Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

Рынок недвижимости в Болгарии живет пятилетками: в одной растет, в другой падает, а потом снова растет. О том, когда наступит долгожданная «оздоровительная» пятилетка и что это будет означать для покупателя, – в материале .

Цены уже полгода остаются стабильными

Болгария уже вступила в новую пятилетку роста, которую эксперты ждали весь последний год. Теперь эта страна не относится к тем, про которые говорят, что недвижимость там дешевеет с каждым днем: оставим это Греции, Кипру и Хорватии.

По данным Евростата, в четвертом квартале 2013-го жилье в Болгарии уже подорожало на 0,1%, а в первом квартале 2014-го – еще на 1%. Тогда же, в начале 2014-го, Болгария в первый раз записала и увеличение цен в годовом исчислении – на 0,7%.

d545e25a45f16aaa02fe6e7f8778282a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Национальный институт статистики Болгарии опубликовал обнадеживающие данные и по второму кварталу: квадратный метр на вторичном рынке Болгарии подорожал на 3 лева и стоил 869,29 левов, что в пересчете на европейскую валюту равняется €444,5. Медленно-медленно, но третий квартал подряд средние цены растут. Рассматривая широкий временной отрезок, сейчас цены находятся на уровне 2006 года, тогда как золотая пора для продавцов выпала на середину 2008 года, когда «квадрат» стоил €725.

80a80aa5a62d1bc07699da8bad9136df - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"
Смотреть в полном размере

Во втором квартале к первому немного подорожали Бургас (€578), Пловдив (€489), София (€754). Незначительно снизились цены в Варне (€699). Тройка дорогих городов выглядит следующим образом: София, Варна, Бургас. Двухкомнатные апартаменты в Софии продаются в среднем по €50 тыс., трехкомнатные – по €70 тыс. Тройка дешевых городов включает в себя Кюстендил, которого не спасает даже близость к столице, пограничный с Румынией Видин, а также Габрово в центральной Болгарии: везде стоимость «квадрата» лишь немногим превышает €250.

Конечно же, новых проектов, которыми застраивается все побережье, эти цены не касаются. Первичный рынок предлагает более качественные, а значит и более дорогие апартаменты. Готовые квартиры с видом на море или просто недалеко от пляжа стоят от €35-50 тыс., то есть порядка €1 тыс. за кв.м (например, в Варне или Приморско). Кроме того, цена зависит и от престижности курорта: к дорогим относятся Золотые пески, Поморие, Варна, Бяла, Царево, подешевле – Созопол и Солнечный берег.

Повышение цен еще не означает, что эра дешевого жилья в Болгарии заканчивается. Рынок восстанавливается едва заметно, поэтому время приобрести недорогие дома и квартиры в Болгарии у покупателя имеется. По ценам на недвижимость с Болгарией в Европе может сравниться разве что Турция, где на побережье можно купить жилье сопоставимого качества по такой же стоимости. А по ценам на товары и услуги у Болгарии нет конкурентов. Электричество стоит как и в России – 9 центов за 1 кВт·ч, алкоголь – самый дешевый в Европе, еда и напитки – вторые по дешевизне после Польши. Более того, на протяжении последнего года потребительские цены снижаются: дефляция составила почти 2%.​

a86a18f076e288dcea1a06b0ca3fba3a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Продажи болгарам растут, а россиянам – падают

Информация о продажах недвижимости в Болгарии не столь доступна, как о средних ценах, и приходится опираться на показания агентов по недвижимости. Большинство из них говорят об активизации рынка во второй половине 2013 года, и по самым приблизительным подсчетам продажи возросли на 15-20%. Наибольшее число сделок приходится на сегмент недорогого жилья и недвижимости эконом-класса стоимостью до 100 тыс. левов, то есть в пределах 50 тыс. евро. Болгары чаще всего покупают двухкомнатные квартиры по средней цене €39 тыс.

Россияне остаются главными покупателями жилья в Болгарии, и именно на них уповают риелторы, мечтающие о стабилизации российской экономики и о скорейшем разрешении внешнеполитических вопросов. В первом квартале в «Яндексе» недвижимость в Болгарии искали на 20% чаще, чем год назад, но многие агенты говорят о спаде продаж. Теодора Димитрова, исполнительный директор «ЕРА България», отмечает, что в первом полугодии россияне купили в Варне и Бургасе на 35% меньше объектов, чем за тот же период прошлого года.

——————-
«Инвестиции россиян в недвижимость Болгарии превысили бюджет этой страны»
——————-

Возможно, есть основания связывать падение продаж с определенным насыщением рынка. Число русскоговорящих собственников в семимиллионной Болгарии стремится к полумиллиону. Консул РФ в Варне Юрий Соловьев озвучивал данные о 500 тыс. «российских» объектов в своем консульском округе (Варненской, Добричской, Шуменской, Бургасской, Сливенской, Ямболской областях). При этом проживают постоянно только 6 тыс. человек, а еще 300 тыс. наведываются в Болгарию регулярно. Некоторые издания утверждают, что россиянам в Болгарии и вовсе принадлежат 700 тыс. домов и квартир, общая стоимость которых превышает бюджет страны и равняется €18 млрд.

5172d0999a1c59e54e80f8bf72d1df9c - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

По словам Полины Стойковой, исполнительного директора Bulgarian Properties, покупатели из России предпочитают курорты к югу от Бургаса, такие как Созопол или Лозенец. Правда, Поморие, Несебыр и Солнечный берег, расположенные к северу от областной столицы, также не теряют популярности. Средняя сумма сделки у россиян – €32 тыс. Отличный вариант для тех, кто мечтает о дешевом отдыхе на море.

Текст: Кирилл Озеров,

Комментариев нет

В Софии жилье на этапе строительства стоит дороже квартир в готовых домах

За период с июня по сентябрь 2016 года средняя стоимость объектов, которые были введены в эксплуатацию в Софии ранее 2015 года, составила €870 за кв.м. Недвижимость на стадии строительства в болгарской столице ценится выше – по €1019 за кв.м. Такую информацию приводят порталы investor.bg и novinvite.com, ссылаясь на исследование строительно-инвестиционной фирмы BLD.

Сейчас на рынке есть два типа покупателей. Для представителей первой группы, приобретающих жилье впервые, важно два критерия – цена и качество. Они действуют строго в рамках своего бюджета, а при выборе они исходят из таких общих параметров, как развитие инфраструктуры, наличие школ, расположение района и т.д.

Клиенты из второй группы (те, кто хочет улучшить свои жилищные условия) более дотошные – они обращают внимание на экологическую обстановку в районе, даже соседей. Именно эта категория покупателей оказывает определяет тенденцию роста стоимости квадратного метра в строящихся домах.

По словам исполнительного директора BLD, с начала нынешнего года в Болгарии ведется строительство более, чем 13 000 новых квартир. Они создаются на основе требований клиентов. Поэтому и цены на строящееся жилье оказываются выше средних.

Один из важнейших факторов, влияющих на цену квартиры, – наличие гаража. Стоимость гаражей в лучших новых объектах недвижимости варьируется между €10 000 и €14 000.

По материалам novinite.com

Фотоматериалы Depositphotos.com

 

Комментариев нет

К концу 2016 года болгарская недвижимость поднимется в цене на 12%

Болгарское средство массовой информации «Standart» информирует, что за период с января по июнь цены на жилье поднялись на 7%. Ожидается, что к концу нынешнего года прирост цен достигнет 12%

Одна из причин увеличения средней стоимости квадратного метра в Болгарии – низкие процентные ставки по ипотеке. Центральный Государственный банк сообщал ранее, что сумма ипотечных кредитов, которые были выданы за первые полгода 2016 года, составляет €4,5 млн. Это самый высокий результат за последние полтора года.

Покупатели недвижимости нередко делают в квартирах ремонт и таким образом повышают их ценность. Конечные цены порой достигают €2000 за кв.м. И если раньше самыми ходовыми объектами были небольшие студии, то теперь неплохо продаются более дорогостоящие варианты – апартаменты с несколькими спальнями, большой гардеробной и просторной ванной.

Средняя цена на жилье в столице Болгарии городе Софии к началу июля — €772 за кв.м. В Варне квартиры продаются в среднем по €726 за кв. м. Недвижимость в Бургасе и Пловдиве значительно дешевле. Средняя стоимость квадратного метра в этих городах едва доходит до €550.

По материалам bourgas.ru

Фотоматериалы Shutterstock.com 

Комментариев нет

В Софии наблюдается значительное увеличение продаж в новостройках

В первом квартале 2016 года в столице Болгарии городе София наблюдалось значительное увеличение продаж в новостройках. Больше всего покупателей интересовали объекты стоимостью до €50 000. Однако таких вариантов было не так много, особенно в самых популярных районах Софии.

Средняя цена на жилье в Софии превысила €800 за квадратный метр. Прирост цен по итогам года составил 8,4% и 2,5% по сравнению с предыдущим кварталом. Что касается новостроек, то квартиры в них в среднем продавались по цене €950 за квадратный метр.

Это еще раз доказывает, что сегодня покупатели готовы платить больше за новое жилье. Средняя цена квартиры в секторе вторичного жилья составила €79 800, а в секторе новостроек — €90 000.

Важная тенденция данного периода — увеличение доли приобретенных трехкомнатных квартир. Теперь квартиры с двумя и тремя спальнями продаются в Софии с одинаковым успехом. На их долю приходится 85% проданных объектов за последние 3 месяца.

Нередко трехкомнатные квартиры продаются на ранних этапах строительства, что позволяет объединить несколько соседних квартир и таким образом удовлетворить потребности самых взыскательных покупателей.

По материалам novinite.com

Фотоматериалы Depositphotos.com

Комментариев нет

Болгарская курортная недвижимость снова в моде?

В сентябре 2016 года болгарская недвижимость оказалась одной из самых популярных на портале TheMoveChannel.com. Впервые за 18 месяцев Болгария попала в топ-10 направлений сайта, заняв там 6 место. По сравнению с августом 2016 года, количество запросов на болгарские квартиры и дома увеличилось на 177%.

Спрос направлен не на горнолыжные курорты, а на побережье

Эксперты портала отмечают, что если несколько лет тому назад внимание инвесторов было сосредоточено на Боровце и Банско (самых доступных горнолыжных курортах в Европе), то сейчас активизировался интерес к побережью Черного моря.

В течение первых трех кварталов 2016 года 30% запросов относились к Бургасу и его окрестностям. На долю Варны, которая также расположена на Черном море, приходится 13%. Благоевград и Боровец генерировали 14% и 7% спроса. Агенты отмечают повышенный интерес к курортам, которые находятся южнее Бургаса – Лозенцу, Созополю и другим.

Рост спроса на недвижимость спровоцировал Brexit

Решение Великобритании покинуть ЕС является одним из важных факторов роста популярности Болгарии. Из-за референдума национальная британская валюта ослабела по отношению ко всем основным валютам. Традиционные рынки теперь оказались слишком дороги для тех, кто зарабатывает в фунтах стерлингах. А значит, при выборе недвижимости британские покупатели будут отдавать предпочтение более доступным вариантам. Действительно, британский спрос в Испании сейчас сфокусирован на нижнем ценовом сегменте.

Относительная доступность Болгарии, безусловно, привлекает все больше туристов из-за рубежа. В сентябре 2016 года число приехавших иностранцев выросло на 12,9% в годовом исчислении. Количество туристов и отдыхающих повысилось на 15,5%. Общее число ночевок в гостиницах, отелях, хостелах поднялось на 13,1%.

c05db13e703e284b2db9ebe77c14c39e - Болгарская курортная недвижимость снова в моде?

Цены демонстрируют стабильный рост

В то же самое время, рынок болгарской недвижимости начинает восстанавливаться. По данным Национального института статистики Болгарии, во втором квартале 2016 года цены на жилье возросли на 6,4%. В первом квартале стоимость квадратного метра увеличилась на 4,6%, в 4 квартале 2015 года – на 4%.

Некоторые потенциальные покупатели проявляют интерес к болгарскому жилью потому, что они работают в Болгарии. Другие рассматривают местную недвижимость в качестве второго дома для отдыха.

Спрос на болгарские квадратные метры со стороны граждан Великобритании сейчас примерно на 20% ниже, чем в 2007 году. Вопрос о том, сможет ли рынок достигнуть этих показателей, пока что остается открытым.

d8d32dbbbb3010fa1347b9d862b2c971 - Болгарская курортная недвижимость снова в моде?

