заинтересованы в поддержании темпов продаж и сохранении своей доли рынка.

В границах ТТК появятся новые проекты точечной застройки. Это станет дополнительной причиной подорожания новостроек. Цены в таких проектах в целом обычно выше, чем в крупных проектах, строящихся на территориях промзон.

Уровень цен на первичное жилье в Московской области и Новой Москве сохранится на прежнем уровне. В этих локациях растет доля проектов на стадии котлована, однако  из-за высокой конкуренции застройщикам сейчас сложно увеличивать цены по мере повышения готовности зданий. Компаниям важнее сохранять темпы продаж.

По словам эксперта, в 2017 году на вторичном рынке в Москве и Подмосковье стоимость жилья будет медленно увеличиваться. Годовой рост составит не более 4-5%.

Из-за большого объема предложения рост цен не превысит показатели инфляции. Большинству продавцов недвижимости придется снизить заявленную цену для совершения сделок, однако размер скидок постепенно будет уменьшаться.

В Московском регионе большая часть лотов в активном предложении выставлена по ценам, значительно отличающимся от уровня платежеспособного спроса, поэтому подсчитать средние значения цен сложно. Наблюдающийся в последнее время небольшой рост средней цены отражает долю именно таких лотов, а не естественные рыночные процессы.

Попов полагает, что в следующем году доля ипотечных сделок продолжит увеличиваться. В числе прочего, на спрос оказывает влияние демографический фактор. Многочисленное поколение первой половины 1980-х годов сейчас ступило в возраст наибольшей востребованности совершения сделок с недвижимостью. Потребительские привычки этого поколения формировались в постсоветское время, поэтому современные новостройки для них привлекательнее, чем вторичное жилье в старых советских домах.

Прошедший год показал, что строительные компании начинают конкурировать с вторичным рынком и побеждают в этой борьбе за счет предоставления скидок, более эффективной рекламы, выгодных программ ипотеки и рассрочки.

Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева не ожидает резких изменений на вторичном рынке:

— Четкие прогнозы на 2017 год выстраивать сложно и, тем не менее,  мы не ожидаем резких изменений на рынке вторичного жилья. В настоящее время отсутствуют факторы, влияющие на рост цен, и это связано прежде всего с систематическим увеличением объема квартир, предлагаемых к продаже, в том числе за счет оформленных в собственность новостроек. При этом спрос остается на прежнем уровне, не превышающем предложения. С учетом уменьшения количества покупателей со свободными деньгами, инструментом, активно поддерживающим рынок продаж, является выгодная ставка по ипотеке.

 

Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис», ждет понижения цен на «вторичку»:

— Ситуация на вторичном рынке будет зависеть от многих факторов: состояния экономики в целом, цены на нефть, курса рубля по отношению к основным валютам и т.д. Однако даже в случае стабилизации и последующего роста цены квадратного метра можно с большой долей вероятности предположить, что в декабре 2017 года цены на вторичное жилье установятся ниже уровня ноября 2016 года.

Сегодня уже можно смело предполагать, что в 2017 году в Московской области объемы строительства на первичном рынке снизятся. Возможно, в ближнем Подмосковье застройщикам удастся сохранить темпы уходящего года, но в среднем и дальнем этого точно не произойдет. Основная причина — снижение рентабельности самого строительного бизнеса. Низкая платежеспособность населения, а значит, и низкая прибыль девелоперов, заставляет откладывать реализацию проектов, находящихся в высокой степени готовности к началу работ.

Цены на аренду продолжат снижаться

Сергей Власенко прогнозирует понижение цен на аренду из-за увеличения предложения на рынке. Увеличение налогов и рост тарифов ЖКХ выведут на рынок квартиры тех инвесторов, кто ранее не считался с этими тратами:

— Арендный рынок является самым мобильным из всех сегментов рынка недвижимости. Сейчас мы фиксируем избыток предложения, поэтому в 2017 году можно ожидать скорее лишь сезонного всплеска активности, цены на аренду продолжат снижаться. Во многом этому будет способствовать положение дел на первичном рынке (достаточно большое количество владельцев новых квартир пытаются компенсировать свои затраты с помощью аренды, стремясь возместить потери своих инвестиций в недвижимость, тем самым оказывая давление на арендный рынок), а также рост цен на услуги ЖКХ.

