Комментариев нет

АКТ 16 и другие нормативные акты строительства в Болгарии

Вам понравилась идея о покупке жилья в Болгарии? Пора изучать рынок. Однако прежде, чем приступить к этому увлекательному занятию, мы рекомендуем немного почитать о болгарских нормативных документах, которые отличаются от российских. Например, об акте 14, акте 15, акте 16. Если Вы обратитесь к нашей компании, то можно быть абсолютно уверенным, что вы не купите квартиру или дом не введенными в эксплуатацию, то есть не имеющими Акта 16. Согласно болгарскому закону о планировании территорий все акты являются обязательными для признания здания пригодным для проживания и служат основанием для оформления законных сделок с недвижимостью. Цель оформления этих документов поэтапный контроль строительства на предмет соответствия постройки законодательным актам и соблюдения стандартов местного аналога ГОСТа.

Стоит принимать во внимание, что акты могут выдаваться не на весь комплекс целиком, а на каждое здание в комплексе отдельно, причем часто в актах не указывается торговое название здания или комплекса, а дается только кадастровый идентификатор земельного участка и здания (пример Акта 16, без указания названия комплекса ниже по тексту).

Акт 14

Акт 14 подписывается компетентными органами наблюдения после возведения основной, грубой, конструкции: фундамента, скелета, крыши. Проверяется соответствие конструкции первоначальному, утвержденному плану и ее техническое соответствие нормативам. Акт 14 – фактическое подтверждение окончания основного строительства. С момента подписания документа застройщик получает право распоряжаться помещениями по принципу распорядительных сделок. Но сделки на этом уровне возведения проводятся, как передача прав на строительство вместе с договором о строительно-монтажных работах.

Если вы покупаете недвижимость в строящемся объекте, с момента акта 14 Вас могут ввести в право собственности, однако вы будете обязаны на правах собственника подписывать все нормативные документы по строительству. Обычно на подписание документов в этом случае дается доверенность. Стоит иметь ввиду, что личные данные покупателя будут фигурировать во всех последующих документах. Мы не рекомендуем оформлять квартиры и дома на этом этапе возведения. Также стоит учитывать, что на этапе акта 14, при кредитовании застройщика банком или инвестором, обременении с обременения только земли переходит на обременение конкретного объекта в здании или всего здания целиком.

Акт 15

Акт 15 подписывается после завершения всех строительных и отделочных работ и служит доказательством:

  • завершения стройки;
  • соответствия здания утвержденному проекту;
  • соответствия качества проведенный строительных работ, конструкции, использованных материалов, технических характеристик здания принятым законодательно стандартам.

К документу прилагается описание всех проведенных технических тестов и замеров, все протоколы, акты, договоры, заключенные во время строительства и другая рабочая документация, наличие которой определено законодательно. Проверяется устранение последствий строительных работ в окружающей среде вид местности должен быть таким же, как до начала строительства, за исключением вертикальных и горизонтальных проектных изменений местности.  В подписании участвуют компетентные органы надзора, строительная организация – подрядчик, инвесторы, собственник здания, разработчик проекта – то есть все участники процесса. Если в процессе обследования были выявлены недостатки, недоработки, они фиксируются, их устранение – обязательное условия для следующей стадии приемки здания – подписания акта 16, для которого акт 15 является основанием. Акт 15 по сути самый сложный документ для строителя. Его подписание фактически подтверждает готовность здания к эксплуатации, но пока может отсутствовать постоянная схема подключения электричества, можно не платить налоги на имущество, вернее они рассчитываются по другим, более низким ставкам, а все покупатели могут не декларировать покупку имущества перед налоговыми органами в Болгарии.

При оформлении собственности на этапе акта 15 оформляется в собственность не право на строительство , как на акте 14, а непосредственно сам объект недвижимости. На акте 15 идет финишная доводка объекта перед введением здания в эксплуатацию, ведется подключение здания по постоянной схеме питания. Энергетики требуют заблаговременного уведомления их о дате подачи на объект полной мощности и оплаты таксы подключения энергии. Как правило подключение энергии начинается до получения акта 15 и уже к акту 16 должно быть подключено.

Акт 15 состоит из множества бумаг, число страниц может достигать 100 и даже более.

Акт 16

Акт 16, (введение здания в эксплуатацию) по сути – основное, официальное, окончательное разрешение на эксплуатацию построенного жилого комплекса. Жить в доме можно только, если он получен. Если его нет, пусть даже здание готово, проживание в нем карается штрафом, на практике все закрывают на это глаза и никого пока не оштрафовали за проживание без акта 16, по крайней мере в курортных зонах.
Акт 16 выдается госучреждением, для его оформления формируется специальная комиссия, которая проверят законность строительства и возможность совершения сделок купли-продажи, а также соответствие между утвержденным планом проекта и его реализацией, во внимание принимается вся финишная отделка вместе с заборами бассейнами и всей заявленной в проекте документацией.

Если акт 16 не подписывается, это не означает проблемы с документацией. Как правило строительной компании не выгодно вводить здание в эксплуатацию, если большинство квартир не продано, ведь с момента выдачи акта 16 налог начисляется по его законной ставке. Строители и инвесторы стараются максимально сильно оттянуть получение этого акта, чтобы просто сэкономить немного денег, ведь норма прибыли в болгарском строительстве достаточно низкие.

Акт 16 очень важен для претендующих на ВНЖ, ПМЖ и мультивизы в Болгарию, т. к. его требует консульство Болгарии, для выдачи виз по недвижимости, ВНЖ и ПМЖ.
Без акта 16 возможно и то, что выявленные недочеты неустранимы и здание никогда не будет признано законным. Например есть такие комплексы “Сани дей 5 и 6”, которые построены без подключения их к канализации. На них не будет выдан акт 16 до устранения недочетов, являющихся принципиальными.

Стоит ли покупать квартиру в доме без акта 16?