Комментариев нет

Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Болгария у всех ассоциируется с дешевой, спокойной и, в общем-то, ленивой жизнью на побережье. Действительно, квартиры-студии в Солнечном берегу и тому подобных городах-курортах стоят от $12000. Однако несмотря на активную рекламу, у такого жилья есть как плюсы так и минусы. Об альтернативных вариантах, специальных условиях для пенсионеров, о болгарской тишине и спокойствии мы поговорили с собственником компании Glavno.bg, известного агентства недвижимости в Болгарии.

Чем Болгария привлекает иностранных покупателей?

Инвестируя в Болгарию, Вы покупаете спокойствие и тишину. Именно в этом сила нашей страны. Поскольку в большинстве случаев речь идет о покупателях в пенсионном возрасте, мы часто говорим нашим клиентам: «Вы покупаете не дом и не квартиру, а дополнительные 5 -10 лет жизни в спокойных, почти что райских условиях».

У нас хорошая экологическая ситуация и мягкий и приятный субтропический климат. Низкий уровень преступности. Дети со 2 класса сами ходят в школу — садятся на автобус или в метро и едут. Люди очень доброжелательные, подавляющее большинство — убежденные русофилы. В общем, идеальное место недорогого проживания для пенсионеров и любителей безмятежной жизни.

Вид на жительство для пенсионеров

Иностранные покупатели пенсионного возраста могут «безболезненно» получить тут вид на жительство, пройдя стандартные юридические процедуры.

После оформления сделки купли-продажи и получения некоторых документов, Вы спокойно уезжаете на родину. Далее необходимо обратиться в посольство Болгарии и сдать документы на получение визы D. Срок ее действия — 6 месяцев. В течение этого времени нужно зарегистрироваться в полиции. При регистрации уплачивается госпошлина в размере $250 и медицинская страховка на 1 год ($130).

Регистрация дает право находиться на территории Болгарии безвизово в течение года. То есть Вы можете спокойно выезжать из страны, когда Вам заблагорассудится. Далее регистрация продлевается ежегодно в течение 4 лет. После 5 лет можно получить ПМЖ на срок действия паспорта.

Как видите, для пенсионеров схема переезда максимально упрощена. Пенсионерам в Болгарии особенно рады — ведь они имеют постоянный доход, приезжают сюда для того чтобы тратить деньги, и при этом не претендуют на рабочие места. Поэтому в Болгарии есть даже целые поселения для пенсионеров, в основном в курортах типа Солнечного берега. Однако у такого рода жилья есть как плюсы, так и минусы.

0f5c21b31250d612ca8ce931e041f06a - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

К чему нужно быть готовым покупателям квартир-студий, построенных на море

Несмотря на обширную рекламу, дома по типу Солнечного берега подходят лишь для сезонного проживания. Зимой они превращаются в бетонные джунгли — там практически никто не живет. Есть большая разница между домом, построенным для жизни, и домом, который возвели исключительно для продажи. В первом случае все предназначено для длительного пребывания, во втором — используются более дешевые и менее качественные материалы.

Кроме того, в Болгарии практически нет центрального парового отопления, за исключением Софии и нескольких крупных населенных пунктов. Соответственно, если Вы один живете в подъезде на 30 квартир (а в «несезон» такое может случиться), то Вам приходится отапливать все эти помещения.

Всем покупателям нужно понимать, что дешевое по определению хорошим быть не может — для низкой цены всегда есть причина. Двухкомнатные квартиры в пригороде в 25 километрах от моря стоят так же, как и однокомнатные квартиры-студии в Солнечном берегу ($15 000). Но в первом случае дешевизна объясняется удаленностью от моря, а во втором — качеством жилья.

Еще одна проблема подобных комплексов в том, что собственнику приходится оплачивать дорогостоящие услуги управляющей компании — $500 — 700 в год. В крупных и мелких городах, где есть жилые дома с болгарскими соседями, нет такой проблемы — выбирается старший по подъезду и он сам занимается ремонтом, поддержанием порядка в доме и т.п. Затраты составляют в среднем $5 в месяц.

e465d2913da09b79d5db92bcb978d456 - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Альтернативы: сравниваем цены на различное жилье в Болгарии

В среднем жилье в крупных городах типа Бургаса стоит:

— однокомнатные квартиры — от $30 000 (площадь — 45 — 50 м2);

— двухкомнатные квартиры — $35 000 — $43 000;

— трехкомнатные квартиры — $45 000 — $55 000.

Если брать небольшие городки в пригороде Бургаса, то и цены оказываются ниже:

— однокомнатные — $12 000 — $13 000 (площадь — 50 м2);

— двухкомнатные квартиры — $15 000 — $16 000 (65-70 м2);

— трехкомнатные квартиры — $18 000 — $20 000 (80-90 м2).

В жилых комплексах на море почти такие же цены:

— студии — от $12 000 до $25 000 в зависимости от комплекса (30 м2);

— однокомнатные квартиры — от $15 000;

— двухкомнатные квартиры — от $20 000.

Самые бюджетные варианты — в деревне. Но учтите, что там нет никакой инфраструктуры.

И в крупных, и в мелких городах есть все необходимое — банки, нотариусы, медицинские учреждения. Наибольшей популярностью пользуются студии на море и квартиры в пригородах. Но площадь квартиры-студии — всего 30 м2. За те же деньги можно взять добротную двухкомнатную квартиру в небольшом городке, да и квадратных метров будет уже гораздо больше — 65 — 70.

Пусть Вас не смущает удаленность от моря. Вы легко и быстро сможете добраться до него на автобусе. Маленькие городки в Болгарии, в отличие от Химок в Москве, выглядят очень по-европейски со своими мощеными улицами и черепичными крышами домов. В 20-25 километрах от моря всегда много растительности, а неподалеку находится национальный парк «Странджа».

2b03303f087a962cf2bd71bff69afcb4 - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Текст — Алена Елисеева,

Фотоматериалы Depositphotos.com

Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против

Многие наслышаны, что недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе, и это совершенно верно. Но чтобы сэкономить еще больше и купить приличную квартиру по цене автомобиля, можно внести деньги уже на стадии котлована. Более бюджетных вариантов в Евросоюзе не сыскать, но в погоне за дешевизной существует опасность остаться ни с чем. Эксперты портала рассказывают, как вложиться в строительство с минимальными рисками.

 

Вопрос психологии, вопрос законодательства

Хотели бы вы заплатить за здание, которого еще не существует? Это решение сильно зависит от менталитета. Европейцы, например, вкладываются в такое предприятие не задумываясь, потому что в законодательстве западных стран четко прописаны все компетенции и процедуры решения спорных ситуаций. Болгария, конечно, не сильно преуспела в регулировании этой сферы. До кризиса побережье Черного моря застраивалось столь активно, что порой это делалось незаконно: лишь бы дом сдать да квартиры в нем продать. Дошло до того, что Дирекция строительного контроля Болгарии решила брать снимки со спутника, сравнивать их с более ранними фотографиями и так отслеживать здания, возведенные без разрешения.

Но это не значит, что нельзя поверить застройщику и отдать ему последние накопления. Мы вообще часто платим за то, чего нет. Например, за авиабилеты. От того, как мы выбираем перевозчика, зависит не только настроение или комфорт в полете, но и сама вероятность куда-то долететь без задержек. Лоукостеры снимают с себя дополнительную ответственность, предоставляя дисконт, а персонал респектабельных компаний и подскажет, и накормит, и счастливого пути пожелает. Можно ли экстраполировать этот пример на взаимодействие между покупателем недвижимости, риелтором и застройщиком? Эксперты утверждают: определенно можно. Нужно даже.


Разница в цене между котлованом и завершением строительства – 10-20%, а иногда и больше

 

Двухкомнатная квартира в Болгарии по цене студии

Покупка недвижимости в Болгарии на стадии котлована или дальнейшего строительства очень и очень выгодна по деньгам. Светлана Героева, коммерческий и административный директор компании «Болгарстрой – ГК БГ Эстейтс» (Болгария), уверена: хорошая двухкомнатная квартира «в проекте» или «в котловане» стоит столько же, как готовая просторная студия, а именно порядка €30-35 тыс. Не говоря уже о том, что студия «в котловане» будет стоить еще меньше.

Сколько на самом деле получится сэкономить, купив несуществующие апартаменты? Антония Вирт, управляющий партнер Crystal Realty (Болгария) и член правления FIABCI International, считает, что разница в цене на жилье между котлованом и завершением строительства лежит в пределах 10-20%. А если сравнивать с продажей готового объекта, постоявшего на рынке в поиске покупателя, то разница будет еще больше.

Проблема лишь в том, что таких программ, когда жилье продается на начальном этапе, не так уж и много. Только если речь идет о самом центре Софии или о престижных прибрежных районах Бургасской или Варненской областей, где спрос высок, а желание купить опережает темпы строительства. Но всем ли застройщикам, которые предлагают отдать свои кровные за красивую картинку, можно доверять?

044dcaa81b29fb011ddeaa2f5d8d1afd - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Жилье на этапе котлована можно купить в Софии или в престижных прибрежных районах Бургасской или Варненской областей, где спрос высок, а желание купить опережает темпы строительства

 

Репутацию не продают, репутация сама продает

Специалисты убеждены: поддержка малого бизнеса – дело хорошее, но когда речь идет о своих деньгах, лучше их отнести в крупную и проверенную годами фирму. Еще лучше – в проверенную вашими друзьями, у которых имеется положительный опыт по сотрудничеству с этим девелопером.

А еще-еще лучше, когда застройщику доверяют власти. Пример: компания получает землю на льготных условиях, а взамен обещает городу сделать какой-нибудь инфраструктурный проект. Так, Green Life успешно продала вакационный (курортный) комплекс в Созополе, после этого взялась за «Айвазовски Парк» в Поморие, где собирается разбить городской парк. Естественно, что, учитывая прошлые успешные продажи и социальную ответственность компании, на этапе 3-4 этажей было распродано свыше 40% апартаментов. А всего этажей 6.

c3db52d1bfaaeeec116308531196423c - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Проект комплекса «Айвазовски Парк» в Поморие

Еще пример – комплекс «Санта Марина», построенный компанией FairPlay International в Созополе. А лучше сказать не комплекс, а целый элитный поселок. Первая и вторая очереди уже готовы, возводится третья. К убедительности портфолио этого девелопера присоединяется фактор престижа: количество полученных за «Санта Марину» международных наград зашкаливает. Лучший вакационный комплекс 2006 года, лучший морской проект 2009 года, лучший проект в Болгарии 2010 года, всемирная золотая награда FIABCI в категории курортов 2014 года и т.д.

bbd0e66c083254a64229211ac2ca9306 - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Курортный комплекс «Санта Марина» в Созополе

Проблем с выбором застройщика сейчас не должно возникнуть, потому что кризис отсеял мелких игроков, оставив только мастодонтов. «Сначала посмотрите на дома, которые уже были сданы выбранным вами застройщиком. Обычно компания сама показывает свои построенные объекты, и часто они находятся совсем рядом с местом нового строительства», – советует Светлана Героева.

В качестве примера эксперт приводит ряд крупных проектов, расположенных на юге Болгарии: Oasis Beach Club (Лозенец) и строящийся комплекс таунхаусов «Арапя» (Царево), которые находятся неподалеку друг от друга, – а также «Флорес Гардeн» в Черноморце, что южнее Бургаса. К примеру, таунхаусы на этапе строительства сейчас можно купить по цене от €70 тыс.

783b2c15a246822b8709f5ee7f09dd81 - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Строящийся комплекс таунхаусов «Арапя» в Царево, Бургасская область, Болгария

 

Плюс котлована – не только в цене

Это относится не только к Болгарии, но все же: при покупке квартиры, существующей лишь в проекте, вам, скорее всего, предложат выбрать вариант отделки. Не нравится зеленый цвет стен? Сделаем бежевый, какие могут быть проблемы. Сантехнику заказывали? Ну, если вы считаете, что другая фирма делает душевые кабины лучше…

Второй плюс – это беспроцентный кредит от застройщика. Не всегда, конечно, рассрочка есть, но такой вариант встречается часто. Пока этаж растет за этажом, можно не волноваться о переплате и постепенно вносить платежи.

dc6473779ac1cdc730b5a4427d20942a - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Низкая цена, кредит и выбор отделки – плюсы покупки недвижимости в Болгарии на стадии котлована

 

Самим нельзя, с риелтором? Самим, нельзя с риелтором?

Купить квартиру в Болгарии у застройщика можно самостоятельно, чтобы сэкономить, либо с помощью агента, чтобы пришло желанное самоуспокоение. Некоторые советуют обязательно воспользоваться услугами риелтора, ибо посредник всегда проверяет документы и является неким страхующим звеном.

