Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

Рынок недвижимости в Болгарии живет пятилетками: в одной растет, в другой падает, а потом снова растет. О том, когда наступит долгожданная «оздоровительная» пятилетка и что это будет означать для покупателя, – в материале .

Цены уже полгода остаются стабильными

Болгария уже вступила в новую пятилетку роста, которую эксперты ждали весь последний год. Теперь эта страна не относится к тем, про которые говорят, что недвижимость там дешевеет с каждым днем: оставим это Греции, Кипру и Хорватии.

По данным Евростата, в четвертом квартале 2013-го жилье в Болгарии уже подорожало на 0,1%, а в первом квартале 2014-го – еще на 1%. Тогда же, в начале 2014-го, Болгария в первый раз записала и увеличение цен в годовом исчислении – на 0,7%.

d545e25a45f16aaa02fe6e7f8778282a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Национальный институт статистики Болгарии опубликовал обнадеживающие данные и по второму кварталу: квадратный метр на вторичном рынке Болгарии подорожал на 3 лева и стоил 869,29 левов, что в пересчете на европейскую валюту равняется €444,5. Медленно-медленно, но третий квартал подряд средние цены растут. Рассматривая широкий временной отрезок, сейчас цены находятся на уровне 2006 года, тогда как золотая пора для продавцов выпала на середину 2008 года, когда «квадрат» стоил €725.

80a80aa5a62d1bc07699da8bad9136df - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"
Смотреть в полном размере

Во втором квартале к первому немного подорожали Бургас (€578), Пловдив (€489), София (€754). Незначительно снизились цены в Варне (€699). Тройка дорогих городов выглядит следующим образом: София, Варна, Бургас. Двухкомнатные апартаменты в Софии продаются в среднем по €50 тыс., трехкомнатные – по €70 тыс. Тройка дешевых городов включает в себя Кюстендил, которого не спасает даже близость к столице, пограничный с Румынией Видин, а также Габрово в центральной Болгарии: везде стоимость «квадрата» лишь немногим превышает €250.

Конечно же, новых проектов, которыми застраивается все побережье, эти цены не касаются. Первичный рынок предлагает более качественные, а значит и более дорогие апартаменты. Готовые квартиры с видом на море или просто недалеко от пляжа стоят от €35-50 тыс., то есть порядка €1 тыс. за кв.м (например, в Варне или Приморско). Кроме того, цена зависит и от престижности курорта: к дорогим относятся Золотые пески, Поморие, Варна, Бяла, Царево, подешевле – Созопол и Солнечный берег.

Повышение цен еще не означает, что эра дешевого жилья в Болгарии заканчивается. Рынок восстанавливается едва заметно, поэтому время приобрести недорогие дома и квартиры в Болгарии у покупателя имеется. По ценам на недвижимость с Болгарией в Европе может сравниться разве что Турция, где на побережье можно купить жилье сопоставимого качества по такой же стоимости. А по ценам на товары и услуги у Болгарии нет конкурентов. Электричество стоит как и в России – 9 центов за 1 кВт·ч, алкоголь – самый дешевый в Европе, еда и напитки – вторые по дешевизне после Польши. Более того, на протяжении последнего года потребительские цены снижаются: дефляция составила почти 2%.​

a86a18f076e288dcea1a06b0ca3fba3a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Продажи болгарам растут, а россиянам – падают

Информация о продажах недвижимости в Болгарии не столь доступна, как о средних ценах, и приходится опираться на показания агентов по недвижимости. Большинство из них говорят об активизации рынка во второй половине 2013 года, и по самым приблизительным подсчетам продажи возросли на 15-20%. Наибольшее число сделок приходится на сегмент недорогого жилья и недвижимости эконом-класса стоимостью до 100 тыс. левов, то есть в пределах 50 тыс. евро. Болгары чаще всего покупают двухкомнатные квартиры по средней цене €39 тыс.

Россияне остаются главными покупателями жилья в Болгарии, и именно на них уповают риелторы, мечтающие о стабилизации российской экономики и о скорейшем разрешении внешнеполитических вопросов. В первом квартале в «Яндексе» недвижимость в Болгарии искали на 20% чаще, чем год назад, но многие агенты говорят о спаде продаж. Теодора Димитрова, исполнительный директор «ЕРА България», отмечает, что в первом полугодии россияне купили в Варне и Бургасе на 35% меньше объектов, чем за тот же период прошлого года.