Здания в стадии строительства, на текущий момент, не дешевле, многие строящиеся жилые комплексы обещают стать раем, вот только существует риск остаться владельцем долгостроя …

Со своей стороны напомним, что покупка квартир в Болгарии в строящихся домах, без знания рынка, по-настоящему опасна. Нужно знать историю застройщика, подрядчика, чтобы быть уверенным в том, что этот проект доведут до конца в обещанный срок. Прежде чем решиться на покупку, постарайтесь досконально разобраться.
Наличие акта 16 можно уточнить у продавца недвижимости или проверить, обратившись в районный департамент строительного контроля. А если вы сомневаетесь, лучше всего сразу обращаться к риэлторам-профессионалам с хорошей репутацией, которые работают на болгарском рынке недвижимости не первый год.

P. S. Все акты 14, 15 и 16 выдаются в единственном экземпляре строителю – инвестору проекта. Покупателю выдается только копия. Нотариально заверять ее не требуется.

Комментариев нет

Как переехать пенсионеру из России в Болгарию?! Статья о недвижимости в Болгарии

Теплый климат, ласковое море и просторные песчаные пляжи Болгарии постоянно привлекали туристов из России. Но теперь ситуация складывается так, что основными кандидатами на получение виз и статуса ВНЖ в Болгарию являются обеспеченные пенсионеры из России. Это связано с тем, что в Болгарии самая дешевая недвижимость и прожиточный минимум, а также минимальный языковый барьер среди стран Евросоюза.

И так с чего начать?

Сначала необходимо совершить ознакомительную поездку в Болгарию, это можно сделать по любой визе, например, туристической. По приезду надо открыть счет в болгарском банке примерно на 2000 евро и взять справку о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы. Деньги потом можно снять или оплатить резервацею недвижимости, но справка вам будет нужна для получения визы Д, а счет для перевода пенсии.

Также надо подобрать место проживания и заключить договор найма жилья или приобрести недвижимость в Болгарии. Собственник недвижимости в Болгарии и его ближайшие родственники, имеющие нотариальный акт о собственности, имеют право на получение многократной визы сроком пребывания 180 дней в году, а именно каждые полгода по 90 дней. Также есть возможность оформить многократную 3 годовую визу. Многие россияне не только пенсионеры, купившие недвижимость в Болгарии, этим и ограничиваются.

Но, если вы решили оформить вид на жительство, то, согласно Закону об иностранцах, долгосрочное пребывание на территории Болгарии может быть продолжительным ВНЖ, которое продлевается каждый год на протяжении 5 лет (пошлина 250 евро в год ), и постоянным ПМЖ, на которое можно претендовать после 5 лет ВНЖ. Единственным условием сохранение статуса ВНЖ является приезд раз в год в Болгарию для продления удостоверения, а для ПМЖ достаточно посетить раз в году любое государство Евросоюза. Для получения статуса ВНЖ необходимо заехать в Болгарию по долгосрочной визе Д.

Для получения визы Д необходимы следуюшие документы:

Бронь в оба конца.

— Справка из болгарского банка о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы.

— Справка о получении в России пенсии за три месяца.

— Договор с банком, в котором получаете пенсию, о согласии переводить ее в Болгарию.

— Договор найма или нотариальный акт о собственности в Болгарии.

— Акт 16 о вводе жилья в эксплуатацию.

В Болгарии иностранец может приобрести в частную собственность квартиру или домостроение, но землю можно купить только на юридическое лицо. В этом случае необходимо зарегистрировать фирму, на имя которой и осуществляется сделка купли-продажи земли.

Автор: Игорь Кулагин

Источник

Комментариев нет

Недвижимость в европейском союзе — в Болгарии

Опубликовано в журнале International Residence #8 (2007-2008 гг.)

1 января 2007 года под бой новогодних курантов Болгария вступила в ЕС. Подготовка к этому событию шла в течение нескольких лет — предпринимались меры для стабилизации экономики, снижения внешнего долга, приведения болгарского законодательства в соответствие с европейским, велась борьба с коррупцией. По большинству этих направлений страна сделала существенные шаги вперед, что не могло не сказаться на привлекательности болгарского рынка недвижимости.

После присоединения Болгарии к ЕС экономика страны переживает бурный рост, в основном за счет развивающегося частного сектора. Это стало возможным благодаря структурным реформам, разумной фискальной политике, а также массовому притоку прямых иностранных инвестиций. Согласно данным Национального статистического института за 2006 год, строительство и недвижимость занимают заметное место среди отраслей экономики, в которые поступают иностранные инвестиции, — 18 % от общего объема инвестиций.

Перед вступлением страны в ЕС много говорилось и писалось о том, что в начале 2007 года наступит значительное снижение стоимости недвижимости. Тем не менее только за первый квартал 2007 года недвижимость в среднем по стране подорожала на 9 %, а, например, в Софии — на 16 %, оставаясь при этом самой дешевой в Европе.

В последние годы рынок недвижимости развивался в основном за счет инвестиций в жилые комплексы приморских и горных районов. Поскольку самые известные курорты, такие как Солнечный Берег, Золотые Пески, Банско и Боровец, уже плотно застроены, а цены на них стали довольно высокими, то на первый план постепенно выходят менее раскрученные районы, где стоимость недвижимости ниже, а инвестиции более прибыльны. На Черном море это Святой Влас, Елените, Равда.

Динамика цен на рынке курортного жилья, представляющего наибольший интерес для частных инвесторов, в разных регионах сильно отличается.

На морском побережье курортная недвижимость активно развивается с начала десятилетия, во многом благодаря этому региону цены на болгарскую недвижимость росли столь быстро. Рост стоимости жилья в самых развитых районах побережья, таких как Солнечный Берег и Святой Влас, в 2006 году составил до 36 %. Однако сейчас в центре курорта Солнечный Берег строительная экспансия замедлилась ввиду чрезвычайно высокой плотности застройки, в то время как в районе Золотых Песков и Албены объем нового строительства невелик и преобладает вторичный рынок. Также слабая строительная экспансия наблюдается и в самых южных районах — от Созополя и далее к границе с Турцией, здесь можно ожидать значительный рост объемов строительства и скачок цен в долгосрочной перспективе. На сегодняшний день для инвестиций в новостройки следует рассматривать участки побережья между Солнечным Берегом и Варной. Интерес к этим районам сформировался в прошлом году, и их развития следует ожидать в ближайшие 2-3 года. В среднем рост цен здесь находится на уровне 7-14 % в год, и только в районе Святого Власа он составляет более 30 %, что связано с повышением качества недвижимости — сейчас здесь строятся в основном комплексы закрытого типа. Благодаря разнообразию предложений, разброс цен здесь очень велик — от 700 до 2 000 евро за м2.