«Агентства недвижимости, которые давно работают на рынке, знают всех застройщиков, кто из них надежный, кто нет, кто строит на свои деньги, а кто на кредитные», – говорит Светлана Героева.

В принципе это очень дельный совет. Разделение труда еще никто не отменял, а помимо чисто профессионального взгляда риелтора вы вдобавок получите ценную психологическую поддержку, что важно для впервые приобретающих недвижимость. На другой чаше весов – деньги. Решать вам.

Текст: Кирилл Озеров,

 

Читайте также:

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

В Болгарии у Киркорова отделка за миллион, а Лолита строит новый дом

Певец Юрий Лоза о Болгарии: «Чудес здесь не бывает»

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

Комментариев нет

Лето-2019: болгары ждут всех

Нынешнее лето обещает быть противоречивым для основных курортных стран Европы. Российско-украинский кризис и скачки валютных курсов немного попутали наметившиеся тенденции роста и выздоровления рынков. Но Болгария, судя по всему, рассчитывает не ощутить какого бы то ни было спада – ни туристического, ни ценового.

Тревожные прогнозы касаются только рынков аренды и гостиничного сервиса. Болгарские туроператоры сетуют на то, что страна в этом году слабо рекламируется на Западе – в Германии и Великобритании. Из-за этого, считает Байко Байков, руководитель Ассоциации туроператоров и турагентов (АБТТА), западные туристы в этом сезоне на 20% пассивнее занимаются предварительным бронированием туров. Однако никакая другая приморская страна не может конкурировать с Болгарией, предлагающей «олл инклюзив» на Солнечном берегу и в Золотых песках по смешным для западных туристов ценам. Поэтому и немцы, и англичане все равно приедут, составив весомую долю турпотока в страну.

Лидеры из лидеров

Хотя тягаться с туристами из России и Украины им все-таки не по плечу. В сезон на побережье видимо-невидимо автомобилей с украинскими номерами. И в прежние годы Болгария для украинцев была заманчивей собственного Крыма: здесь лучше сервис, ниже цены и чище море, а территориально она почти так же рядом. Теперь же болгары ждут от соседей еще большей активности.

Но если почитать болгарскую деловую прессу, то прогнозы вязнут в противоречиях. Бранимир Ботев, заместитель министра экономики, отвечающий за туризм, на днях заявил, что события на Украине и в Крыму вызвали рост числа украинских туристов в Болгарии. Таковы результаты анализа предварительного бронирования. «Рассчитываем на рост и российских туристов, конечно, не такой высокий, но все же рост», – добавил Ботев. Драгомир Стойнев, министр экономики Болгарии, тоже ждет роста туристов из России – на 5-10%.

А вот Галин Георгиев, директор одного из крупнейших туроператоров страны – компании «Солвекс» – недавно заявил, что опасается 10-процентного спада. При этом Пейко Янков, директор крупнейшего гостиничного холдинга на Солнечном берегу «Солнечный берег Hotel Holdings», сообщает о 100-процентном бронировании мест с 15 июня по 15 сентября. Кстати, курорт Солнечный берег – а это 200 отелей и 15 тысяч ресторанов и магазинов от Святого Власа до Несебра – в этом году празднует свое 55-летие и готовится пережить мощный турсезон.

6b2695851481905b20c1093ecf53bf94 - Лето-2019: болгары ждут всех

Едут на свои

На самом деле истина посередине. Туроператоры и вправду отмечают некоторый спад при бронировании отелей, но билетов ни на поезда, ни на чартерные авиарейсы из Петербурга в Бургас и Варну до конца июня уже не купить, а на регулярные рейсы из российской столицы авиакомпании взвинтили цены так, что сразу обессмысливается вся дешевизна отдыха. К тому же с каждым годом все больше жителей Москвы и Петербурга едут к болгарскому Черному морю на своих авто.

———————
«Болгария не зря много лет лидирует у российских покупателей зарубежной недвижимости, а россияне по численности лидируют в Болгарии как покупатели»
———————

Болгария не зря много лет лидирует у российских покупателей зарубежной недвижимости, а россияне по численности лидируют в Болгарии как покупатели – сейчас там число русскоязычных собственников квартир и домов уже стремится к полумиллиону. Последние два года рынок купли-продажи снова активен, и именно российский спрос, как считают риелторы и девелоперы, остановил в прошлом году падение цен в курортных регионах и помог рынку окончательно стабилизироваться. Здесь, видимо, разгадка: едут по-прежнему активно, и даже более чем когда-либо, но едут они на свои квадратные метры, а вовсе не в отели. А деньги в стране тратят по-прежнему – ведь едут, как-никак, отдыхать.

2d75df3368a51268908a03acc3d76b19 - Лето-2019: болгары ждут всех

Для арендаторов квадратных метров расклад следующий. Номер на двоих без завтрака в недорогом отеле на всем побережье – от Каварны до Царево – обойдется в 30-40 левов (€15-20) в сутки. Снять квартиру с одной спальней в курортной зоне на неделю-две стоит около €35 в сутки. Если квартира на 1-2 линиях и ремонт-мебель-техника в порядке, то особо поторговаться не выйдет. Если до моря полчаса пешком (таких комплексов много на Солнечном берегу, но расстояние до моря обычно компенсируется наличием бассейна), то цену легко можно снизить и до €15 в сутки.

Дорогими местами считаются Святой Влас, Поморие, Варна, Бяла, Царево. В средней ценовой категории – Приморско, Созополь, Сарафово, Обзор. Золотые пески и Солнечный берег попадают сразу в обе классификации – курорты там очень велики и разнообразны. Но стоит иметь в виду, что на Солнечном берегу в силу того, что массив приморских квартир вдается на несколько километров вглубь суши, всегда можно найти дешевые варианты – как для аренды, так и для покупки.

ae6bcedb15ebca89787ee44a6762ed94 - Лето-2019: болгары ждут всех

От аренды до покупки только шаг

«Так часто и бывает: сначала поездка в отель, затем в арендованную на лето квартиру, а дальше покупают свое. Потом задумываются о том, чтобы жить там круглогодично», – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор компании «Болгариен Пропертис». Кстати, в этом году риелторы отмечают рост обращений от клиентов, которые уже имеют квартиры у моря в Болгарии, а теперь хотят купить еще и сельский дом в некурортной зоне, километрах в 50 от моря. Цена вопроса – от €20 тыс. до €40 тыс. В этом диапазоне, кстати, проходит большинство сделок и на берегу.

——————-
«Сначала поездка в отель, затем в арендованную на лето квартиру, а дальше покупают свое»
——————-​

По словам Полины Стойковой, снижение цен на недвижимость в Болгарии закончилось, и теперь самое время для покупок. Через пару-тройку лет эксперт прогнозирует плавный рост. В помощь рынку – ипотека.

27a1f4550a38d1a5830e5b298a40be5d - Лето-2019: болгары ждут всех

Ценовые колебания, по данным Национального института статистики Болгарии, в последний год составляют десятые доли процента – то есть разговоры риелторов о стабильности не праздны. В Софии квадраты уже второй год кряду дорожают на 1,5-2% в год. Отмечаемый в целом по стране по итогам прошлого года двухпроцентный спад объясняется тем, что в глубоко провинциальных городках квартиры и сельские дома продолжают дешеветь.

———————
«Снижение цен на недвижимость закончилось, и теперь самое время для покупок»
———————

Цена квартиры на Солнечном берегу сегодня начинается от €18 тыс. – это студия в 3 км от моря, но готовая. На стадии проекта можно найти от €15 тыс., но еще не завершенное – не востребовано, а выбор пока еще велик. На первой-второй линии ценник – от €35 тыс. за квартиру с одной спальней. В Варне и Бяле – от €50 тыс., в Сарафово и Приморско – от €45 тыс. Но, пойдя на компромисс относительно вида из окна, удаленности от кромки воды или метража, а также обратившись к вторичному рынку, всегда можно найти дешевле.

Текст: Юлия Лозовская, специально для

Комментариев нет

Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Если смотреть издалека, то болгарский рынок недвижимости полнится самыми невероятными слухами. Российские консультанты передают из уст в уста истории о том, как «один удачливый риэлтор организовал продажу квартиры стоимостью около полумиллиона евро», завидуя размеру комиссии от такой сделки. Среди покупателей в ходу рассказы про то, как кто-то купил прелестную, без недостатков, квартиру (а может и дом) прямо на море, не потратив даже и €25 тыс.

Оба варианта не вымышлены, но существуют в реальности только как редкое исключение. А правило – это ровный рынок с преобладающими типовыми предложениями курортной и городской недвижимости, и со средней ценой сделки в €30-50 тыс. Хотя случаи, когда покупатели отступают от шаблонов, в последние годы фиксируются все чаще.

​——————-
«Чаще всего в Болгарии покупают двухкомнатные квартиры по €30 тыс.»
——————-

«Наиболее продаваемым объектом недвижимости в 2013 году был меблированный апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира) в 300-800 м от моря по цене до €30 тыс., – рассказывает Горян Варбанов, руководитель New Estate. – А с точки зрения спроса мы заметили одну очень интересную тенденцию. Около 80% российских покупателей начинают поиск недвижимости в Болгарии с отдельно стоящего домика с земельным участком и садом, но в результате покупают апартамент на приморском курорте.

Причины вполне банальны. Во-первых – непосредственно на побережье таких домов, что они ищут, попросту нет. Во-вторых – хорошие дома с собственным участком стоят свыше €100 (бюджет, который россияне не готовы тратить на недвижимость в Болгарии). Расположены они в деревнях в 3, 5, даже 10 км от пляжа и дальше.  Поэтому, в конечном итоге, люди останавливают свой выбор на апартаментах в курортных населенных пунктах с развитой инфраструктурой и близостью моря».

Давайте рассмотрим наиболее популярные у россиян направления: покупку апартаментов на курортах Болгарии, приобретение недвижимости в городах, а также поиск дешевых вариантов в провинции.


Строго на курорт!

Болгария – это место, где покупают недорогие курортные квартиры для проведения отпуска на море. Таков шаблон последних десяти лет. Что востребовано, то и предлагается  – и вот уже большая часть 270-километровой причерноморской береговой линии застроена типовыми комплексами довольно плотно. Квартиры чаще всего напоминают номера в апарт-отелях: небольшие комнаты и маленький кухонный уголок, зато широкие просторные балконы (террасы) плюс прилегающая территория с бассейном, рестораном, баром, зелеными газонами и площадками для детских игр. До и после походов на пляж отпрыски младшего школьного возраста могут гулять сами около дома, ведь территория – за забором и под охраной.

Вся жизнь летом проходит на улице, в квартире – только ночевать. Даже завтракать или ужинать, если уж дома, то – на балконе, с видом на море или хотя бы на бассейн, поэтому балконы-террасы широкие, ведь там требуется уместить стол, стулья, а нередко даже и диван. При определении цены квартиры в Болгарии квадратура балконов, естественно, входит в жилую площадь.

Такие квартиры в Болгарии – искомый запрос и итоговый результат подавляющего числа сделок купли-продажи и до, и после кризиса. Они есть в Каварне, в Балчике, в районе Золотых Песков, в пригородах Варны, на Солнечном берегу, в Обзоре, Святом Власе, Черноморце, в Сарафово, Созополе, Царево…

e046f390ce62860d33a1e52246c44279 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Это британский вариант летнего отдыха в собственной квартире на море, который покупатели из России поддержали своими кошельками. Но теперь уже нельзя сказать, что только этот вариант однозначно востребован. Россияне в последние годы лидируют в рядах покупателей на болгарском рынке, а где русские – там и бесконечный поиск нестандартных подходов. И вот уже риэлторские листинги заметно переориентированы, а застройщики пересматривают рекламные ходы.

Так, например, несколько лет назад навстречу спросу в рекламных объявлениях стала часто использоваться фраза «комплекс предназначен для круглогодичного проживания». На деле здесь есть определенное лукавство: в большинстве комплексов жить зимой сложно из-за того, что жизнь вокруг вымирает, отопление внутри зданий и в квартирах отсутствует, а с моря дует пронизывающий холодный ветер. Не зря исторически сложившиеся поселения в приморских районах Болгарии отстоят от берега на 3-5 км и более.

Но российские покупатели, в большинстве своем изначально ориентированные на стандартные варианты, постепенно начинают рассматривать свою болгарскую квартиру как второй дом, где хочется не только проводить отпуск, но и жить в любой сезон, а, достигнув пенсии, возможно, и переехать насовсем. Многие, сообразив, что для комфортного решения этой задачи апартамент в комплексе с видом на море не вполне подходит, стали рассматривать обычное городское жилье. То есть шагнули на сугубо внутренний рынок Болгарии. И, в отличие от англичан, преуспели в этом.