Согласен с коллегой Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. Эксперт также останавливает внимание на апартаментах, пока  объем предложения здесь невелик, но со временем он увеличится, естественно, играя на понижение средней стоимости аренды:

— Несомненно, стоимость владения объектом недвижимости растет, и весьма значительно. Причем этот рост идет по многим направлениям: растут налоги, растут тарифы ЖКХ, растет стоимость ремонта и мебели и т.д. Все это значительно снижает привлекательность арендного бизнеса в его легальном выражении. Собственники, может быть, и хотели бы переложить часть расходов на арендаторов, однако значительное снижение количества последних не позволяет это сделать.

Добавлю, что сегмент апартаментов, о которых так любят рассуждать в последнее время, на сегодняшний день невелик и не оказывает существенного влияния на рынок аренды, — продолжает Ламин. — С ростом количества предлагаемых вариантов влияние, естественно, будет усиливаться. Рост предложения при постоянном низком спросе неизбежно приведет к снижению ставок.

Ждать массового прибытия иностранных арендаторов в Россию не стоит

Вадим Ламин считает, что в более дорогих сегментах аренды ждать изменений также не стоит. Евросоюз продлил санкции еще на полгода, а экономический блок правительства, по мнению эксперта, с ситуацией не справляется, разумеется, ждать изменений в позитивную сторону не стоит:

— Многие из арендаторов, даже иностранцы, нещадно торгуются и от заявленных не самых высоких ставок, о повышении речь вообще не идет. За превосходную четырехкомнатную квартиру в доме бизнес-класса в районе метро «Курская», выставленную за 195 000 рублей в месяц, предлагают только 160 000 —дисконт около 18%, какое тут повышение!

Конечно, существует и позитивный прогноз, однако санкции все же продлили еще на полгода и готовы были продлить на год. Значит, иностранцев, скорее всего, будет очень мало, а новые отечественные проекты, производства, объекты малого бизнеса и т.д. мы пока не наблюдаем, все больше это только на бумаге и в речах чиновников. Может быть, что-нибудь изменится в составе экономического руководства страны, совершенно не справляющегося с ситуацией, и тогда позитивный прогноз станет реальностью, — негодует Ламин.

Дмитрий Зимин, 26 декабря 2016

Комментариев нет

Некоторые апартаменты всё-таки могут стать жильём

Глава Москомстройинвеста заявил в СМИ о том, что «никогда апартаменты жильем не станут». Эксперты опровергают слова чиновника и сразу же приводят в пример несколько ЖК, где можно будет изменить статус жилья. Кроме того, они рассказывают про  перспективы и объем предложения апартаментов на рынке недвижимости.

Глава Москомстройинвеста (организация, занимающаяся обеспечением реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролем в области долевого строительства в Москве) Константин Тимофеев недавно дал изданию «КоммерсантЪ» интервью, которое вышло под заголовком «Никогда апартаменты жильем не станут».

Известно, что часть застройщиков предлагают купить апартаменты, обещая в дальнейшем перевести их в жилой фонд. Тимофеев, комментируя подобную ситуацию, рассказал о случае с инвестором, который строил двухэтажный спортивный комплекс и в ходе работ попросил увеличить этажность. Ему пошли навстречу, после чего нежилой объект стал продаваться как апартаменты. В договоре купли-продажи было указано, что после сдачи объекта инвестор обязуется перевести его в жилье. Чиновники сделали контрольную закупку и отправили запрос в прокуратуру, сообщил Тимофеев, добавив, что такие вещи, конечно, нужно пресекать: никогда апартаменты жильем не станут.