В настоящее время наибольшее внимание инвесторов вызывает район севернее курорта Солнечный Берег вплоть до Елените, что не могло не привести к увеличению роста цен в районе, особенно на первой и второй линии, свободных мест на которых уже практически не осталось. Одним из крупнейших инвесторов здесь является фирма «Форт Нокс», известная своими комплексами Sunny Fort, Golden Fort, Green Fort, Privilege Fort Beach, Riviera Fort Beach. Фирма уже сдала более 3 000 квартир в указанных комплексах, а в планах до 2011 года предусмотрено строительство более 10 000 апартаментов (комплексы Imperial Fort Club, Crown Fort Club, Nessebar Fort Club и Nessebar Fort Golf Club). Все апартаменты находятся в комплексах закрытого типа с круглогодовой охраной и обслуживанием территории, желающие могут сдавать собственность внаем, получая дополнительный доход. В комплексах «Форт Нокса» стоимость апартаментов находится в среднем диапазоне от 1 100 до 2 100 евро/м2, что ниже цен большинства других строителей, имеющих объекты на первой и второй линии от моря. Фирме удается поддерживать относительно низкие цены и постоянное увеличение продаж за счет огромного объема работ, а также рациональных систем оплаты. «Форт Нокс», пожалуй, единственная фирма, предлагающая иностранным инвесторам оплату в рассрочку до 10 лет без длительной банковской процедуры доказательства кредитоспособности покупателя. Также привлекает и низкий годовой процент на неоплаченную сумму: от 5 % за 5 лет до 7,8 % при 10 годах рассрочки. После оплаты 30 % стоимости покупатель получает ключи и возможность пользоваться покупкой по своему усмотрению, а при оплате 100 % (в течение 10 лет) — нотариальный акт о собственности.

Что касается горнолыжных курортов, то за прошлый год уровень цен в районе Банско практически не изменился, тогда как в районах Боровца и Пампорово стоимость жилья выросла примерно на 7 %. Появилась новая тенденция — строительство жилых комплексов в близких к известным курортам населенных пунктах, где земля относительно недорога, например, в Разлоге, Бане, Добринище, Бели-Искыре и др. Ценовой диапазон мало отличается от побережья — от 600 до 2 200 евро/м2, причем наиболее дорогая недвижимость в Банско. На рынке появляются и другие, менее раскрученные горнолыжные районы, например, Паничище, где можно ожидать очередной бум в ближайшие годы.

Со вступлением Болгарии в ЕС связано повышенное внимание крупных инвесторов к рынку коммерческой, особенно офисной недвижимости. Нехватка качественных бизнесплощадей проявилась уже в конце 2006 года. Относительно недавно начал развиваться рынок промышленной недвижимости. Многие старые производственные и складские площади выставлены на продажу практически по цене земли.

Рынок недвижимости Болгарии сейчас находится в самом начале своего развития, и его будущее во многом зависит от грамотной политики государственных и местных властей. Внедрение системы повышенных требований к качеству, энергетической эффективности и экологичности проектов и ограничение интенсивности застройки в курортных и жилых зонах позволит Болгарии привлечь новые, более крупные инвестиции как в недвижимость, так и в экономику в целом.

Источник

Комментариев нет

Рейтинг дурацких планировок. Что нельзя поправить

Обои можно переклеить, диван — переставить, но превратить ужасную планировку в удобную для жизни возможно редко. Как «читать» планировки? На что надо обращать внимание? Что можно пережить, а с чем смириться невозможно? Рассказывает дизайнер интерьеров.

Однажды, давно-давно, когда мне было лет 10, я поймала себя на том, что перед сном лежу и пытаюсь придумать что-то с планировкой нашей 2-комнатной квартиры, чтобы в ней стало удобно моим родителям-журналистам, зачастую пишущим дома, мне и моей 80-летней бабуле, с которой мы делили 12-метровую комнату и общий шкаф. Была еще и гигантская немецкая овчарка, но о правах животных я в ту пору не размышляла. Вечер за вечером, год за годом, я крутила в голове 3D-модели того, что можно сделать, чтобы не было коробок с сезонными вещами на антресолях, сделанных папой, чтобы родители не работали за обеденным столом, рядом с двуспальной кроватью, каждый раз раскладывая и собирая кипы сценариев и две печатные машинки. Я все думала — что же можно сделать, чтобы мы всей семьей могли нормально разместиться на 5-метровой кухне, и чем можно компенсировать полное отсутствие в прихожей места под шкаф и обувь на четырех человек?

И это еще была приличная квартира, в сталинском доме в центре Москвы. Единственным достоинством были потолки в 3,5 м с гипсовой лепниной. Впоследствии я сделала в квартире два ремонта с перепланировкой, но остались вещи, которые оказалось невозможно побороть — например, 60-сантиметровую несущую стену посередине квартиры, идиотическое расположение входной двери и узость коридора. Когда я училась в Лондоне, мой проект наша руководительница посчитала самым оригинальным из группы с точки зрения планировочного решения: еще бы, я «крутила в голове» планировки столько лет!

Когда я смотрю на планировки сейчас, я не перестаю поражаться нелюбви к людям, которую проявили застройщики или проектировщики, лишая жильцов элементарного удобства.

За последние 120 лет изменились стандарты жизни, но дороговизна квартир и большой старый жилой фонд все равно загоняют покупателей в маленькие квартиры.

Впрочем, какие-то неудобства еще можно превратить в достоинства, а какие-то навсегда отравят жизнь.