8baa738f85d6f117011126799c3ce311 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Поближе к аборигенам: россияне идут на внутренний рынок

Поэтому в последние два-три года четко видно, как риэлторы, наравне с курортными вариантами, стали все активнее предлагать квартиры в обычных городских домах, как правило, в крупных городах на побережье – Варне и Бургасе. В ход пошел вторичный рынок. Варианты двушек и трешек в панельных домах «советской» постройки и в новых проектах могут быть и близко, и далеко от моря, и цена на этом рынке формируется ровно по такому же принципу, как и в любом крупном городе – в зависимости от района, типа дома, года постройки, размеров жилплощади. Усредненные цены примерно такие же, как и на квартиры в комплексах.

Скажем, двухкомнатная квартира в районе Лазур (г. Бургас) в многоэтажном доме «советской» постройки будет стоить около €30 тыс., в новом доме – около €45 тыс. В историческом центре Бургаса есть варианты от €50 тыс. и выше. С другой стороны, двухкомнатную квартиру в Бургасе можно купить и за €25 тыс., но это будет район Меден Рудник, наиболее удаленный от моря район Бургаса. Конечно, если вас не смутит состояние квартиры, требующей серьезного ремонта. Что касается покупки квартир в Варне – все то же самое, только дороже примерно на 15-20%.

7e24feb84f5dfdf35a54fb63efc34a9e - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

«Интерес российских граждан к приобретению недвижимости на Черноморском побережье Болгарии в 2013 году не исчерпывался только апартаментами для отдыха на курортах. По моему опыту, преобладающая часть русских клиентов искала для покупки квартиры в  ценовом диапазоне €40-50 тыс., и расположенные не на курортах, а именно в городах на побережье. Пожалуй, новой тенденцией в поведении покупателей стало оформление вида на жительство в Болгарии при приобретении недвижимости», – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити.

«Естественно, такие варианты покупают только те, кто хочет жить в Болгарии постоянно, – говорит Мария Лалева, директор АН «Язон». – А таких людей становится все больше. Потому что на сегодняшний момент болгарское законодательство позволяет довольно просто оформить россиянам ВНЖ при покупке недвижимости в Болгарии, который позволяет находиться в стране неограниченное время, въезжать и выезжать неограниченное число раз.

Чаще всего бывает так: покупатели изначально озадачиваются поиском страны, которая дает возможность максимально легко получить ВНЖ. А выбрав Болгарию, уже понимают, что искать квартиру или дом нужно там, где постоянно живет коренное население, то есть не на курортах. Учат язык и ассимилируются удивительно быстро. Покупка квартиры в многоквартирном болгарском доме, проживание в абсолютно болгарской среде тому способствует».

d6214af87442328426c4358d9bf3f4bc - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Дешево и далеко: любопытство уводит в провинцию

«Ищут всё, – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариен Пропертис, – и квартиры, и сельские дома, и бизнес-объекты. Российские покупатели становятся все более любопытными в отношении того, что предлагает Болгария не только на побережье, но и в глубине страны, где есть очаровательные города с богатой историей, сохраненными традициями и аутентичной культурой».

Пока одни эксперты говорят о проснувшемся интересе российских покупателей к ресторанному и отельному бизнесу (такие покупки сегодня совершаются на черноморском побережье в диапазоне от €150 тыс. до €500 тыс.), другие преуспевают в крайне низкобюджетном секторе продаж. Если первые клиенты продолжают составлять долю процента в общем объеме сделок, то вторые грозят «задавить массой».

———————
«Самое-самое дешевое жилье в Болгарии – от 200 000 рублей»
———————

Самым-самым дешевым жильем в Болгарии россияне стали интересоваться приблизительно 4 года назад. Цены в сверхнизком сегменте рынка начинаются от €5-7 тыс. Как правило, они находятся в плохом состоянии, но после ремонта, по стоимости  не превышающего их цену, вполне готовы к проживанию. А то, что они расположены далеко в провинции, многие покупатели считают скорее плюсом, чем минусом.

Из реальных предложений: однокомнатная квартира в многоквартирном блочном доме 1970-х годов постройки в Малко Тырново, цена –  €6 тыс. В том же Малко Тырново сельские дома начинаются от €9 тыс., не дешевле – потому что все-таки город и потому что всего один час езды на машине до моря. В селах вокруг Габрово (центр северной Болгарии, 250 км до моря) продаются дома от €4-7 тыс., но такие покупки крайне редки: максимальная дешевизна оборачивается серьезной удаленностью как от моря, так и от городов, а такое испытание большинству российских покупателей все-таки оказывается не по плечу.

Текст: Юлия Лозовская, специально для .

Комментариев нет

5 мифов о недвижимости в Болгарии

Такие простые вещи, как покупка недвижимости в Болгарии, отдых и проживание в этой стране, иной раз обрастают ошеломляющими мифами и заблуждениями. Представляем вашему вниманию несколько самых свежих и популярных.

 

Миф 1
​При покупке недвижимости в Болгарии можно сразу получить вид на жительство

Нет, это не так. При покупке дома или апартамента, любой жилой недвижимости, собственник может получить долгосрочную болгарскую мультивизу на 1 год с правом пребывания до 90 дней в каждом полугодии. Аналогичная визовая поддержка собственников недвижимости действует во многих европейских странах.

Для получения визы необходимо предоставить в болгарский визовый центр, помимо паспорта, медицинской страховки и фотографии, документ о праве собственности на квартиру или дом (нотариальный акт), а также справку об уплате ежегодного налога на недвижимость (обычно берется в общине при уплате этого налога).

Если же вы купили апартамент в недостроенном доме, и даже заплатили полную его стоимость, то нотариального акта у вас нет – только предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Как правило, этот документ не является аргументом для получения визы собственника. Это в общем-то справедливо – ведь и жить в недостроенном апартаменте пока что нельзя.

Однако те, кто хотят жить в Болгарии постоянно или по крайней мере больше, чем 90 дней в полугодии, оформляют вид на жительство. Для этого в законе об иностранцах предусмотрено несколько оснований, самое доступное из которых – статус пенсионера. Проще говоря, любой российский пенсионер, являющийся и собственником болгарской недвижимости, может получить в Болгарии вид на жительство. Для этого, правда, нужно собрать увесистый пакет документов, затем обратиться в болгарское консульство, а оформление и получение ВНЖ займет несколько месяцев. Но если цель – получение статуса, позволяющего навсегда уехать из России, то игра определенно стоит свеч.

Первые пять лет такой вид на жительство нужно будет ежегодно продлевать в Службе миграции отделения полиции по месту нахождения недвижимости. Через пять лет постоянного проживания по временному виду на жительство можно получить постоянный.

Но ежегодная подготовка нужных документов для продления стоит около €150 (включая обязательную медицинскую страховку), а государственная пошлина за получение каждого годового разрешения на пребывание в стране стоит €250. Поэтому если речь все-таки идет о периодическом посещении страны, намного проще и дешевле обойтись мультивизой.

9cec9c917fadef80bfcc3f3aaf1d7b86 - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Миф 2
Иностранец не может купить дом в Болгарии, а может только арендовать

Ничего подобного. Процедура покупки недвижимости в Болгарии такая же, как и в подавляющем большинстве стран Евросоюза: для совершения сделки нужен только паспорт и деньги. Но это – при покупке квартиры.

Если же предстоит сделка купли-продажи сельского дома, то необходимо зарегистрировать юридическое лицо, поскольку участок земли, на котором стоит дом, нельзя оформить в собственность физического лица, не являющегося гражданином ЕС. А дом без земли, естественно, не продается.

———————
«Покупка дома с землей в Болгарии – простой и отлаженный механизм»
———————

Юридическое лицо, то есть попросту говоря, болгарскую фирму, которую может учредить любой российский гражданин или группа граждан, перед сделкой зарегистрирует болгарский адвокат. Его услуги вместе с государственными пошлинами за оформление стоят от €300 до €500 евро. Для этого опять-таки необходим только паспорт, и неделя-две времени. Это совершенно обычный, простой и отлаженный алгоритм, который всегда применяется при покупке сельского дома в Болгарии.

7aed68b99121cb03a539873225c8b41c - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Впоследствии зарегистрированная фирма может вести коммерческую деятельность, если, конечно, ее владелец придумает подходящую бизнес-идею. А может и не вести – болгарское законодательство разрешает существование подобных фирм, сдающих при подаче налоговой отчетности нулевые балансы, сколь угодно долго.

Миф 3
В Болгарии очень дешевая недвижимость

Это не совсем так. Действительно, учитывая высокую плотность застройки во многих регионах страны, а особенно вдоль побережья, в Болгарии можно купить совсем дешевые дома и квартиры. Но надо понимать, что ликвидная (качественная, удобно расположенная и так далее) недвижимость будет стоить определенных денег, хотя, конечно, в любом случае она обойдется дешевле, чем в большинстве регионов России.

bbdb56f63fa0a1c473eb88ba0e89fccb - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Например, купить квартиру на море можно и за €17-25 тыс., но не стоит думать, что в этом случае вы сможете придирчиво выбирать между первой, второй или даже третьей береговой линией. Нет, это будет маленькая квартира-студия в комплексе, достаточно сильно удаленном от воды, скажем, в 3 км от моря. Такие варианты квартир есть на Солнечном берегу. Если же нужна комфортная для летнего проживания семьи двухкомнатная квартира с видом на море, то бюджет такой покупки составит от €40 тыс.

Миф 4
​Недвижимость в Болгарии удобно сдавать в аренду и получать прибыль

Это не соответствует действительности. Курортную недвижимость в Болгарии давно уже нельзя рассматривать как источник дохода. Рынок сезонных предложений аренды на берегу Черного моря в последние годы перенасыщен, а пляжный сезон в Болгарии составляет всего около 3 месяцев. Обслуживание, амортизация, трудозатраты при поиске клиентов «съедят» всю возможную прибыль.

55986d9804096d99cc1953cbb21ac903 - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Отчасти можно говорить о целесообразности сдачи квартир в крупных городах на длительный срок, но и то не всегда, а лишь при соблюдении определенных условий. Самое главное – на покупке квартиры, приобретаемой для сдачи в аренду, нельзя экономить. Дешевые варианты не сдаются.

Миф 5
Недвижимость в Болгарии можно купить по фотографиям через интернет

Нет, нет и еще раз нет. Давно прошли те времена, когда имело смысл внести залог прямо на выставке, потому что иначе завтра нужная квартира уже будет куплена кем-то другим, или вырастет в цене на 20%. Да и смотреть на месте, покупая, скажем, до 2008 года, было особенно не на что: подавляющее число вариантов продавались на ранней стадии строительства, а готовое жилье было в дефиците.

——————-
«Перед покупкой надо приехать и осмотреться: что за район, какие соседи, далеко ли до моря»
——————-

Сейчас Болгария – это рынок готовых квартир, и каждая со своими плюсами и минусами, явными и скрытыми. Поэтому нужно обязательно ехать, чтобы оценить, как выглядит приобретаемый объект в действительности и насколько он совпадает с описаниями и фотографиями на сайте.

Речь идет даже не столько о том, как выглядит сам объект, сколько о том, что происходит вокруг. Каково реальное расстояние до моря, кто соседи, нет ли рядом свалки или цыганской махалы (болг. «квартал», «окрестности»), не стоит ли «окна в окна» другой комплекс, работает ли заявленная инфраструктура.

df642b56553203fa2c20c1926db7fd4e - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

А уж если речь идет о покупке нестандартного варианта – квартиры в комплексе, а, скажем, обычной городской квартиры для постоянного проживания, к тому же на вторичном рынке, или, тем более сельского дома, то ни при каких обстоятельствах нельзя ни проводить сделку, ни даже подписывать предварительный договор, не посмотрев. Здесь самый важный момент – даже не вид объекта на картинках и в реальности, а именно его окружение и атмосфера выбранного района.

Текст: Юлия Лозовская, специально для

 

Читайте также:

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

Певец Юрий Лоза о Болгарии: «Чудес здесь не бывает»

Комментариев нет

Болгария 2019: смелые прогнозы

В Новый 2019 год болгарские риэлторы впервые за последние пять лет заглядывают с оптимизмом, ожидая окончательного восстановления рынка, увеличения активности покупателей, роста числа сделок. Самые смелые предсказывают рост цен и дефицит как ликвидных объектов, так и участков под застройку.

Прогноз и анализ

Прогнозы, вероятнее всего, начнут сбываться с конца списка.

Идея надвигающегося дефицита на рынке недвижимости Болгарии при беглом взгляде на сегодняшнее изобилие кажется несколько фантастической: за годы кризиса были завершены десятки и сотни проектов вдоль всего побережья, и квартиры в них пока что не распроданы.