Напомним, что некоторое время назад власти сообщили о возможном введении для апартаментов нормативов  по соцобъектам, аналогичным требованиям для жилых проектов. Эксперты сразу оценили это как возможное признание апартаментов жильем в ближайшее время, что противоречит сказанному Тимофеевым.

Так о чем же говорил чиновник? Какие перспективы у апартаментов на рынке недвижимости? Функционал у апартаментов бывает разный, их количество на первичном рынке растет, но говорить о тотальном переводе в квартиры пока рано, считают эксперты.

Апартаменты бывают разные

Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group, напоминает о том, что апартаменты могут проектироваться для разных функций, и только в случае соблюдения необходимых норм можно говорить о переводе такого типа недвижимости в  жилую. Эксперт поясняет сказанное главой Москомстройинвеста:

— В данном случае, конечно же, речь идёт о том, насколько девелопер готов изначально брать на себя социальную нагрузку при строительстве объектов. Сейчас рынок апартаментов достаточно неоднороден. В это понятие входят как лофты в реконструированных заводах, так и новостройки, где помимо самих апартаментов предусмотрена необходимая для комфортной жизни инфраструктура — социальные объекты, торговая составляющая, детские и спортивные площадки и т.д.

В первом случае, конечно, апартаменты не могут считаться полноценным жильём для семей, у них есть своя целевая аудитория. Во втором — перевод апартаментов в квартиры возможен при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам, — говорит эксперт.

Количество апартаментов на рынке Москвы неуклонно растет

Эксперты «Метриум Групп» сообщают, что в III квартале 2016 года доля апартаментов на столичном рынке новостроек составила 24%. В абсолютном выражении число апартаментов неуклонно растет. По итогам III квартала 2016 года на продажу было выставлено 9 880 лотов, тогда как в аналогичный период 2015 года — 8 360, 2014-го — 6 635. Соответственно, с начала 2014 года количество апартаментов увеличилось в 1,5 раза.

Также эксперты компании напоминают, что сентябре 2016 года в Москве ставка налогообложения для этого вида недвижимости снижена с 2 до 0,5%.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», прогнозирует увеличение интереса покупателей к данному виду недвижимости, несмотря на не урегулированный правовой статус:

— Значение апартаментов на первичном рынке растет. Власти все чаще фокусируют на них внимание, несмотря на то что правовой статус данного формата недвижимости пока не урегулирован. Думаю, что в будущем интерес к ним будет только возрастать, причем как со стороны девелоперов, так и покупателей.

«Вряд ли можно говорить о массовом превращении апартаментов в квартиры»

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева не спешит говорить о возможности массового изменения статуса апартаментов, она согласна с коллегой и считает, что этот вид недвижимости в будущем прочно закрепится на рынке:

— В последнее время можно отметить тенденцию «приближения» апартаментов к сегменту квартир. Например, власти сообщали о планируемых изменениях, подразумевающих снижение ставки налога для владельцев апартаментов в торгово-офисных зданиях (подразумевается, что такие объекты будут внесены в специальный реестр) с условием того, что предпринимательская деятельность не ведется. Также не раз подчеркивалась необходимость «узаконивания» апартаментов, так как в большинстве случаев их приобретают с целью проживания (несмотря на нежилой статус).

Тем не менее, даже с учетом определения самой проблематики и необходимости введения некоторых послаблений для владельцев данной недвижимости вряд ли можно говорить о тенденции массового превращения апартаментов в квартиры, — продолжает эксперт. — Сам формат в ближайшей перспективе продолжает занимать прочную позицию на рынке недвижимости. При этом  процедура перевода апартаментов в жилье трудоемка  и  возможна в отдельных случаях. Для этого апартаменты должны обладать целым набором характеристик с учетом их статуса, а также инсоляции и планировочных решений, так как жилой объект предусматривает выполнение определенных требований, и здесь критерии более строгие.