——————-
«Инвестиции россиян в недвижимость Болгарии превысили бюджет этой страны»
——————-

Возможно, есть основания связывать падение продаж с определенным насыщением рынка. Число русскоговорящих собственников в семимиллионной Болгарии стремится к полумиллиону. Консул РФ в Варне Юрий Соловьев озвучивал данные о 500 тыс. «российских» объектов в своем консульском округе (Варненской, Добричской, Шуменской, Бургасской, Сливенской, Ямболской областях). При этом проживают постоянно только 6 тыс. человек, а еще 300 тыс. наведываются в Болгарию регулярно. Некоторые издания утверждают, что россиянам в Болгарии и вовсе принадлежат 700 тыс. домов и квартир, общая стоимость которых превышает бюджет страны и равняется €18 млрд.

5172d0999a1c59e54e80f8bf72d1df9c - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

По словам Полины Стойковой, исполнительного директора Bulgarian Properties, покупатели из России предпочитают курорты к югу от Бургаса, такие как Созопол или Лозенец. Правда, Поморие, Несебыр и Солнечный берег, расположенные к северу от областной столицы, также не теряют популярности. Средняя сумма сделки у россиян – €32 тыс. Отличный вариант для тех, кто мечтает о дешевом отдыхе на море.

Текст: Кирилл Озеров,

Комментариев нет

Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Если смотреть издалека, то болгарский рынок недвижимости полнится самыми невероятными слухами. Российские консультанты передают из уст в уста истории о том, как «один удачливый риэлтор организовал продажу квартиры стоимостью около полумиллиона евро», завидуя размеру комиссии от такой сделки. Среди покупателей в ходу рассказы про то, как кто-то купил прелестную, без недостатков, квартиру (а может и дом) прямо на море, не потратив даже и €25 тыс.

Оба варианта не вымышлены, но существуют в реальности только как редкое исключение. А правило – это ровный рынок с преобладающими типовыми предложениями курортной и городской недвижимости, и со средней ценой сделки в €30-50 тыс. Хотя случаи, когда покупатели отступают от шаблонов, в последние годы фиксируются все чаще.

​——————-
«Чаще всего в Болгарии покупают двухкомнатные квартиры по €30 тыс.»
——————-

«Наиболее продаваемым объектом недвижимости в 2013 году был меблированный апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира) в 300-800 м от моря по цене до €30 тыс., – рассказывает Горян Варбанов, руководитель New Estate. – А с точки зрения спроса мы заметили одну очень интересную тенденцию. Около 80% российских покупателей начинают поиск недвижимости в Болгарии с отдельно стоящего домика с земельным участком и садом, но в результате покупают апартамент на приморском курорте.

Причины вполне банальны. Во-первых – непосредственно на побережье таких домов, что они ищут, попросту нет. Во-вторых – хорошие дома с собственным участком стоят свыше €100 (бюджет, который россияне не готовы тратить на недвижимость в Болгарии). Расположены они в деревнях в 3, 5, даже 10 км от пляжа и дальше.  Поэтому, в конечном итоге, люди останавливают свой выбор на апартаментах в курортных населенных пунктах с развитой инфраструктурой и близостью моря».

Давайте рассмотрим наиболее популярные у россиян направления: покупку апартаментов на курортах Болгарии, приобретение недвижимости в городах, а также поиск дешевых вариантов в провинции.


Строго на курорт!

Болгария – это место, где покупают недорогие курортные квартиры для проведения отпуска на море. Таков шаблон последних десяти лет. Что востребовано, то и предлагается  – и вот уже большая часть 270-километровой причерноморской береговой линии застроена типовыми комплексами довольно плотно. Квартиры чаще всего напоминают номера в апарт-отелях: небольшие комнаты и маленький кухонный уголок, зато широкие просторные балконы (террасы) плюс прилегающая территория с бассейном, рестораном, баром, зелеными газонами и площадками для детских игр. До и после походов на пляж отпрыски младшего школьного возраста могут гулять сами около дома, ведь территория – за забором и под охраной.

Вся жизнь летом проходит на улице, в квартире – только ночевать. Даже завтракать или ужинать, если уж дома, то – на балконе, с видом на море или хотя бы на бассейн, поэтому балконы-террасы широкие, ведь там требуется уместить стол, стулья, а нередко даже и диван. При определении цены квартиры в Болгарии квадратура балконов, естественно, входит в жилую площадь.