Умудренные опытом и обилием информации покупатели не стремятся приобретать апартаменты на ранних стадиях строительства, да в этом и нет нужды. Сегодня Болгария – это рынок готовых квартир, как на вторичном рынке, так и от застройщиков. Цены на то, что введено в эксплуатацию, практически не отличаются от того, что продается на этапе котлована или коробки. Учитывая, что покупка апартамента в сданном доме практически не несет в себе скрытых рисков, в отличие от недостроя, – выбор очевиден.

Однако за последние пару лет очень заметно выросло число новых проектов: вокруг Варны, в Бургасе, в Сарафово, Бяле, Черноморце, Св. Власе, Созополе каждый год на месте бывших пустырей между уже функционирующими комплексами вырастают свежие объекты. Проекты, стартовавшие после кризиса, очень быстро завершаются: от котлована до внутренней отделки проходит год-полтора.

Поэтому дефицит хороших земельных участков под застройку девелоперы уже начали чувствовать: самые лакомые и видовые были освоены еще в период докризисного бума, к тому же в Болгарии уже несколько лет как действует запрет на выдачу новых разрешений на строительство в 100-метровой зоне от берега. В последние два года, с возобновлением активного строительства приморских комплексов, видовые участки с действующими разрешениями активно перекупаются.

36168c0eb77321277c19667330b20d83 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Календарь пятилеток

Последние 10 лет болгарский рынок недвижимости развивался циклично: 5 лет роста, затем 5 лет спада. На смену тренда требуется около года. Таким годом явно стал прошедший 2013-й, и теперь участники рынка потирают руки в предвкушении нового продолжительного позитивного этапа.

Болгарский рынок последних лет делают российские покупатели. Очевидно, этим и объясняется отмечаемый многими экспертами оптимизм в прогнозах по недвижимости на фоне общего экономического спада и нестабильной политической ситуации в стране.

Это означает, что ситуация в большей степени контролируется покупательной способностью россиян, чем экономическими и политическими процессами в Европе. Это означает, что если россияне продолжат покупать так же интенсивно, то, как следствие, ускорятся перепродажи курортных квартир на вторичном рынке.

6d287f384fa492ce9a072dbb3d2eafb3 - Болгария 2019: смелые прогнозы

На данный момент большинство частных владельцев, желающих продать что-то имеющееся без потери в цене (чаще всего с целью купить альтернативный вариант – более просторный или с другой локацией) ждут покупателя на свою квартиру в Болгарии год и более. Причина – перенасыщение рынка, изобилие предложений в среднем ценовом сегменте.

И, наконец, если позитив продержится хотя бы год-два, то вновь начнут пользоваться спросом незавершенные объекты. А если так, то неминуем и закономерный разрыв цен между схожими объектами на вторичном и первичном рынках.

Впрочем, сегодняшний рынок инертен. Поэтому самое страшное, что в ближайшие полгода-год грозит покупателю, который слишком долго выбирает – это не резкий скачок цен, а исчезновение с рынка желаемого объекта по желаемой цене.

cb35fdb39c89cabdf5892c1ce0722c81 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Риэлторы говорят

«Мы прогнозируем, что в 2014 году восстановление на рынке недвижимости продолжится, и выразится это в дальнейшем росте продаж жилой и курортной недвижимости по всей стране. Бестселлером в следующем году станет элитная роскошная недвижимость в Болгарии – на престижных морских, зимних и бальнеологических курортах страны, а также в Софии и крупных городах (Варна, Бургас и Пловдив). Эти ожидания основаны на выросшем интересе к данному типу недвижимости в уходящем году», – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариан Пропертис.

Горян Варбанов, партнер болгарской компании New Estate, отмечает в первую очередь рост интереса к недорогим объектам. «Но, если в момент выхода из кризисной стагнации в 2011 году покупателей массово интересовали недорогие квартиры в Болгарии в диапазоне €16-25 тыс., то уже сейчас, видя, что в этом сегменте закончились более-менее интересные предложения, основной спрос сдвинулся в сторону бюджетов в €35-45 тыс. Поэтому, думаю, покупатели продолжат двигаться в сторону более высокого ценового сегмента», – говорит эксперт.

8006a06897e9a94427b77219766a551d - Болгария 2019: смелые прогнозы

Мария Лалева, владелица небольшого агентства недвижимости в Бургасе, ожидает роста интереса россиян не только к курортным и городским квартирам, но и к дешевым сельским домам в болгарской провинции. «Этот сегмент рынка был не только невостребован, но даже и толком неизвестен рядовому городскому брокеру до кризиса. А сейчас едва ли не каждый месяц, даже осенью, даже в несезон, люди едут смотреть сельские домики в 25-60 километрах от берега. Обращения в последний год растут как снежный ком. Я раньше справлялась одна с показами и сделками, а теперь у меня в офисе работают двое помощников. Названия некоторых сел вокруг Бургаса уже стали брендами местного масштаба, их знают российские покупатели», – отмечает Мария.

Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити, ожидает притока желающих инвестировать в коммерческую недвижимость Болгарии: «Одним из самых привлекательных для инвесторов будет рынок отелей. В 2013 году было совершено несколько крупных сделок по покупке отелей. Становятся востребованным мини-отели – эти сделки идут в ценовом сегменте от €150 тыс. до €300 тыс., что соответствует нижней границе стоимости виллы, скажем, в Испании. Но здесь вы за эти деньги получаете крупный объект и полноценный работающий бизнес. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии в 2014 году будет подогреваться еще и тем, что болгарские банки смягчают условия ипотечного кредитования для граждан РФ, понижают процентные ставки по кредитам. Кредитные сделки составляют очень маленький процент, но они есть. В 2013 году число сделок с недвижимостью в Болгарии достигло значения в 350 000 операций. Я думаю, в следующем году будет больше».

Текст: Юлия Лозовская, специально для

Комментариев нет

Окрестности Софии все больше привлекают покупателей недвижимости

Согласно последним данным, большие семьи, фрилансеры и пожилые люди выбирают для постоянного проживания недвижимость, которая расположена вблизи столицы Болгарии. Дело в том, что в таких регионах квартиры и дома стоят значительно дешевле. Многие стараются продать свое жилье в Софии и переехать за город. Однако покупатели не хотят далеко отъезжать от столицы, чтобы не потерять основную работу.
Напомним, что в Софии по-прежнему растут цены на апартаменты и дома.

Источник

Комментариев нет

Болгарская недвижимость продолжает дорожать

Аналитики Национального статистического института сообщили, что во II квартале текущего года все типы жилья выросли в цене. Самые дорогие жилые постройки зафиксированы в Софии, а самые дешевые в Стара-Загоре. По мнению специалистов по недвижимости, низкие процентные ставки побудили местных жителей инвестировать в жилые объекты. Однако в Болгарии по-прежнему ощущается дефицит домов и квартир, активность строительной сферы остается невысокой. Более того, в этом году объемы строительства жилья сильно упали – практически на 10%.
Эксперты считают, что цены на дома и квартиры в Болгарии продолжат расти в 2019 году.

Источник

Комментариев нет

В Болгарии пустует большое количество квартир

Согласно последним данным Евростата, в Болгарии находится огромное количество пустующих апартаментов. Например, в Софии показатель достигает 25%, а в других района все 50%. Также известно, что необжитые квартиры имеются в Варне — 30% и в Пловдиве — 27%. Таким образом, в стране пустует около 1,2 млн жилых построек. В сельской местности показатели гораздо выше, так как молодые люди перебираются в мегаполисы в поисках работы.
По мнению экспертов, бедность населения во много сказывается и на рынке недвижимости. Также определенная часть болгар живет за границей.

Источник

Комментариев нет

АКТ 16 и другие нормативные акты строительства в Болгарии

Вам понравилась идея о покупке жилья в Болгарии? Пора изучать рынок. Однако прежде, чем приступить к этому увлекательному занятию, мы рекомендуем немного почитать о болгарских нормативных документах, которые отличаются от российских. Например, об акте 14, акте 15, акте 16. Если Вы обратитесь к нашей компании, то можно быть абсолютно уверенным, что вы не купите квартиру или дом не введенными в эксплуатацию, то есть не имеющими Акта 16. Согласно болгарскому закону о планировании территорий все акты являются обязательными для признания здания пригодным для проживания и служат основанием для оформления законных сделок с недвижимостью. Цель оформления этих документов поэтапный контроль строительства на предмет соответствия постройки законодательным актам и соблюдения стандартов местного аналога ГОСТа.

Стоит принимать во внимание, что акты могут выдаваться не на весь комплекс целиком, а на каждое здание в комплексе отдельно, причем часто в актах не указывается торговое название здания или комплекса, а дается только кадастровый идентификатор земельного участка и здания (пример Акта 16, без указания названия комплекса ниже по тексту).

Акт 14

Акт 14 подписывается компетентными органами наблюдения после возведения основной, грубой, конструкции: фундамента, скелета, крыши. Проверяется соответствие конструкции первоначальному, утвержденному плану и ее техническое соответствие нормативам. Акт 14 – фактическое подтверждение окончания основного строительства. С момента подписания документа застройщик получает право распоряжаться помещениями по принципу распорядительных сделок. Но сделки на этом уровне возведения проводятся, как передача прав на строительство вместе с договором о строительно-монтажных работах.

Если вы покупаете недвижимость в строящемся объекте, с момента акта 14 Вас могут ввести в право собственности, однако вы будете обязаны на правах собственника подписывать все нормативные документы по строительству. Обычно на подписание документов в этом случае дается доверенность. Стоит иметь ввиду, что личные данные покупателя будут фигурировать во всех последующих документах. Мы не рекомендуем оформлять квартиры и дома на этом этапе возведения. Также стоит учитывать, что на этапе акта 14, при кредитовании застройщика банком или инвестором, обременении с обременения только земли переходит на обременение конкретного объекта в здании или всего здания целиком.

Акт 15

Акт 15 подписывается после завершения всех строительных и отделочных работ и служит доказательством:

  • завершения стройки;
  • соответствия здания утвержденному проекту;
  • соответствия качества проведенный строительных работ, конструкции, использованных материалов, технических характеристик здания принятым законодательно стандартам.

К документу прилагается описание всех проведенных технических тестов и замеров, все протоколы, акты, договоры, заключенные во время строительства и другая рабочая документация, наличие которой определено законодательно. Проверяется устранение последствий строительных работ в окружающей среде вид местности должен быть таким же, как до начала строительства, за исключением вертикальных и горизонтальных проектных изменений местности.  В подписании участвуют компетентные органы надзора, строительная организация — подрядчик, инвесторы, собственник здания, разработчик проекта – то есть все участники процесса. Если в процессе обследования были выявлены недостатки, недоработки, они фиксируются, их устранение — обязательное условия для следующей стадии приемки здания — подписания акта 16, для которого акт 15 является основанием. Акт 15 по сути самый сложный документ для строителя. Его подписание фактически подтверждает готовность здания к эксплуатации, но пока может отсутствовать постоянная схема подключения электричества, можно не платить налоги на имущество, вернее они рассчитываются по другим, более низким ставкам, а все покупатели могут не декларировать покупку имущества перед налоговыми органами в Болгарии.

При оформлении собственности на этапе акта 15 оформляется в собственность не право на строительство , как на акте 14, а непосредственно сам объект недвижимости. На акте 15 идет финишная доводка объекта перед введением здания в эксплуатацию, ведется подключение здания по постоянной схеме питания. Энергетики требуют заблаговременного уведомления их о дате подачи на объект полной мощности и оплаты таксы подключения энергии. Как правило подключение энергии начинается до получения акта 15 и уже к акту 16 должно быть подключено.

Акт 15 состоит из множества бумаг, число страниц может достигать 100 и даже более.

Акт 16

Акт 16, (введение здания в эксплуатацию) по сути – основное, официальное, окончательное разрешение на эксплуатацию построенного жилого комплекса. Жить в доме можно только, если он получен. Если его нет, пусть даже здание готово, проживание в нем карается штрафом, на практике все закрывают на это глаза и никого пока не оштрафовали за проживание без акта 16, по крайней мере в курортных зонах.
Акт 16 выдается госучреждением, для его оформления формируется специальная комиссия, которая проверят законность строительства и возможность совершения сделок купли-продажи, а также соответствие между утвержденным планом проекта и его реализацией, во внимание принимается вся финишная отделка вместе с заборами бассейнами и всей заявленной в проекте документацией.