НЕУДОБНЫЕ ДЛЯ ЖИЗНИ ПЛАНИРОВКИ МОЖНО РАЗДЕЛИТЬ НА ТРИ ГРУППЫ.

1. ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ В СТАРЫХ СОВЕТСКИХ ДОМАХ СЕРЕДИНЫ XX ВЕКА.

3. ПОЛЕТ ФАНТАЗИИ ПЕРВЫХ РЕМОНТОВ 90-Х ГОДОВ.

2. ЧУДЕСА ПЕРЕПЛАНИРОВОК.

Первая категория – наиболее распространенный вариант, дома сталинского и хрущевского периодов. Сталинские дома справедливо любимы людьми, потому что несут в себе отголоски «сладкой жизни», выглядят монументально, с декором на фасадах. В квартирах привлекают в первую очередь высокие потолки, настоящие деревянные филенчатые двери, удлиненные окна. Внутренние окна между туалетом и ванной, которые позволяют естественному свету «работать» во всех закоулках и экономить электричество, паркет елочкой — все это мне как дизайнеру очень нравится. И искренне жаль, когда люди ленятся реставрировать паркет и накрывают его ламинатом или закладывают окна. Порой в домах той эпохи встречаются нарядные парадные лестницы и прочие излишества, которые до эпохи развитого капитализма на полвека исчезнут из массового домостроения.

Однако дома того времени были рассчитаны на совершенно иные идеологию и уклад. И с этими рудиментами приходится как-то уживаться сейчас. Есть излечимые варианты, а есть совершенно неудобоваримые.

«Однушка» в 63 кв. м

Возглавляет мой апрельский рейтинг вот эта довольно распространенная планировка. Сей, не побоюсь этого слова, венец человеконенавистничества я частенько встречаю и у знакомых, и в журналах. И это, поверьте мне, нерешаемая задачка для создания комфортных условий для жизни (в рамках действующего законодательства) и для семьи из родителей и детей. Разберем эту планировку.

Общая площадь этой квартиры весьма прилична – 63 кв. м. Но несущая стена и мокрые зоны вдоль нее посередине квартиры убивают всякую надежду на возможность увеличения 6-метровой кухни. Более того, размер кухни сокращает двустворчатая дверь на балкон, которая оставляет помещение без еще одной полезной стены.

Вторым кошмаром этих квартир является полное отсутствие каких-либо возможностей для хранения вещей при входе и вдоль коридоров, так как ширина последних – чуть более 1 метра. Третье препятствие – входная «грязная» зона, где стоит обувь (где-то же она должна быть, ведь убрать ее некуда), оказывается постоянно на ходу по дороге и в кухню и в ванную из жилых комнат, и пыль неминуемо разносится по квартире. В результате эта квартира зарастает вверх, антресолями, – потолки 3,3 м позволяют это сделать.

ЖИЗНЬ НЕСКОЛЬКИХ ПОКОЛЕНИЙ В НЕЙ СТАНОВИТСЯ БЫТОВЫМ АДОМ ИЛИ ТРЕНИРОВКОЙ К НЕПРИВЯЗАННОСТИ К КОМФОРТУ И ВЕЩАМ, ПОТОМУ, ЧТО В КОРИДОРАХ МОГУТ БЫТЬ ТОЛЬКО КНИГИ, А ОДЕЖДЫ БЫТЬ НЕ ДОЛЖНО.

Самым частым решением в борьбе с этим житейским кошмаром становится так называемый холостяцкий вариант, когда рубится в несущей стене (что запрещено) проем, таким образом кухня соединяется с 17-метровой комнатой, которая становится проходной. Ванная с туалетом объединяются, а из коридора, ведущего в кухню, получается стенной шкаф. И готова 63-метровая односпальная квартира. Любой интерьерный глянец изобилует примерами с заголовками «убежище для одинокой бизнес-леди» или «пристанище для бонвивана». К сожалению, жить семьей в такой квартире невыносимо.

Спальня без кровати

На втором месте – трехкомнатная квартира, в которой в двух из трех комнат не встает двуспальная кровать.

А зачем она должна вставать, спросите вы? Действительно, зачем семье двуспальная кровать. «Меньше народа — больше кислорода», как гласит народная мудрость. По всей длине коридора шкафу спрятаться решительно негде, хорошо еще, что в конце пути есть чуланчик. Для семьи из нескольких человек, например, родителей и пары детей — а кто еще интересуется трехкомнатными квартирами — эта планировка серьезное испытание на прочность.

В ЦЕЛОМ КВАРТИРА ПРЕДНАЗНАЧЕНА ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ В НЕЙ ТОЛЬКО СПАТЬ, ПРИЧЕМ РАЗДЕЛЬНО.

Легальный потенциал для переделки есть — между 5-метровой кухней, в которой проблематично разместиться семье из четырех-пяти человек, и большой комнатой находится ненесущая перегородка: ее можно убрать полностью или частично.

«Отравленные стрелы»

Номер третий явно из категории «полета дизайнерской или хозяйской мысли». Тут явно кто-то потрудился над чертежами: свободная планировка этой двухуровневой квартиры требовала рабочей документации. Отказ лет 20 назад от традиционной квадратно-гнездовой коридорной системы вполне понятен. Мы все выросли в квартирах типа тех, что описаны выше. Но в данном случае эксперимент с косыми линиями оказался неудачным.

Так как он лишил хозяйскую кровать – самое важное место на этаже – «защищенности», открыв всем ветрам. Можно не быть мастером фен-шуя, чтобы понять: спать всегда спокойнее не на проходе, сидеть — не спиной ко входу, есть — не у туалета.

В этой шикарной квартире, к сожалению, вышло так, что проход «раскрывает» кровать уже от лестницы.

КИТАЙСКИЕ МАСТЕРА НАЗЫВАЮТ ТАКИЕ РАССТАНОВКИ «ОТРАВЛЕННЫМИ СТРЕЛАМИ».

И предрекают тем, кто спит в подобных местах беспокойный сон, нервные расстройства и ухудшения отношений с родственниками.