Такие квартиры в Болгарии – искомый запрос и итоговый результат подавляющего числа сделок купли-продажи и до, и после кризиса. Они есть в Каварне, в Балчике, в районе Золотых Песков, в пригородах Варны, на Солнечном берегу, в Обзоре, Святом Власе, Черноморце, в Сарафово, Созополе, Царево…

e046f390ce62860d33a1e52246c44279 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Это британский вариант летнего отдыха в собственной квартире на море, который покупатели из России поддержали своими кошельками. Но теперь уже нельзя сказать, что только этот вариант однозначно востребован. Россияне в последние годы лидируют в рядах покупателей на болгарском рынке, а где русские – там и бесконечный поиск нестандартных подходов. И вот уже риэлторские листинги заметно переориентированы, а застройщики пересматривают рекламные ходы.

Так, например, несколько лет назад навстречу спросу в рекламных объявлениях стала часто использоваться фраза «комплекс предназначен для круглогодичного проживания». На деле здесь есть определенное лукавство: в большинстве комплексов жить зимой сложно из-за того, что жизнь вокруг вымирает, отопление внутри зданий и в квартирах отсутствует, а с моря дует пронизывающий холодный ветер. Не зря исторически сложившиеся поселения в приморских районах Болгарии отстоят от берега на 3-5 км и более.

Но российские покупатели, в большинстве своем изначально ориентированные на стандартные варианты, постепенно начинают рассматривать свою болгарскую квартиру как второй дом, где хочется не только проводить отпуск, но и жить в любой сезон, а, достигнув пенсии, возможно, и переехать насовсем. Многие, сообразив, что для комфортного решения этой задачи апартамент в комплексе с видом на море не вполне подходит, стали рассматривать обычное городское жилье. То есть шагнули на сугубо внутренний рынок Болгарии. И, в отличие от англичан, преуспели в этом.

8baa738f85d6f117011126799c3ce311 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Поближе к аборигенам: россияне идут на внутренний рынок

Поэтому в последние два-три года четко видно, как риэлторы, наравне с курортными вариантами, стали все активнее предлагать квартиры в обычных городских домах, как правило, в крупных городах на побережье – Варне и Бургасе. В ход пошел вторичный рынок. Варианты двушек и трешек в панельных домах «советской» постройки и в новых проектах могут быть и близко, и далеко от моря, и цена на этом рынке формируется ровно по такому же принципу, как и в любом крупном городе – в зависимости от района, типа дома, года постройки, размеров жилплощади. Усредненные цены примерно такие же, как и на квартиры в комплексах.

Скажем, двухкомнатная квартира в районе Лазур (г. Бургас) в многоэтажном доме «советской» постройки будет стоить около €30 тыс., в новом доме – около €45 тыс. В историческом центре Бургаса есть варианты от €50 тыс. и выше. С другой стороны, двухкомнатную квартиру в Бургасе можно купить и за €25 тыс., но это будет район Меден Рудник, наиболее удаленный от моря район Бургаса. Конечно, если вас не смутит состояние квартиры, требующей серьезного ремонта. Что касается покупки квартир в Варне – все то же самое, только дороже примерно на 15-20%.

7e24feb84f5dfdf35a54fb63efc34a9e - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

«Интерес российских граждан к приобретению недвижимости на Черноморском побережье Болгарии в 2013 году не исчерпывался только апартаментами для отдыха на курортах. По моему опыту, преобладающая часть русских клиентов искала для покупки квартиры в  ценовом диапазоне €40-50 тыс., и расположенные не на курортах, а именно в городах на побережье. Пожалуй, новой тенденцией в поведении покупателей стало оформление вида на жительство в Болгарии при приобретении недвижимости», – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити.

«Естественно, такие варианты покупают только те, кто хочет жить в Болгарии постоянно, – говорит Мария Лалева, директор АН «Язон». – А таких людей становится все больше. Потому что на сегодняшний момент болгарское законодательство позволяет довольно просто оформить россиянам ВНЖ при покупке недвижимости в Болгарии, который позволяет находиться в стране неограниченное время, въезжать и выезжать неограниченное число раз.

Чаще всего бывает так: покупатели изначально озадачиваются поиском страны, которая дает возможность максимально легко получить ВНЖ. А выбрав Болгарию, уже понимают, что искать квартиру или дом нужно там, где постоянно живет коренное население, то есть не на курортах. Учат язык и ассимилируются удивительно быстро. Покупка квартиры в многоквартирном болгарском доме, проживание в абсолютно болгарской среде тому способствует».

d6214af87442328426c4358d9bf3f4bc - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Дешево и далеко: любопытство уводит в провинцию

«Ищут всё, – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариен Пропертис, – и квартиры, и сельские дома, и бизнес-объекты. Российские покупатели становятся все более любопытными в отношении того, что предлагает Болгария не только на побережье, но и в глубине страны, где есть очаровательные города с богатой историей, сохраненными традициями и аутентичной культурой».