Если акт 16 не подписывается, это не означает проблемы с документацией. Как правило строительной компании не выгодно вводить здание в эксплуатацию, если большинство квартир не продано, ведь с момента выдачи акта 16 налог начисляется по его законной ставке. Строители и инвесторы стараются максимально сильно оттянуть получение этого акта, чтобы просто сэкономить немного денег, ведь норма прибыли в болгарском строительстве достаточно низкие.

Акт 16 очень важен для претендующих на ВНЖ, ПМЖ и мультивизы в Болгарию, т. к. его требует консульство Болгарии, для выдачи виз по недвижимости, ВНЖ и ПМЖ.
Без акта 16 возможно и то, что выявленные недочеты неустранимы и здание никогда не будет признано законным. Например есть такие комплексы «Сани дей 5 и 6», которые построены без подключения их к канализации. На них не будет выдан акт 16 до устранения недочетов, являющихся принципиальными.

Стоит ли покупать квартиру в доме без акта 16?

Здания в стадии строительства, на текущий момент, не дешевле, многие строящиеся жилые комплексы обещают стать раем, вот только существует риск остаться владельцем долгостроя …

Со своей стороны напомним, что покупка квартир в Болгарии в строящихся домах, без знания рынка, по-настоящему опасна. Нужно знать историю застройщика, подрядчика, чтобы быть уверенным в том, что этот проект доведут до конца в обещанный срок. Прежде чем решиться на покупку, постарайтесь досконально разобраться.
Наличие акта 16 можно уточнить у продавца недвижимости или проверить, обратившись в районный департамент строительного контроля. А если вы сомневаетесь, лучше всего сразу обращаться к риэлторам-профессионалам с хорошей репутацией, которые работают на болгарском рынке недвижимости не первый год.

P. S. Все акты 14, 15 и 16 выдаются в единственном экземпляре строителю – инвестору проекта. Покупателю выдается только копия. Нотариально заверять ее не требуется.

Комментариев нет

Моя любов, Моя България

Если рассматривать целиком весь рынок европейской жилой недвижимости, то Болгария удобно устроилась где-то посередине, эта страна — твердый середнячок. Болгария не может похвастаться баснословными ценами таких дорогих европейских стран / регионов, как Монте-Карло, Лазурный Берег, Лондон или Швейцария, но она благополучно избежала и жестоких последствий кризиса, который буквально распотрошил рынки ряда стран бывшего советского блока. Да, в прошлом году цены здесь упали в среднем на 20 %, но по сравнению с некоторыми другими государствами Восточной Европы, где цены обвалились на 50-85 %, болгарское падение правильнее назвать коррекцией. Болгарию, как всегда, выручают великолепный климат, целебные курорты и низкая стоимость проживания. В этом году в Болгарии наметилось явное оживление рынка. Особенно это чувствуется в Софии. Для тех, кто смотрит вперед и собирается вкладывать деньги в жилье для последующей его сдачи в аренду, Болгария — отличный вариант, тем более что цены сейчас очень даже доступные, а через год-два эксперты ожидают их нового значительного роста.

СТОЛИЧНЫЙ ПРИМЕР

С вступлением в Европейский союз в начале 2007 г. Болгария получила репутацию одного из самых привлекательных рынков жилой недвижимости. Западные инвесторы (и восточные — из России) по достоинству оценили высокий потенциал Болгарии как нового международного фешенебельного курортного региона. В 2007 г. цены на жилье выросли в среднем на 27 % (в 2006г. — на 16 %). Это в среднем, а в ряде мест цены за два года до кризиса (а кое-где и за год) взметнулись на 200-300 %! В 2008 г. жилье продолжало дорожать, затем к концу года цены попятились назад, а в 2009 г. началось их скольжение вниз. В целом по стране в прошлом году жилая недвижимость подешевела на 20 %. Соответственно понизились и арендные ставки. Если с 2006 г. до середины 2008 г. они росли в среднем на 1-3 % в год, а годовая рента достигала 7-11 %, то в прошлом году ставки значительно понизились, а рента сократилась почти вдвое.

 

Однако с конца прошлого года болгарская экономика начала выходить из кризиса. А поскольку в странах Западной Европы тоже наметился рост промышленного производства, то западные инвесторы, во время кризиса покинувшие Болгарию, стали возвращаться. Надо сказать, национальный состав покупателей болгарского жилья довольно пестрый. Преобладают немцы и англичане, затем идут ирландцы, румыны, бельгийцы и канадцы, есть также американцы, австралийцы и даже вездесущие китайцы. Но главные инвесторы в болгарскую недвижимость — россияне. Как пишет болгарская англоязычная газета The Sofi a Echo, только в предкризисный 2007 г. россияне инвестировали в болгарскую недвижимость 5,7 млрд евро. На россиян приходится 45 % всей купленной иностранцами жилой недвижимости.

 

В первом квартале этого года деловая активность на рынке недвижимости выросла на 40 % по сравнению с тем же периодом прошлого года. На рынке аренды в первом полугодии также наметились позитивные сдвиги. Особенно это касается Софии, где спрос только в первом квартале вырос на 30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в конце прошлого года аренда жилья класса люкс в Софии стоила в среднем 600-700 евро в месяц, то в марте этого года — уже 1000 евро в месяц. Годовая рента в центре Софии закрепилась на уровне 4,2-4,8 %, на окраинах города и в пригородах — 5,2-6 %. Средняя стоимость жилья в Софии в первом полугодии колебалась в пределах 980-1300 евро / кв. м.

 

Следует заметить, что в Софии за время кризиса сильно подешевело ветхое и типовое жилье низкого качества, а что касается жилья класса люкс, то спрос на него остается высоким. Аналитики полагают, что до конца года спрос на роскошное жилье европейского уровня будет продолжать расти. И в дальнейшем эта тенденция сохранится, поскольку строительная индустрия не поспевает за потребностями состоятельных иностранцев и зажиточных местных жителей.

 

Помимо столицы, самыми дорогими городами по-прежнему остаются Варна и Бургас с прилегающими к ним окрестностями. В Варне и Бургасе, включая пригороды, цены остаются стабильными (в среднем около 900 евро /кв. м), однако рента относительно невысокая. Снять квартиру в Варне можно за 70-200 евро в неделю. Чтобы найти арендатора, готового заплатить приличные деньги, надо хорошо постараться. В целом на курортах (горнолыжных и приморских) минимальные цены на жилье составляют сейчас 300-350 евро / кв. м. Отличную квартиру можно купить по цене 700 евро / кв. м. Это значительно ниже, чем в предкризисные 2006-2007 гг. Самые дешевые курортные квартиры стоят сейчас 25 000-40 000 евро, самые дорогие (класса люкс) — 80 000-130 000 евро.

 

Высказываются мнения, что 2010 год стал для Болгарии годом стабилизации, а в 2011 году начнется восстановление рынка. И здесь многое будет зависеть от того, насколько ощутимым и успешным окажется экономический подъем в европейских странах, особенно в Германии и Британии. Если этот процесс пойдет ускоренными темпами, то зарубежные инвесторы неизбежно вновь бурным потоком хлынут в Болгарию. Ведь Болгария — это страна, которая в отличие, допустим, от Испании или Франции еще не имеет достаточно развитой современной курортной инфраструктуры. Поэтому простор для инвестиций и прибылей здесь просто колоссальный. Болгарский рынок недвижимости высоко оценивается международными экспертами. Болгария, согласно исследованию Primelocation International Search Index, входит в десятку стран, наиболее интересных для инвесторов и покупателей второго жилья за границей.

СЛЪНЧЕВ БРЯГ СОГРЕВАЕТ СЕРДЦА

Любопытно, но терзающий Европу кризис мало отразился на болгарской туристической индустрии. В 2008 г. количество туристов, посетивших Болгарию, выросло на 14,6 % по сравнению с 2007 г. и достигло 8,5 млн человек. Правда, в 2009 году приток иностранных гостей чуть-чуть уменьшился — на 0,7 %, но все равно оставался на высоком уровне. Зато, согласно данным, в 2010 году, на радость владельцев жилья, сдающих его в аренду, количество иностранцев, выбравших Болгарию для отдыха и лечения, превысило 10 млн человек. Это очень хорошая новость и для экономики страны, ведь доля туризма в валовом внутреннем продукте составляет 12 %.

Самые популярные приморские курорты страны — Слънчев Бряг (Солнечный Берег, 42 км от Бургаса) и Златни Пясыци (Золотые Пески, 18 км от Варны). Цена недвижимости на курорте Солнечный Берег составляет в среднем 700 евро /кв. м, а на курорте Золотые Пески — 1200 евро / кв. м. На Солнечном Берегу в новом жилом комплексе с общим бассейном и круглосуточной охраной, рядом с пляжем однокомнатную квартиру можно купить за 75 000 евро. Комплекс управляется и сдается в аренду западной компанией. Максимальная годовая рента — 5,1 %. На Солнечном Берегу и на Золотых Песках одно-двухкомнатные квартиры в июле-августе сдаются за 240-470 евро в неделю. В зимний период арендные ставки на приморских курортах понижаются до 100 евро в неделю и даже ниже.

Средняя стоимость жилья на других курортах приблизительно следующая: Созопол — 900-1000 евро / кв. м, Балчик — 700 евро / кв. м, Каварна — 600 евро / кв. м. Максимальная годовая рента — 4,9 %.

Самые известные болгарские горнолыжные курорты — Банско и Боровец. В Банско снег лежит с декабря до конца апреля. В последние годы в развитие Банско были вложены огромные деньги. Это самый лучший болгарский горнолыжный курорт. В Банско возведены и продаются современные жилые комплексы с полным набором услуг (площадки для пикников, детские игротеки, досуговые и оздоровительные центры, магазины, рестораны, бары, спортивные площадки, бассейны, площадки для гольфа, парковки и т. д.). Территории комплексов находятся под круглосуточной охраной. На горнолыжном курорте типовая двухкомнатная квартира стоит 80 000-85 000 евро. Максимальная годовая рента от сдачи ее в аренду составит 5,4 %.

Если говорить об обычной болгарской глубинке, то повышенным спросом пользуются отдельные дома в центральных и южных районах страны. Такие особняки можно приобрести, к примеру, в деревнях вблизи городов Стара-Загора и Пловдив. Довольно приличный деревенский дом с приусадебным участком там можно купить за 20 000-40 000 евро, а затем в летний период сдавать его в аренду как дачу местным городским жителям. Конечно, большого дохода не получишь, но жить в принципе можно припеваючи. Такие особняки чаще всего скупают иностранцы-пенсионеры для постоянного проживания, а свободные площади они сдают в аренду.

ВЗВЕСЬ СВОИ СИЛЫ

Тем, кто собирается приобретать недвижимость в Болгарии, можно посоветовать быть повнимательнее при покупке строящегося или недостроенного дома / квартиры в недостроенном доме, который строители обещают вот-вот закончить. Это «вот-вот» может никогда не закончиться, поскольку в сегодняшней непростой ситуации многие девелоперы обанкротились или оказались на грани краха. Конечно, покупать строящееся жилье гораздо дешевле, чем готовое, но сейчас лучше купить готовое, тем более что продавцы везде идут на уступки.

Сдачу купленного жилья в аренду можно доверить профессиональной фирме, а можно заниматься этим самостоятельно, что, естественно, обойдется дешевле. Но здесь не все так просто, как может показаться на первый взгляд. С вашей квартирой за время проживания там чужих людей может произойти что угодно. Может случиться пожар, ее может затопить, безответственные арендаторы могут привести в негодность ее, а также квартиры других владельцев, за что вам придется отвечать. Поэтому тут надо все тщательно взвесить и определиться с вопросом: сможете ли вы самостоятельно контролировать ситуацию?

Покупая жилье для последующей сдачи в аренду, желательно поподробнее изучить ситуацию в данной местности: где и какие реальные цены, (т. е. цены покупки), какие вокруг арендные ставки, где предпочитают останавливаться зарубежные туристы (как наиболее платежеспособные), какие в этом районе тенденции. Поинтересуйтесь в местном агентстве недвижимости, в СМИ или у местных жителей, где чаще всего покупают недвижимость граждане Западной Европы и по каким причинам.

И не надо гнаться за дешевизной. Кажущаяся подчас выгодной покупка дешевой недвижимости может в конечном счете обернуться чрезвычайно дорогой, например, придется делать капитальный ремонт квартиры или дома. Надо понимать, что в данном случае компромисс не уместен. Ведь, сэкономив деньги и купив недвижимость, предположим, далеко от пляжа или с каким-либо дефектом (шум, на улице грязно и пыльно, обшарпанный дом, плохая инфраструктура и т. д.), вы вообще рискуете остаться без хороших арендаторов, а плохие могут создать только проблемы.