В перспективе апартаменты будут строить с конкретной направленностью

Как же правильно выбрать жилой комплекс, где потенциально можно будет перевести недвижимость из одного статуса в другой? Евгения Старкова называет некоторые объекты, где уже продаются и квартиры, и апартаменты:

— Примерами таких объектов (при соблюдении застройщиком строительных норм, применимых к жилым объектам) являются жилые комплексы «Водный», «Фили Град» и «Савёловский Сити», где сейчас предлагаются как квартиры, так и апартаменты.

В перспективе объекты с апартаментами, выходящие на рынок, будут иметь чёткую направленность: либо это будут доходные дома, либо комплексы, максимально приближенные к жилым, с развитой инфраструктурой, — резюмирует эксперт.

Комментариев нет

Новый год начнется без коллекторов

Подписанный в четверг президентом указ о наделении Федеральной службы судебных приставов (ФССП) полномочиями по надзору за коллекторами, как выяснилось, не сильно поможет рынку. Для того чтобы начать надзирать за взыскателями, составить их реестр и принять необходимые подзаконные акты, ФССП нужно еще постановление правительства. Коллекторы указывают, что даже при оперативной его подготовке взыскание просроченной задолженности остановится как минимум на январь.

В четверг президент Владимир Путин подписал указ о наделении Минюста полномочиями по регулированию взыскателей (юридических лиц, основной деятельностью которых является возврат просроченной задолженности) и ФССП — полномочиями по надзору и ведению их реестра. Согласно профильному закону, принятому в июле текущего года, с 1 января 2017 года не зарегистрированные в реестре коллекторы заниматься взысканиям долгов не могут. На осуществление новой деятельности указом выделен новый департамент ФССП с численностью 25 человек, а также 375 человек дополнительных работников в территориальных органах.

Предполагалось, что данный указ ускорит создание реестра и инструментария для работы в рамках закона (см. “Ъ” от 8 декабря). Он появился спустя неделю после публичного обращения коллекторов к премьеру Дмитрию Медведеву с просьбой сдвинуть процесс с мертвой точки. Однако, как выяснилось, ФССП для того, чтобы приступить к надзору за коллекторами и формированию реестра, данного указа недостаточно. Как сообщила пресс-служба ведомства, в полном объеме ФССП приступит к реализации полномочий по надзору за деятельностью коллекторских агентств только после подписания правительством соответствующего постановления. Замминистра экономики Николай Подгузов подтвердил “Ъ” необходимость постановления о наделении ФССП соответствующими полномочиями. «Постановление уже внесено в правительство и может быть оперативно подписано»,— заверил он.

С бюрократической точки зрения действительно должно выйти постановление, так как по закону надзором за коллекторами должен заниматься «федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный правительством», соглашается президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Алексей Саватюгин. Впрочем, до 1 января 2017 года, когда в силу вступят основные части профильного закона, а работа вне реестра будет запрещена, времени мало. ФССП должна разработать целый ряд нормативных актов, а также создать сам реестр и включить туда участников рынка. В данной ситуации можно было бы отойти от формализма и начать работы до появления постановления, считают участники рынка. Даже если постановление будет подписано в ближайшие дни и коллекторы подадут в ФССП заявки на включение в реестр (на эту процедуру отводится 20 рабочих дней), то как минимум в течение января рынок взыскания будет остановлен. «Если январь, который и так на практике тихий месяц, будет использован как переходный период и неготовность госорганов будет компенсирована мягким надзором, коллекторы и регуляторы разойдутся на узкой дороге»,— надеется партнер агентства «Эверест» Антон Дианов.

На более долгий срок коллекторы приостановить работу не готовы. При этом, работая вне реестра, взыскатели формально станут нарушителями закона и могут быть привлечены к ответственности.