Пока одни эксперты говорят о проснувшемся интересе российских покупателей к ресторанному и отельному бизнесу (такие покупки сегодня совершаются на черноморском побережье в диапазоне от €150 тыс. до €500 тыс.), другие преуспевают в крайне низкобюджетном секторе продаж. Если первые клиенты продолжают составлять долю процента в общем объеме сделок, то вторые грозят «задавить массой».

———————
«Самое-самое дешевое жилье в Болгарии – от 200 000 рублей»
———————

Самым-самым дешевым жильем в Болгарии россияне стали интересоваться приблизительно 4 года назад. Цены в сверхнизком сегменте рынка начинаются от €5-7 тыс. Как правило, они находятся в плохом состоянии, но после ремонта, по стоимости  не превышающего их цену, вполне готовы к проживанию. А то, что они расположены далеко в провинции, многие покупатели считают скорее плюсом, чем минусом.

Из реальных предложений: однокомнатная квартира в многоквартирном блочном доме 1970-х годов постройки в Малко Тырново, цена –  €6 тыс. В том же Малко Тырново сельские дома начинаются от €9 тыс., не дешевле – потому что все-таки город и потому что всего один час езды на машине до моря. В селах вокруг Габрово (центр северной Болгарии, 250 км до моря) продаются дома от €4-7 тыс., но такие покупки крайне редки: максимальная дешевизна оборачивается серьезной удаленностью как от моря, так и от городов, а такое испытание большинству российских покупателей все-таки оказывается не по плечу.

Текст: Юлия Лозовская, специально для .

Комментариев нет

Болгария 2019: смелые прогнозы

В Новый 2019 год болгарские риэлторы впервые за последние пять лет заглядывают с оптимизмом, ожидая окончательного восстановления рынка, увеличения активности покупателей, роста числа сделок. Самые смелые предсказывают рост цен и дефицит как ликвидных объектов, так и участков под застройку.

Прогноз и анализ

Прогнозы, вероятнее всего, начнут сбываться с конца списка.

Идея надвигающегося дефицита на рынке недвижимости Болгарии при беглом взгляде на сегодняшнее изобилие кажется несколько фантастической: за годы кризиса были завершены десятки и сотни проектов вдоль всего побережья, и квартиры в них пока что не распроданы.

Умудренные опытом и обилием информации покупатели не стремятся приобретать апартаменты на ранних стадиях строительства, да в этом и нет нужды. Сегодня Болгария – это рынок готовых квартир, как на вторичном рынке, так и от застройщиков. Цены на то, что введено в эксплуатацию, практически не отличаются от того, что продается на этапе котлована или коробки. Учитывая, что покупка апартамента в сданном доме практически не несет в себе скрытых рисков, в отличие от недостроя, – выбор очевиден.

Однако за последние пару лет очень заметно выросло число новых проектов: вокруг Варны, в Бургасе, в Сарафово, Бяле, Черноморце, Св. Власе, Созополе каждый год на месте бывших пустырей между уже функционирующими комплексами вырастают свежие объекты. Проекты, стартовавшие после кризиса, очень быстро завершаются: от котлована до внутренней отделки проходит год-полтора.

Поэтому дефицит хороших земельных участков под застройку девелоперы уже начали чувствовать: самые лакомые и видовые были освоены еще в период докризисного бума, к тому же в Болгарии уже несколько лет как действует запрет на выдачу новых разрешений на строительство в 100-метровой зоне от берега. В последние два года, с возобновлением активного строительства приморских комплексов, видовые участки с действующими разрешениями активно перекупаются.

36168c0eb77321277c19667330b20d83 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Календарь пятилеток

Последние 10 лет болгарский рынок недвижимости развивался циклично: 5 лет роста, затем 5 лет спада. На смену тренда требуется около года. Таким годом явно стал прошедший 2013-й, и теперь участники рынка потирают руки в предвкушении нового продолжительного позитивного этапа.

Болгарский рынок последних лет делают российские покупатели. Очевидно, этим и объясняется отмечаемый многими экспертами оптимизм в прогнозах по недвижимости на фоне общего экономического спада и нестабильной политической ситуации в стране.

Это означает, что ситуация в большей степени контролируется покупательной способностью россиян, чем экономическими и политическими процессами в Европе. Это означает, что если россияне продолжат покупать так же интенсивно, то, как следствие, ускорятся перепродажи курортных квартир на вторичном рынке.