С учетом того, что предложение в Болгарии довольно велико, и в принципе для непритязательных туристов снять квартиру на побережье за 50-80 евро в неделю не составляет труда, целесообразно изначально сконцентрировать внимание на качестве. Только так удастся привлечь приличных людей. Для состоятельных арендаторов главное не арендная ставка, а географическое расположение, наличие парковки и безопасность (есть ли ограждение по периметру, охрана, электронные контрольно-пропускные пункты, ведется ли видеонаблюдение). Понятно, что меблированные апартаменты в благоустроенных, новых или отреставрированных домах, с удачным географическим расположением и отличной инфраструктурой принесут и больший доход. Поэтому, если позволяют финансовые средства, есть смысл приобрести приличную недвижимость в хорошем месте, чтобы получать максимальную отдачу.

Ориентировочная стоимость квартир в Болгарии (покупка и аренда)

София, центр
цена покупки (в евро)
цена месячной аренды (в евро)
годовая рента
покупка 1 кв. м (в евро)
месячная аренда 1 кв. м (в евро)

60 кв. м
101 100
380
4,51%
1685
6,33

85 кв. м
142 970
507
4,26%
1682
5,97

120 кв. м
211 080
732
4,16%
1759
6,10

София, пригороды

60 кв. м
67 560
337
5,99%
1126
5,62

90 кв. м
100 260
461
5,52%
1114
5,12

120 кв. м
152 520
673
5,30%
1271
5,61

Горнолыжные курорты

80 кв. м
86 960
сезонно-договорная
3,9-5,4%
1087
сезонно-договорная

Курорты Черного моря

85 кв. м
106 080
сезонно-договорная
3,7-5,1%
1248
сезонно-договорная

Автор: Олег Щелов

Источник

Комментариев нет

За здоровьем в Болгарию

Болгария с древних времен славится своими целебными источниками, дарующими силы и долголетие, избавляющими от недугов, делающими людей здоровыми и бодрыми. Сегодня Болгария превратилась в настоящую Мекку спа-туризма, куда стекаются люди со всего света. Все, кто хочет сохранить и продлить молодость. Многочисленных гостей здесь ждут великолепные курорты и современные отели. А те, кто влюбится в Болгарию, могут приобрести на здешних знаменитых курортах отличные дома и квартиры.

ГРЯЗНЫЕ И СЧАСТЛИВЫЕ

Жизнь в Поморие, одном из лучших приморских курортов Болгарии, каждый день начинается с оздоровительных процедур. Среди них самые притягательные — лечение грязью с близлежащего озера, которое в древности местные жители — фракийцы — называли священным за его удивительную целебную силу. Здешние места еще в IV веке до н. э. хвалил Филипп Македонский (отец знаменитого завоевателя Александра). Сегодня это озеро считается одним из лучших грязевых водоемов мира. Знающие люди стекаются сюда со всего света. Облепленные полностью или частично грязью (от +37 до +46. C) пациенты терпеливо ждут окончания сеанса — от нескольких минут до получаса. Очень много детей с родителями. Для ребятишек озерная грязь — баловство и диковинный аттракцион, который дает пищу для впечатлений на весь последующий год. О лечении, конечно, они не думают. Зато об этом думают взрослые, которые успешно лечат здесь всевозможные серьезные недуги: женские болезни, расстройства мужской половой сферы, болезни обмена веществ и эндокринной системы, заболевания центральной и нервной системы, а также нарушения опорно-двигательного аппарата. Это только с помощью волшебной грязи, без использования минеральных вод, которые избавляют еще от дюжины хворей.

Бальнеология (от лат. balneum — баня, купание и logica — изучение). В западноевропейской терминологии бальнеологические курорты называются спа-курортами, от бельгийского города Спа, прославившегося своими целебными источниками. Бальнеология включает в себя применение минеральных вод внутрь и купание в минеральной воде. Часто к бальнеологии относят пелотерапию — грязелечение (от. греч. pelos — ил, грязь), хотя в научной медицине — это отдельное направление.

Даже после одного сеанса пожилые чувствуют себя помолодевшими, а молодые — бодрыми. Конечно, помимо процедур, главное удовольствие — море: великолепные песчаные пляжи (здешний песок, кстати, очень богат железом), теплое море с мелководьем, очень удобным для купания детей.

Как почти и во всей Болгарии, климат здесь замечательный. В июле средняя температура и воды, и воздуха около +23,6. C. Солнце — щедрое, но духоты нет, поскольку с моря постоянно дует свежий ветерок. Местные санатории лечат практически все известные науке заболевания, благо для этого здесь есть все природно-климатические условия. Для отдыхающих и поправляющих свое здоровье есть множество гостиниц разного класса: от однозвездочных до пятизвездочных — всего более 60 000 индивидуальных мест.

В качестве развлечений предлагаются рыбалка, парусники, разнообразные пешеходные туристические маршруты по историческим, культурным и природным достопримечательностям. Любители настоящего натурального вина тоже найдут себе занятие — местные виноградари не хуже французских или португальских. Что касается «закуски», то повсюду полно свежих овощей и фруктов, очень вкусная традиционная еда, а в ресторанах и кафе большой выбор блюд европейской кухни.

В лучших отелях-пансионатах, например, Grand Hotel Pomorie (15 минут на автомобиле от аэропорта города Бургас), предоставляются любые мыслимые и немыслимые услуги. Среди них: купание в бассейне с минеральной водой, грязелечение, акупунктура, массаж, сауна, солярий, обычные бассейны (внутри здания и около), фитнес-центр, футбольный стадион, теннисный корт, гольф-площадка, обычные косметические салоны и салоны медицинской косметики, рестораны с любым меню, включая диетическое, и т. д. Бизнесмены могут отсюда руководить бизнесом с помощью Интернета, мобильной и обычной связи, собирать совещания в конференц-залах, проводить семинары.

Проживание в двухместном однокомнатном номере с завтракомстоит 68 евро / сутки, в номере повышенной комфортности — 102 евро. Двухкомнатный номер обойдется в 163-233 евро / сутки в зависимости от набора удобств. Лечебные процедуры оплачиваются отдельно.

Для длительного лечения или проживания гораздо выгоднее купить собственное жилье. Однокомнатная квартира в центре Поморие, 65 м2, с балконом, полностью отделанная и полностью меблированная стоит 58 000 евро. Двухкомнатная квартира, 74 м2, в только что построенном доме, требующая завершающей косметической отделки, в старой части Поморие (150 м от моря) стоит 60 000 евро. А недавно построенный капитальный двухэтажный дом, 117 м2, с садом в 460 м2, вблизи Поморие в деревушке Каменар (7 км от моря) продается за 85 000 евро.

БОДРОСТЬ ПО ДОСТУПНОЙ ЦЕНЕ

Вообще в Болгарии более 500 целительных источников и свыше 50 больших и малых бальнеологических курортных городов и городков, некоторые из которых одновременно предлагают и грязевые процедуры. Вода в подземных источниках разная по химическому составу и по температуре. Большинство источников — теплые и горячие, кое-где даже кипяток: от +36 до +103. C. Есть ключи со слабым содержанием минералов, а есть с очень высокой концентрацией и минералов, и солей, включая карбонатные, сульфатные, хлорные, йодированные и бромистые. Поэтому, прежде чем ехать, с учетом своих недугов и для получения желаемого эффекта, лучше заранее выяснить конкретные параметры того или иного источника и узнать, какие болезни где лучше лечить. В принципе профиль большинства болгарских курортов одинаковый, но строение организма у каждого человека — уникальное, и «болячки» могут быть специфические.

Бальнеология (наружное применение) занимается профилактикой и лечением атеросклероза, ревматизма, сердечно-сосудистых заболеваний и болезней периферической нервной системы. Применение минеральных вод внутрь способствует лечению заболеваний желудочно-кишечного тракта, болезней почек, печени и других внутренних органов.

Среди курортов выделяются Албена, Балчик, Велинград, Кюстендил, Пампорово, Сандански, Сапарева-Баня, Хисаря. Некоторые курорты расположены у моря, другие — на горных склонах. Одни находятся в шумных больших городах или близ них, другие — в тиши, среди девственной природы. Каждый может выбрать себе курорт по вкусу. Недалеко от Софии, к примеру, находится курорт Банкя, специализирующийся на лечении болезней сердечно-сосудистой системы и опорно-двигательного аппарата. Курорты Кюстендил, Сандански, Сапарева-Баня и Благоевград, расположенные на юго-западе страны, предлагают лечение заболеваний центральной и периферической нервной системы, а также болезней костно-мышечной системы. В Сандански можно избавиться от бронхиальной астмы, в Сапарева-Баня — привести в порядок свои кости и мышцы, а также мочеполовые органы. Курорт Стрелча лечит болезни печени, почек, пищеварительной системы, а также гинекологические заболевания. В Родопских горах такие курорты, как Наречен, Пампорово, Велинград и Девин, подойдут тем, кого беспокоят психические расстройства и неврозы, у кого слабый и капризный желудок, есть проблемы с почками и печенью.

Равнинный бальнеологический курорт Выршец, расположенный в живописном русле реки Ботуня, благодаря свои теплым целебным водам избавляет от ревматических, сердечно-сосудистых и желудочно-кишечных заболеваний, помогаетпри нарушениях обмена веществ, а также при заболеваниях глаз.

В Хисаря, как и во многих других курортных городах, идет возведение новых пансионатов, отелей и домов отдыха. В этом году в Хисаря открывается пять новых бальнеологических центров. Здесь лечат урологические и кожные заболевания, нарушения желудочно-кишечного тракта, сосудистые и эндокринные заболевания, болезни опорно-двигательного аппарата, нервной системы и органов дыхания.

Самая драгоценная жемчужина курортной короне Болгарии — Варна и тянущаяся от ее пригородов к северу приморская полоса — Золотые Пески. Варна и Золотые Пески привлекают больше всего иностранных туристов, потому что здесь чудесным образом сочетаются все прелести Болгарии: отличный климат, теплое море, яркое солнце, минеральные источники, грязи, развитая инфраструктура, отели европейского типа, обилие развлечений и высокое качество услуг. В этом утопающем в зелени и экологически чистом районе бьет множество ключей с температурой от +28 до +52. C. Здесь и взрослым, и детям найдется множество развлечений.

В Варне желающие поправить свое здоровье могут остановиться в пятизвездочном отеле-пансионате Grand Hotel Varna. Чего здесь только нет! На выбор предлагается более сотни оздоровительных программ. Среди них: антистрессовая, похудение, омоложение, аромотерапия, подводная гимнастика, лазерная терапия… Это, естественно, помимо традиционных бальнеологических и пелотерапевтических процедур. А вечером — аттракционы, рестораны, дискотеки, ночные клубы… Проживание в двухместном однокомнатном номере с завтраком стоит 104 евро / сутки, в двухкомнатном номере — 140 евро / сутки.

В новом жилом комплексе Aria курорта Золотые Пески россияне могут приобрести отличные квартиры по цене 1 700 евро / м2. В комплексе есть два подогреваемых бассейна (для взрослых и для детей), спортплощадки, тренажерные залы, подземный гараж, ресторан, бар.

ДОМИК НА ВОДАХ

Для тех, кому отпуска в Болгарии мало, кто хочет пожить там подольше или оставить там на продолжительное лечение своих родственников, есть множество вариантов. В целом недвижимость в Болгарии значительно дешевле, чем, допустим, во Франции, Германии или Испании. По данным болгарского Национального института статистики, средняя стоимость жилья по стране составляла в начале 2009 года 695 евро / м2. Самая высокая цена недвижимости отмечается на престижных курортах у моря.

Иностранцы могут приобретать болгарскую недвижимость без проблем. Единственное неудобство — одна из самых дорогих в Европе стоимость заключения сделки. Общая цена оформления документов, оплаты всех услуг и перечисления налогов достигает 24,7-26,6 % от стоимости приобретаемого жилья. Налог на добавленную стоимость составляет 20 % (платит покупатель), муниципальный налог — 2 % (покупатель), оплата нотариальных услуг — 0,1-1,5 % (покупатель), регистрационный сбор — 0,1 % (покупатель), комиссионные агенту / фирме — до 1,5 % (платит продавец и столько же покупатель). Само по себе оформление сделки происходит довольно быстро — в течение месяца.