Подпирая плечом стену

Четвертый номер рейтинга достался квартире из третьей категории — «чудеса перепланировок».

В целом перепланировка, которой подверглась эта 70-метровая квартира, логично вытекает из изначально маленькой кухни, которую смогли прилично расширить за счет санузлов — до 11 кв. м. Но зачем надо было все портить и делать полукруглый заход поперек окна в одну из спален? После улучшений этот виток стены оказался «подперт» со стороны комнаты письменным столом и подоконником, что вообще свело на нет все дизайнерские изыски.

СИДЕТЬ ЗАНИМАТЬСЯ, УПИРАЯСЬ ПЛЕЧОМ В СТЕНУ, ОЧЕНЬ НЕУДОБНО, А ПЕРЕКРЫВАТЬ ОКНО ПЕРЕГОРОДКОЙ И ВОВСЕ СТРАННО.

А со стороны гостиной комнату лишили прямой стены, к которой можно что-то прислонить: буфет, комод, консоль

Наш дом — это материализация и наших желаний, и наших возможностей в заданных условиях. Разумеется, хочется, чтобы это место было не полем битвы на бытовой почве, а «надежным причалом» и убежищем от внешнего мира. Искренне желаю этого всем!

Комментариев нет

Наследники «по-договору»

Госдума рассмотрит законопроект «О совместном завещании супругов и наследственном договоре». Новый закон, в случае его принятия, должен упростить процесс оформления наследства и снизить число споров в суде.

Новый порядок распределения наследства поможет точнее определять собственников и частично избавит от необходимости проводить посмертные судебно-психиатрические экспертизы.

По словам автора документа, председателя Комитета по государственному строительству и законодательству, автора проекта Павла Крашенинникова, предлагаемая форма совместного завещания является гарантом общей воли супругов и позволяет детально распределить наследуемое имущество.

«Это символично, что мы внесли законопроект накануне столетнего юбилея отмены практики наследования. Тогда, в 1918 году, передача наследства и по закону, и по завещанию была запрещена. Имущество после смерти владельца переходило государству, – прокомментировал Крашенинников. – Сегодня же мы предлагаем расширить возможности граждан, путем ввода новых для российской юрисдикции форм распоряжения имуществом – наследственный договор и совместное завещание супругов».

Депутаты предлагают ввести норму, согласно которой совместное завещание смогут составить только супруги. При этом каждый из них вправе завещать общее имущество любым лицам, делить имущество, лишать кого-либо наследства. Но совместное завещание супругов будет утрачивать свою силу, если брак будет расторгнут.

Крашенинников уточнил, что при наличии совместного завещания супругов больше не должно возникать необходимости делить совместную собственность, чтобы после этого решать вопрос о судьбе своего наследства. Кроме того, в случае принятия законопроекта можно будет устанавливать порядок получения наследства всеми указанными в завещании лицами.

ДОГОВОР VS ЗАВЕЩАНИЕ

Принципиальными отличиями договора о наследовании от завещания, таким образом, станут:

  1. Возможность по обоюдному согласию супругов передавать имущество любому человеку, независимо от степени родства.
  2. Подписав договор с наследником, требовать от него соблюдения определенных условий. Без исполнения этих условий, наследник может быть лишен имущества, которое должно было перейти к нему по договору.
  3. Возможность разделить степень ответственности наследников.
  4. Возможность распределять доли имущества, составить по своему усмотрению список претендентов и очередность получения ими наследства.

Наследственный договор имеет приоритет над завещанием.

Без экспертов – третьим лицам

После принятия закона появится возможность заключения наследственного договора любого человека с любым человеком, независимо от степени родства. И этот договор, как мы уже отметили выше, получит приоритет над завещанием.

«Наследственный договор даст больше возможностей определить свою волю. Сегодня существует форма завещания, которая не предусматривает соблюдение каких-либо условий со стороны получателя. Если завещание заменят на договоры, то люди получат возможность завещать свое имущество третьим лицам, и прописать весь процесс прописать подробно. А именно, что необходимо сделать будущему наследнику для того, чтобы был исполнен этот договор. «Такой подход поможет людям в полной мере реализовать свои пожелания, — считает адвокат Шота Горгадзе. — Сегодня завещания очень часто оспариваются уже после смерти завещателя. Одна из сторон не верит, что человек отдавай себе отчет, когда писал завещание.

ЧТО САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ, В ПРОЦЕССЕ РАССМОТРЕНИЯ ТАКИХ ДЕЛ ПРОВОДЯТСЯ СУДЕБНЫЕ ПСИХОЛОГО-ПСИХИАТРИЧЕСКИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ УЖЕ СКОНЧАВШИХСЯ ЛЮДЕЙ…

Экспертам, конечно виднее, но они часто они дают заключение о том, что человек в момент написания завещания не отдавал отчет своим действиям. Для меня, как для юриста, такие выводы выглядят немного странными, потому что по документам определять, отдавал отчет своим действиям человек или нет, достаточно сомнительно».

Договор о наследстве может в значительном количестве случаев избавить от подобного рода процедур, так как подписывают его два человека, и сделать вывод об их невменяемости будет намного труднее.

«НО ГЛАВНОЕ — ЭТОТ ДОКУМЕНТ ДОЛЖЕН РАСШИРИТЬ СВОБОДЫ РАСПОРЯЖЕНИЯ В СЛУЧАЕ СМЕРТИ, И СНИЗИТ РИСКИ КОНФЛИКТНЫХ СИТУАЦИЙ НЕ ТОЛЬКО В СЕМЬЕ, НО И В ОБЩЕСТВЕ В ЦЕЛОМ», — УТОЧНЯЕТ КРАШЕНИННИКОВ.

Сегодня наследники определяются только после написания завещания или по судебному решению. В суд дела о наследовании, обычно попадают, если завещание так и не было составлено, а наследники не смогли урегулировать между собой все возникшие споры. В последнем случае определяющим фактором является степень родства. Если же речь не идет о родственниках, то без завещания претендовать на имущество может только государств, в собственность к которому оно, в итоге, и переходит.