«Основания для правомерной работы взыскателей есть: это закон и указ президента, а подзаконные акты — это уже вопрос регулятора,— считает президент “Секвойи кредит консолидейшн” Елена Докучаева.— Чтобы нарушить требования регулятора, надо, чтобы они для начала были сформированы».

Помимо бюрократических проволочек у ФССП есть и более серьезные причины повременить с надзором за коллекторами — отсутствие бюджета для финансирования такой деятельности. Во исполнение указа президент поручил правительству пересмотреть бюджетные ассигнования ФССП и соответствующим образом скорректировать федеральный бюджет. Однако размер этих ассигнований пока не определен. Ранее «Интерфакс» со ссылкой на источники сообщал, что ФССП оценивала потенциальную стоимость своего участия в надзоре за рынком взыскания в 0,6 млрд руб. Однако Минфин выступал против выделения бюджетных средств ФССП на эти цели, а замминистра финансов Алексей Моисеев подчеркивал, что в финансово-экономическом обосновании к закону о коллекторах указано, что исполнение документа не требует дополнительного финансирования (см. “Ъ” от 15 июля). Таким образом, логично предположить, что министерство будет бороться за сокращение данных расходов, и их финальный размер может оказаться существенно ниже оценок ФССП.

Юлия Полякова

Комментариев нет

Чем обернется запрет увольнения ипотечников

Не так давно в Госдуму был внесен проект закона, согласно которому работодателям, будет сложнее уволить человека с ипотечным кредитом. Каковы перспективы законопроекта, будут ли брать на работу ипотечников и не станут ли препятствовать работодатели получению ипотечных кредитов для сотрудников?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— На мой взгляд, шансы принятия этого закона практически равны нулю, и, конечно, он носит популистский характер. Оппозиционные фракции в Госдуме часто выступают с такими мертворожденными инициативами, однако, с учетом сегодняшней расстановки сил в нижней палате парламента, они никогда не проходят первые чтения.

Наталья Перепелица, заместитель директора по персоналу и организационному развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Вероятность принятия любой инициативы наших законодателей всегда малопредсказуема. Конечно, это тот закон, который ждали бы многие наши соотечественники, оказавшиеся без работы с непосильным грузом ипотечного кредита. Даже страшно представить, какая это трагедия для человека и его семьи. И никаких гарантий, что любой из миллионов «ипотечников» не окажется в такой ситуации. Поэтому, если государство искренне заботится и о своих гражданах, и о компаниях, инвестирующих в строительство, которые также страдают от должников и неплательщиков, то приложит все усилия, чтобы обеспечить их защиту.

Плохая новость для работодателей

Мария Литинецкая:

— Безусловно, даже если такая инициатива получит одобрение депутатов и президента, то породит обратный эффект: одни работодатели не смогут избавляться от работников с ипотекой, а другие вообще не будут их брать на работу. Таким образом, парламентарии скорее окажут «медвежью услугу» обладателям ипотечного кредита. Проблемы будут испытывать и работодатели, которые не смогут увольнять неэффективных работников, ведь по предложению депутатов, даже если работник не соответствует занимаемой должности и это подтверждает аттестационная комиссия, от него все равно невозможно избавиться.

 

Наталья Перепелица, заместитель директора по персоналу и организационному развитию девелоперской компании «Сити-XXI век»:

— Механизм применения закона на практике должен быть тщательно продуман.   Судя по предварительному описанию документа, сотрудникам с ипотекой не будет дана абсолютная защита от увольнений при любых обстоятельствах. Совершенно логично, что это будет касаться сокращений численности, реорганизаций. Т.е. «ипотечник» будет иметь преимущественное право в случае, если у работодателя будет выбор при сокращении равнозначных должностей. А если говорить о возможности манипулировать наличием ипотеки при приеме на работу, то трудовое законодательство имеет исчерпывающий перечень оснований, по которым работодатель имеет право отказать сотруднику в работе, причем кандидат имеет право затребовать этот отказ в письменной форме. И отказ в приеме на работу за наличие ипотеки смело может быть обжалован в суде. Другое дело, если компания не может гарантировать стабильную своевременную выплату заработной платы, что обычный работник более-менее может пережить, а для «ипотечника» это может быть сродни катастрофе. Здесь работодатель не имеет право скрывать данный факт при приеме на работу, чтобы не провоцировать своего будущего сотрудника на судебные разбирательства по поводу задержки заработной платы, которые тот может инициировать, оставшись без возможности своевременно оплачивать ипотечный кредит. Говорить о том, как отреагирует рынок, преждевременно, нужны четкие формулировки, которые будут внесены в ТК РФ, т.к. они будут определять не только интересы сотрудников, имеющих ипотеку, но и права и обязанности работодателя в случае применения этой нормы закона.

Татьяна Ирметоваэксперт по трудовому праву:

— Практика показывает, что чем больше льгот предоставляют отдельным категориям работников, тем труднее им найти работу. Предложенный законопроект не лишает работодателей права увольнять недисциплинированных работников. Пункт 3 статьи 81 ТК РФ вообще редко используется при увольнении, так как велика вероятность восстановления на работе, при обращении уволенных в суд. А возможность сокращения штата — это эффективный механизм, который позволяет компаниям удержаться на плаву, если они больше не  могут обеспечить своих сотрудников работой. Если будет принят этот законопроект, велика вероятность, что работодатели станут бояться брать специалистов с ипотекой.

Насколько вероятна ситуация, что работодатели, в случае принятия такого закона, будут косвенным образом препятствовать получению ипотечного кредита сотрудниками — например, когда представители банка звонят за информацией потенциальному заемщику на работу?

Мария Литинецкая:

— Ситуация, при которой работодатели будут препятствовать получению ипотеки, вполне возможна. В частности, они могут затягивать выдачу необходимых для получения кредита документов, к примеру, справку о доходах. Из-за этого работникам придется искать программы, предполагающие получение кредита по минимальному числу документов, однако, как правило, условия таких программ менее выгодные — более высокие проценты или первоначальный взнос.

Наталья Перепелица:

— Думаю, что в связи с этим нововведением будет изменен порядок предоставления ипотечного кредита, и такие вопросы работодателю банки задавать уже не будут, т.к. как раз при вступлении в силу закона работник будет защищен.   И работодатель узнает о том, что у сотрудника есть ипотека, только если он захочет воспользоваться этой гарантией или если закон обяжет сотрудника это делать обязательным уведомлением.  Оставить работника один на один с работодателем, который теперь будет видеть в нем потенциальный «балласт», категорически нельзя. И работодатель тоже должен быть защищен от нечистоплотных сотрудников, которые могут злоупотреблять предоставленным им правом. Очень важен ответственный и грамотный подход к ситуации обеих сторон. Иначе, справившись с одной проблемой, закон создаст десяток других.

Татьяна Ирметова, эксперт по трудовому праву:

— Серьезные работодатели не разглашают информацию о своих сотрудниках, когда им звонят по телефону. Закон о персональных данных и ТК РФ запрещают работодателю предоставлять информацию о работнике третьим лицам без его письменного согласия. Если работник даст такое согласие, работодатель обязан будет предоставить корректную информацию.

Виктор Климов, член центрального штаба ОНФ, руководитель проекта «За права заемщиков»:

— Очевидно, что эта инициатива — не что иное, как желание попиариться на громкой проблеме. Всерьез обсуждать подобные решения не имеет смысла, поскольку это предложение противоречит нормам ГК, необоснованно ограничивает правоспособность работодателя. Чем отличается ипотечный кредит от другого, если они сопоставимы по сумме? Абсолютно ничем. Странно, что коллеги не пошли дальше и не предложили обязать работодателя выплачивать просроченные долги своих сотрудников, например, или еще что-нибудь популистское в этом роде. Я уверен, что эта инициатива так и останется инициативой и не воплотится в жизнь.