6d287f384fa492ce9a072dbb3d2eafb3 - Болгария 2019: смелые прогнозы

На данный момент большинство частных владельцев, желающих продать что-то имеющееся без потери в цене (чаще всего с целью купить альтернативный вариант – более просторный или с другой локацией) ждут покупателя на свою квартиру в Болгарии год и более. Причина – перенасыщение рынка, изобилие предложений в среднем ценовом сегменте.

И, наконец, если позитив продержится хотя бы год-два, то вновь начнут пользоваться спросом незавершенные объекты. А если так, то неминуем и закономерный разрыв цен между схожими объектами на вторичном и первичном рынках.

Впрочем, сегодняшний рынок инертен. Поэтому самое страшное, что в ближайшие полгода-год грозит покупателю, который слишком долго выбирает – это не резкий скачок цен, а исчезновение с рынка желаемого объекта по желаемой цене.

cb35fdb39c89cabdf5892c1ce0722c81 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Риэлторы говорят

«Мы прогнозируем, что в 2014 году восстановление на рынке недвижимости продолжится, и выразится это в дальнейшем росте продаж жилой и курортной недвижимости по всей стране. Бестселлером в следующем году станет элитная роскошная недвижимость в Болгарии – на престижных морских, зимних и бальнеологических курортах страны, а также в Софии и крупных городах (Варна, Бургас и Пловдив). Эти ожидания основаны на выросшем интересе к данному типу недвижимости в уходящем году», – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариан Пропертис.

Горян Варбанов, партнер болгарской компании New Estate, отмечает в первую очередь рост интереса к недорогим объектам. «Но, если в момент выхода из кризисной стагнации в 2011 году покупателей массово интересовали недорогие квартиры в Болгарии в диапазоне €16-25 тыс., то уже сейчас, видя, что в этом сегменте закончились более-менее интересные предложения, основной спрос сдвинулся в сторону бюджетов в €35-45 тыс. Поэтому, думаю, покупатели продолжат двигаться в сторону более высокого ценового сегмента», – говорит эксперт.

8006a06897e9a94427b77219766a551d - Болгария 2019: смелые прогнозы

Мария Лалева, владелица небольшого агентства недвижимости в Бургасе, ожидает роста интереса россиян не только к курортным и городским квартирам, но и к дешевым сельским домам в болгарской провинции. «Этот сегмент рынка был не только невостребован, но даже и толком неизвестен рядовому городскому брокеру до кризиса. А сейчас едва ли не каждый месяц, даже осенью, даже в несезон, люди едут смотреть сельские домики в 25-60 километрах от берега. Обращения в последний год растут как снежный ком. Я раньше справлялась одна с показами и сделками, а теперь у меня в офисе работают двое помощников. Названия некоторых сел вокруг Бургаса уже стали брендами местного масштаба, их знают российские покупатели», – отмечает Мария.

Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити, ожидает притока желающих инвестировать в коммерческую недвижимость Болгарии: «Одним из самых привлекательных для инвесторов будет рынок отелей. В 2013 году было совершено несколько крупных сделок по покупке отелей. Становятся востребованным мини-отели – эти сделки идут в ценовом сегменте от €150 тыс. до €300 тыс., что соответствует нижней границе стоимости виллы, скажем, в Испании. Но здесь вы за эти деньги получаете крупный объект и полноценный работающий бизнес. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии в 2014 году будет подогреваться еще и тем, что болгарские банки смягчают условия ипотечного кредитования для граждан РФ, понижают процентные ставки по кредитам. Кредитные сделки составляют очень маленький процент, но они есть. В 2013 году число сделок с недвижимостью в Болгарии достигло значения в 350 000 операций. Я думаю, в следующем году будет больше».

Текст: Юлия Лозовская, специально для

Комментариев нет

Болгарская недвижимость продолжает дорожать

Аналитики Национального статистического института сообщили, что во II квартале текущего года все типы жилья выросли в цене. Самые дорогие жилые постройки зафиксированы в Софии, а самые дешевые в Стара-Загоре. По мнению специалистов по недвижимости, низкие процентные ставки побудили местных жителей инвестировать в жилые объекты. Однако в Болгарии по-прежнему ощущается дефицит домов и квартир, активность строительной сферы остается невысокой. Более того, в этом году объемы строительства жилья сильно упали – практически на 10%.
Эксперты считают, что цены на дома и квартиры в Болгарии продолжат расти в 2019 году.

Источник