Кто несет расходы?

Законопроект так и не решил одну довольно часто встречающуюся проблему: ответственность за содержание имущества, пока не определен наследник. По мнению вице-президента Гильдии риэлторов России Константина Апрелева, главным вопросом при работе с завещаемой недвижимости для риэлтора является отсутствие в нормативных документах детального описания процесса определения наследника и его последующей финансовой компенсации.

«Пока не определен наследник, кто несет расходы за содержание его будущего имущества, как эти траты будут возмещаться в случае, если кто-то оспорил право наследования – этого всего нет, — говорит Апрелев. — Решать все это необходимо, понимая, что речь идет не только правах пользования недвижимостью, но и обязательствами по ее содержанию. Ведь часто недвижимость требует довольно серьезных инвестиций для поддержания ее в нормальном состоянии».

В новом законопроекте компенсация со стороны наследника требуется только, если другие претенденты понесли убытки к моменту получения уведомления об отказе.

В случае принятия закона, нововведения вступят в силу 1 марта 2019 года и будут применяться к правоотношениям, возникшим после его введения в действие.

Комментариев нет

Старая квартира: продать сейчас или подождать?

На рынке вторичного жилья застой – цены падают, спрос уходит на первичный рынок. Кажется, что продать свою старую квартиру надо было еще вчера.

В этой статье мы с помощью экспертов попробуем проанализировать ситуацию и найти оптимальное решение. Исходить мы будем из того, что предстоит альтернативная модель сделки: покупатель продает старую квартиру и на вырученные деньги приобретает новостройку.

Вторичные хитрости

Прежде чем выходить на сделку, неплохо было бы сориентироваться в ситуации. Точнее – узнать, а что происходит с ценами? Если они падают, а квартирный вопрос назрел, – времени на промедление нет, если растут – можно и подождать, чтобы продать дороже.

Сегодня ценовой рост не прогнозируют даже самые смелые аналитики. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает: в 2018 году рынок Москвы может потерять в цене 7-8 %, рынок Подмосковья – 11-12%.

«Если есть необходимость продать квартиру сейчас, откладывать сделку не стоит», – убеждена Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».

В 2017 ГОДУ ДО 80% ИНВЕСТИЦИОННЫХ КВАРТИР БЫЛИ ПРОДАНЫ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ ПОКУПАЛИСЬ.

Исключением может стать жилье со сроком собственности менее трех лет. По налоговому кодексу, если квартира покупалась после 1 января 2016 года, продавец должен заплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в 13%. Таким коэффициентом облагается разница между бюджетами покупки и продажи жилья. А если квартира получена в наследство или по дарственной, то база налогообложения (13%) – цена продажи, из которой вычитается миллион рублей.

Шансы на продажу

По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «Миэль-сеть офисов недвижимости», лучше всего продаются квартиры, которые адекватно оценены изначально. На падающем рынке ни один покупатель не будет рассматривать вариант дороже, потому что он в любой момент может найти предложение дешевле.

Второй важный момент – объем предложения в конкретном районе и в целом по городу. Если квартир продается много, это увеличит срок экспозиции.

А вот ремонт влияет на ликвидность и привлекательность жилья, однако в денежном выражении практически не окупается. Зато очень важна транспортная доступность и ситуация с парковкой.

Больше всего шансов на продажу у однушек. Это самый бюджетный и ходовой товар. В 2017 году возрос спрос и на трехкомнатные квартиры в связи с увеличением доли семейных покупателей.

СРЕДНИЙ СРОК ЭКСПОЗИЦИИ КВАРТИР В МОСКВЕ В 2018 Г.

Однокомнатные квартиры – 72 дня.

Двухкомнатные квартиры – 75 дней.

Трехкомнатные квартиры – 79 дней .

Многокомнатные квартиры – 82 дня.

Аналитический центр ЦИАН

Купите это немедленно

Как рассказала журналу ЦИАН Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», сейчас удачное время, для того, чтобы выйти на рынок строящегося жилья, даже в том случае, если сделка альтернативная. Продав «однушку» на вторичке, в новостройке можно купить «двушку», причем с улучшенной планировкой и в престижном районе. Массовый выход новостроек в прошлом году вынуждает застройщиков бороться за покупателей, скидки по акциям доходят до 20%, а то и 25%.

Падающие ипотечные ставки и спецпрограммы от застройщиков также располагают к сделкам. Например, клиентам застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, доступна ипотека от Сбербанка России под 7,4% годовых в рублях. Более низкую ставку можно получить по новой программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Она составляет всего 6% (с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).

А может, подождать?

Если повременить и заключить сделку с новостройкой примерно через год, то результат может быть неоднозначным.

Преимущество – выход новых проектов. Объем предложения в Москве демонстрирует рекорд за рекордом. Так, за год он вырос на 30%. И в I квартале, по данным аналитического центра ЦИАН, вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м.

Это расширяет поиск и дает возможность приобрести жилье на более выгодных условиях за счет низких стадий строительства. Однако если внимание привлекает новостройка в стадии высокой готовности, то со временем цены только вырастут, а предложение сократится.

При этом не стоит забывать: в 2018 году у покупателей остался практически последний шанс приобрести новостройку по привлекательным ценам. Как писал ЦИАН, в июле в силу вступит очередная порция законодательных новелл, которая усилит контроль над застройщиками. «В течение нескольких лет это приведет к повышению стоимости нового жилья и сокращению предложения, поскольку все застройщики будут реализовывать уже готовые объекты», – прогнозирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».

ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТОВ ЦИАН

  1. Если сделка чисто альтернативная, ее нужно проводить тогда, когда возникла в ней необходимость.
  2. Если сделка условно альтернативная (есть где жить, продается второе жилье с целью купить новое), продать квартиру можно и завтра.
  3. 2018 год может быть последним, когда можно купить новостройку по приемлемой цене.
  4. Сделку можно отложить, если вы ждете снижения ипотечных ставок или у вас молодая семья, ожидающая рождения второго или третьего ребенка (льготная ставка – 6%).

Фото: Игорь Порхомовский

Комментариев нет

Акционер «Пик» купил «Мортон»

Президент группы компаний «Пик» Сергей Гордеев, который является и ее крупнейшим акционером, приобрел ГК «Мортон». Теперь Гордеев будет контролировать около 14% столичного рынка индустриального жилья. Компания «Мортон» является одним из крупнейших застройщиков в России.

Александр Ручьев, глава ГК «Мортон», а также другие акционеры продали Гордееву свои доли. Как рассказал «РБК» Гордеев, сделка включает весь девелоперский блок группы компаний «Мортон». Сумму сделки предприниматель раскрывать не стал, но сказал, что достигнутые договоренности его устроили. По его словам, эта  стратегическая инвестиция финансируется без привлечения займов, из его собственных средств.

Напомним, что размер задолженности компании составляет 22-24 млрд рублей. Гордеев, согласно условиям сделки, взял на себя выплату долгов ГК «Мортон».

Ожидать ли дальнейшей консолидации? Как отразится слияние на рынке? Эксперты рынка рассказывают о главном.

Усиление бренда

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что сделка удачная: бренд станет более узнаваем, кроме того, ПИК получит земельные ресурсы «Мортона». Эксперт:

— На мой взгляд, слияние двух крупнейших девелоперов отразится на рынке положительным образом. Для потребителя это означает увеличение доверия к «супергиганту». То есть с точки зрения маркетинга покупка крупнейшего девелопера «Пиком» – это дополнительное усиление бренда. В целом на рынке недвижимости на протяжении последних полутора лет наблюдается тенденция поглощения крупными девелоперами мелких застройщиков, которым непросто работать в текущих экономических условиях. Однако подобных слияний крупнейших игроков, как «Пик» и «Мортон», на рынке не происходило, ведь такие сделки доступны далеко не каждому девелоперу. Для успешной реализации новых объемов нужны собственные ресурсы и мощности, которые есть только у крупнейших игроков рынка недвижимости. На мой взгляд, благодаря подобной сделке ГК «Пик» получит доступ к земельному банку «Мортона» и тем самым сможет серьезно расширить географию проектов.

 

 

 

 

 

В ближайшее время будет реорганизовано управление компаниями

Сергей Креков, заместитель председателя комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ, предполагает, что Гордеев, при определенном стечении обстоятельств, может и уйти из «Пика». На данный момент новый собственник займется реорганизацией менеджмента компании:

— Покупка «Мортона» — это стратегическая инвестиция, и не исключено, что Сергей Гордеев сконцентрирует все свои силы на развитии одного проекта, в дальнейшем возможен его выход из «Пика». Есть только один вопрос по этой сделке: или Гордеев выходит из «Пика» и две крупные девелоперские группы продолжают конкурировать на рынке, или произойдет объединение и на рынке появится единая «компания-монстр». Какая стратегия будет выбрана, станет ясно в ближайшие полгода – год. В данный момент новый собственник займется разбором завалов, начнет с анализа активов и пассивов бизнеса. Он также займется формированием объединенной управленческой команды.

О монополизации рынка говорить рано

Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель», считает, что думать о монополизации при слияний компаний рано, для покупателей же ничего не изменится:

— Сделки подобного масштаба совершаются не каждый день. Конечно, слияние таких больших гигантов, как «Мортон» и «Пик», не пройдет бесследно для отрасли. Появился новый игрок, который имеет не только огромный инвестиционный портфель, но и серьезные производственные мощности. Однако о монополизации рынка речи пока что не идёт, хотя тенденция к укрупнению застройщиков уже давно обозначилась. Для покупателей, которые приобрели квартиры в проектах «Мортона», принципиально ничего не изменится, компания доведет до конца начатые проекты, только под руководством другого акционера, который, к слову, является профессиональным управленцем.

Бизнес могли продать из-за нерентабельности

 

 

 

 

 

 

 

Сергея Власенко, президента КР «Мегаполис-Сервис», настораживает продажа компании. Эксперт считает, что речь может идти о не самых лучших финансовых показателях «Мортона»:

— Есть две общепринятых причины, когда расстаются с собственным бизнесом. Одна из них – бизнес изначально создавался с целью дальнейшей продажи бренда. Как правило, момент продажи наступает при максимальной раскрутке самого бренда, и при благоприятных экономических условиях на рынке за бизнес можно выручить максимальную цену. Этот способ особенно распространен на Западе. Относительно ситуации с выкупом группой компаний «Пик»  ГК «Мортон» также возможен этот вариант, однако время продажи этого бизнеса настораживает. В нашей стране, как правило, бизнес продается тогда, когда он в текущем режиме становится нерентабельным. И чем дольше будет продолжаться такая ситуация, тем дешевле становится сам бизнес.

Сегодня на рынке недвижимости достаточно уверенно чувствуют себя игроки, у которых есть некая финансовая «подушка безопасности». Немало застройщиков и девелоперов имеют массу привлекательных проектов, которые финансируются за счет заемных средств, т.е. кредитов. Но сегодня в таком режиме вести бизнес убыточно и нерентабельно, потому что проценты по кредитам и другие текущие расходы съедают всю прибыль, поэтому в случае с группой компаний «Пик» и ГК «Мортон» возможен и этот вариант развития событий.

Мы не знаем точно, по какой причине владелец «Мортона» продает свой бизнес, поэтому о какой-то тенденции и о процессах дальнейшей глобализации на рынке недвижимости, в том числе и первичной, говорить не приходится. Сегодня любой, даже небольшой застройщик, бизнес которого остается рентабельным в кризис, может приобрести более крупного игрока рынка, бизнес которого начал давать сбой.

В будущем на рынке произойдут новые сделки

Генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев собирает все нюансы сделки и делает прогноз:

— Информация о покупке «Мортона» не стала неожиданностью: рынок находился в ожидании того, что укрупнение произойдет. Более того, можно ожидать, что консолидация такого рода не будет последней. В обозримом будущем, скорее всего,  на рыке будут заключены новые интересные сделки.

Отмечу, что в результате укрупнения появится новый большой игрок – «Мортон-Пик». Конечно, приобретенная компания претерпит ряд изменений на фоне сохранения бренда, кадровые перестановки затронут, на мой взгляд, более 50% топ-менеджеров. Сама реклама также будет не столь яркой, как прежде. Что касается плюсов данной сделки, то  «Пик», например, получил новые интересные площадки, которые сами по себе способны  обеспечить компанию работой на ближайшие 10-15 лет.

Комментариев нет

«КБ ДельтаКредит» с 01 сентября мы снизил ставки по всем ипотечным продуктам

С 01 сентября мы снижаем ставки по всем ипотечным продуктам:

  • Минимальная ставка для вторичного рынка недвижимости – 11,5%*
  • Минимальная ставка для первичного рынка недвижимости – 11,95%**

Настал тот самый правильный момент, когда ставки снижены, а цены не начали расти!

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 01.09.2016 г.): ставки по кредитам в рублях от 11,5%, минимальная ставка в рублях указана для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ при первоначальном взносе от 50% от рыночной стоимости объекта, с учетом совершения платежа за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита для всех регионов РФ. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов, Срок ипотечного кредита – от 5 до 25 лет. Расходы по оценке недвижимости и страхованию рисков жизни и здоровья, а также имущества и утраты/ограничения права собственности на него – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков). «ДельтаКредит» оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления.

** Условия, на которых осуществляется кредитование по акции «Ипотека 11,95%» (по состоянию на 01.09.2016 г.): тип приобретаемого жилья – квартира в новостройке, причем как строящейся (по 214-ФЗ), так и введенной в эксплуатацию у застройщика и/или первоначального собственника. Ставка – 11,95% годовых до и после регистрации ипотеки. Первоначальный взнос при ипотечном кредитовании готовой квартиры – от 20%; при покупке квартиры в строящемся доме для заемщиков, подтверждающих доход справкой 2-НДФЛ, – от 20%; для заемщиков, подтверждающих доход по форме банка для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – также от 20%, в остальных случаях – от 30%. Срок ипотечного кредита – от 5 до 25 лет. Размер кредита для клиентов, приобретающих квартиру в новостройке Москвы и Московской области, не может быть менее 600 000 рублей, для приобретающих жилплощадь в других регионах – 300 000 рублей. Максимальный размер кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – 8 млн рублей, для других регионов – 3 млн рублей. Расходы по оценке недвижимости и страхованию рисков жизни и здоровья, а также имущества, а при приобретении построенного недвижимого имущества – также риска утраты/ограничения права собственности на него – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков).

АО «КБ ДельтаКредит», Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №3338.

Комментариев нет

Из-за нового налога на недвижимость могут снизиться цены на жилье

Уведомления об уплате налога на недвижимость, рассчитанного по кадастровой стоимости, граждане начнут получать уже с этого понедельника. Срок уплаты налога остался прежним — до 1 декабря.  Раньше граждане уплачивали налог на недвижимость по инвентаризационной стоимости, а ставка налога не превышала 0,1%. В соответсвии с новыми правилами, налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости объекта.

С 1 января прошлого года в 28 регионах РФ было принято решение об использовании кадастровой цены недвижимости в качестве налоговой базы. Размер налога будет расти постепенно, ежегодно увеличиваясь на 20%. Полную ставку россияне начнут платить только в 2020 году, однако разницу владельцы недвижимости почувствуют уже сейчас.

Сильнее всего вырастет налог на столичные квартиры, расположенные в центре. В 2020 году собственнику трехкомнатной квартиры в «сталинке», которая находится вблизи метро «Фрунзенская», придется уплатить более 46 тысяч рублей налога. В этом году он заплатит только 9 тыс. рублей налога.

Эксперты рынка недвижимости рассказали газете «Известия» о некоторых «побочных эффектах» новых правил расчета налога. По их мнению, жилье подешевеет, а жители центральных районов начнут переезжать на окраины, чтобы снизить налоговую нагрузку. Генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская говорит, что в продаже появится много инвестиционных квартир. Собственники будут продавать эти объекты, поскольку содержать их станет невыгодно.

Заместитель мэра Москвы Наталья Сергунина с этим согласна. Она уверена, что в результате цены на жилую недвижимость снизятся. По мнению Сергуниной, сейчас цены на квартиры неадекватно завышены. Люди закупают с инвестиционной целью по несколько квартир. Эти объекты не вовлечены в оборот, они не создают налоговой базы, из-за этого цены на жилье остаются высокими. Когда налоговая нагрузка вырастет, стоимость жилья снизится.

Власти столицы пообещали, что незащищенные слои населения не пострадают от введения новых правил расчета налога. Отдельным категориям граждан (в том числе инвалидам, пенсионерам, военнослужащим, имеющим выслугу от 20 лет) положены льготы. Однако льготы действуют только в отношении одной квартиры или дома, одного машиноместа или  гаража. Сергунина рассказала, что для малоимущих граждан предусмотрена адресная поддержка.

Комментариев нет

Максимальная сумма ипотеки от АИЖК увеличена

Максимальная сумма ипотечных кредитов, выдаваемых Агентством ипотечного жилищного кредитования, увеличена. В Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге можно будет оформить ипотеку на сумму до 20 млн рублей. В остальных российских регионах — на сумму до 10 млн рублей, вне зависимости от размера первого взноса. Изменения коснутся всей линейки ипотечных продуктов, кроме кредитов, выдаваемых в рамках программ «Ипотека с господдержкой» и «Военная ипотека».

Ранее в Москве можно было получить ипотечный кредит от АИЖК на сумму до 10 млн рублей. Для других регионов максимальный размер ипотеки составлял 7,1 млн рублей, при этом сумма кредита зависела от размера первоначального взноса.

В агентстве рассчитывают, что этот шаг будет способствовать повышению спроса на ипотечные продукты в Москве и Петербурге.