Цены варьируются в зависимости от качества курорта и качества жилья. В Пампорово в курортном комплексе европейского типа Royal Lodge Casino & Spa Resort однокомнатная меблированная квартира, 39 м2, стоит 40 000 евро, а в Балчике двухкомнатная квартира, 118 м2, в охраняемом доме продается за 132 000 евро. В Сандански в новом охраняемом жилом комплексе квартиру, 90 м2, можно приобрести за 90 000 евро. Обладателем виллы, 317 м2, с участком в 550 м2, в тихом районе Сандански станет тот, кто выложит за нее 265 000 евро. В Албене особняк, 150 м2, с садом в 510 м2, выставляется за 111 000 евро. Простенький, старенький деревенский домик, 90 м2, с участком в 1 120 м2, можно купить в Албене за 35 000 евро.

Для россиян Болгария, помимо всего прочего, еще интересна и родственным языком. Если приложить немного усилий, то болгарский язык выучить не так уж и сложно. Ведь русский язык по происхождению — древнеболгарский. Многие слова вообще одинаковые или очень близки по значению, например, бальнеология / спа по-болгарски называется очень просто и доходчиво — баня.

Надо сказать, курортные комплексы Болгарии строились в основном в советскую эпоху и с крушением социалистического лагеря пришли в упадок. Однако за последние десять лет большинство курортов было реконструировано и отремонтировано по западноевропейским стандартам. Особенно бурно процесс европеизации курортной жизни пошел с января 2007, когда Болгария стала членом Европейского союза. При всем при том Болгария пока еще не догнала курорты Западной Европы по ценам. Во всяком случае, где-нибудь в немецком Баден-Бадене по ряду показателей цены (проживание, лечение, питание) чуть ли не на порядок выше, чем в Болгарии. Но всегда так продолжаться, разумеется, не будет. Все больше людей начинает заботиться о своем здоровье, не жалея на это средств, и спрос на оздоровительные услуги быстро растет. Одновременно совершенствуются и сами болгарские курорты, подтягиваясь к западноевропейским стандартам. Поэтому тем, кто подумывает о приобретении жилья в Болгарии, есть смысл поторопиться, тем более что цены сейчас из-за рецессии застыли.

Олег Щелов

Источник

Комментариев нет

О налоге на добавленную стоимость в Болгарии: оплачивает ли его покупатель при приобретении недвижимости?

Г.П. Дегтярев, д.э.н., независимый эксперт

Важными, помимо установленной цены продаваемой жилой недвижимости (апартаменты, квартира, дача, сельский дом), для покупателя являются вопросы стоимости оформления сделки и последующего содержания купленной недвижимости.
Проясним данные вопросы относительно приобретения жилой недвижимости в Болгарии. В публикациях дается разная, часто не совсем корректная информация.

Так, в частности, некорректно утверждается, что налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивает (добавляет к названной продавцом цене) покупатель недвижимости. И потому стоимость заключения сделки по приобретению недвижимости в Болгарии &mdash «одна из самых дорогих в Европе». По этому поводу следует отметить следующее.

Покупка жилой недвижимости возможна на первичном рынке, непосредственно у застройщика или через агентство, с которым застройщик за определенное комиссионное вознаграждение заключает договор о продвижении на рынке квартир конкретного комплекса, как еще находящегося в стадии строительства, так и уже завершенного. И застройщик, и агентство по болгарскому законодательству являются юридическими лицами, обязанными уплачивать НДС, составляющий 20%. Юридические лица регистрируются в налоговой инспекции в качестве плательщиков НДС и по истечении отчетного периода представляют соответствующие налоговые декларации.

Покупка также возможна и на вторичном рынке жилой недвижимости, которая, как правило, продается физическими лицами. В случае продажи жилой недвижимости, купленной на юридическое лицо, также возникают вопросы, связанные с исчислением и уплатой НДС.
НДС является косвенным налогом, включенным в цену и перекладываемым на конечного покупателя недвижимости, товара или услуги. Т.е. финансирует данный налог покупатель, но вносить его в бюджет обязан продавец &mdash юридическое лицо.
Практически во всех странах мира (за исключением США, где принят налог с продаж) взимается НДС. Ставки налога изменяются от 5% (Малайзия, Сингапур, Япония) до 25% (Дания, Швеция).

Данным налогом облагается реализация товаров, работ, услуг. Подлежащая уплате сумма налога исчисляется как разница между налогом, полученным от покупателей, и налогом, уплаченным поставщикам. В целях учета как полученных, так и уплаченных налогов вводятся специальные документы &mdash счета-фактуры. При совершении сделки выставляется как счет, указывающий цену сделки, так и счет-фактура, в котором помимо цены, выделен НДС. Достоинство НДС в том, что он начисляется только на стоимость, добавленную в процессе экономической деятельности, и считается нейтральным, не искажающим и не подавляющим конкурентную среду.
Законы о НДС весьма сложны, имеют множество нюансов в каждой стране. Так по ряду товаров и услуг, например туристических, в Болгарии НДС снижен до 7%.

Особый налоговый режим применяется при экспорте товаров и услуг. Экспортные поставки облагаются по так называемой нулевой ставке НДС. Но продавец (поставщик) обязан подтвердить и доказать такую поставку. В этом случае ему может быть возвращен НДС.
Именно сложности исчисления и уплаты НДС часто ведут к неточностям его толкования, а также создают вполне легальные возможности налоговой оптимизации.

Так при приобретении жилой недвижимости в Болгарии, как и во многих других странах, возможности такой оптимизации связаны с тем, что наряду с рыночной ценой недвижимости для целей уплаты отдельных налогов и сборов применяется налоговая оценка недвижимости.
В Болгарии такая оценка, определяемая в левах, осуществляется в соответствии с Приложением № 2 к Закону о местных налогах и таксах (сборах). Оценку проводит территориальная налоговая служба в 2-х недельный срок с момента подачи соответствующего заявления. Данная услуга стоит от 25 до 100 евро в зависимости от местонахождения оцениваемого объекта недвижимости.

Территориальной налоговой службой выдается удостоверение по налоговой оценке, которое имеет ограниченный срок действия. Выданное до 30 июля текущего года, оно действительно до этой даты, а выданное после этой даты &mdash до конца текущего года. Если налоги уплачены за весь год, то удостоверение действительно до конца текущего года, независимо от даты его выдачи.
Налоговая оценка может изменяться до 30 ноября предыдущего года, если индекс рыночной стоимости на недвижимость увеличится или уменьшится более чем на 20% с момента последнего изменения. Данный механизм применяется в целях недопущения чрезмерного разрыва между рыночными ценами и налоговой оценкой.


Налоговая оценка &mdash это минимальная облагаемая база, применяемая при исчислении налога на недвижимость, сборов (таксы) на вывоз мусора (бытовых отходов), налога на наследство и ряда других налогов.

При приобретении недвижимости взимается однократный местный налог в размере 3%, который начисляется на более высокую из стоимостей &mdash налоговую оценку недвижимости или цену купли-продажи. Поскольку налоговая оценка обычно существенно ниже рыночной цены недвижимости, то, естественно, что данный налог, как правило, исчисляется исходя из цены купли-продажи недвижимости. С 1 января 2009 года налоговая оценка болгарской недвижимости была повышена на 50%.

Налог оплачивается перед передачей продавцом недвижимости в собственность покупателя.
После подписания нотариального акта взимается пошлина в размере 0,1% цены сделки, но не менее 5 левов, за внесение изменений в регистр.

Если лицо, передающее имущество, зарегистрировано в качестве плательщика НДС, то им оплачивается данный налог. Основой для исчисления налога является более высокая из цен &mdash купли-продажи или налоговая оценка. Именно в связи с этим и возникает стремление продавца оптимизировать платежи и связанные с такой оптимизацией возможные риски, которые можно избежать лишь при высоком уровне взаимного доверия. Возможные следующие ситуации.

В предварительном договоре на приобретение жилой недвижимости обычно указывается, что цена покупки окончательна и не подлежит изменению. Если продавец настаивает на добавлении НДС к заявленной цене, то следует отказаться от сделки по вине продавца, который будет обязан в соответствии с договором выплатить неустойку в размере внесенного двойного задатка.

В любом случае оплата НДС &mdash это проблема не покупателя, а продавца. Ему разбираться с налоговой службой, если он зарегистрирован по НДС, но не платит налог. Дело покупателя &mdash уплатить сумму в соответствии с согласованной ценой.
После согласования вопросов об окончательной оплате по предварительному договору оформляется нотариальный акт, регистрируемый в регистре недвижимости, который является основным документом, подтверждающим переход права собственности от продавца к покупателю.
В случаях, когда покупатель готов полностью оплатить приобретаемую недвижимость, предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется нотариальный акт, который нотариус представляет его в районный суд. Судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества и делает соответствующую отметку в нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается отсутствие (наличие) ипотеки объекта недвижимости, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Удостоверение также подтверждает принадлежность недвижимости конкретному лицу.
Для оформления недвижимости покупатель &mdash иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо &mdash учредительные документы.

Оформление сделки производится в соответствии с установленной законом процедурой: только в конторе нотариуса; акт зачитывается сторонам в присутствии переводчика, имеющего соответствующую лицензию, в случае если какая-либо из сторон не понимает по-болгарски; переводчиком подписывается удостоверение о верности перевода и акт.
При совершении сделок обычно фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой, и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты.

Стремясь минимизировать налоги, продавец может предложить провести окончательные расчеты, при которых он оплачивает НДС, исчисленный по отношению к налоговой оценке, а оставшуюся часть получить либо наличными, либо через оффшорную компанию. Такая сделка выгодна и покупателю, т.к. единовременный местный налог и нотариальный сбор зависят от заявленной в нотариальном акте цены.
Кто продавал или покупал недвижимость в России, прекрасно знает о таких схемах сделок, особенно на вторичном рынке, когда в нотариально заверяемом договоре купли-продажи заявлена стоимость по оценке БТИ или чуть выше. Самый рисковый момент &mdash передача документов покупателю и денег продавцу. Посредником в такой передаче обычно выступает либо нотариус, либо риэлтер.

Такого рода соглашения являются достаточно распространенной практикой. Однако в связи с возникающими рисками предполагается высокий уровень взаимного доверия, прежде всего доверия покупателя к продавцу, к представляющему его агентству недвижимости. И, самое главное, надо убедиться в том, что перед вами не представители фирм однодневок. Английской фирмой LesTest опубликованы результаты рейтинговых исследований болгарских агентств недвижимости за 2008-2009 гг., представленные по пятибалльной шкале.

С 1 января 2010 года в Болгарии предполагалось законодательно закрепить проведение только безналичного расчета при купле-продаже недвижимости и запретить осуществление не учитываемых наличных сделок. Это привело к всплеску сделок в конце 2009 года. Однако жесткое требование только безналичных расчетов при сделках с недвижимостью пока не принято.
В Болгарии, при продаже физическим лицом квартиры, купленной менее пяти лет назад, удерживается налог в размере 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В Болгарии возможно возвращение НДС, если апартаменты куплены на фирму, а не на частное лицо. В этом случае болгарскую фирму следует зарегистрировать по уплате НДС. Если фирма специально создается для покупки квартиры, то для возврата НДС после покупки надо вести бухгалтерию, сдавать отчеты и т.д. Без квалифицированного бухгалтера не справиться. За ведение бухгалтерии придется ежемесячно платить минимум 100-150 евро.

При покупке недвижимости на фирму налоги платятся по реальной, балансовой ее стоимости, а не по налоговой оценке. Если вы не будете развивать бизнес в Болгарии, то дешевле и менее хлопотно купить квартиру на физическое лицо. К тому же при продаже такой недвижимости необходимо начислить и выплатить НДС.

Таким образом, в Болгарии при покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производятся единовременные платежи, которые составят не более 3-5% от принятой цены сделки, но никак не 24,7-26,6%. Эти платежи включают муниципальный (местный) налог &mdash 2-3%, оплата нотариальных услуг и услуг переводчика &mdash до 1,5%, регистрационный сбор — 0,1%.

Источник

Комментариев нет

Покупка недвижимости в Болгарии.

Приобретение жилья за границей остается одним из самых распространенных способов инвестировать средства. При этом самым популярным направлением остается Болгария. Здесь приобретают апартаменты и виллы у моря, городские квартиры, деревенские дома с участками, причем каждый сегмент предлагает большой выбор. Инвесторы покупают болгарскую недвижимость с разными целями: кто-то собирается здесь жить, другим достаточно иметь возможность приезжать на отдых, третьи рассчитывают сдавать собственность в аренду и получать доход. Болгарское законодательство благоволит инвестору, и особых сложностей у того, кто решил стать собственником, здесь не возникает. Но, разумеется, при совершении сделки надо быть в курсе многих нюансов местных законов. Этой публикацией мы постараемся помочь тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии.

Покупка недвижимости в Болгарии остается одним из самых популярных способов вложения средств. Так, специалисты компании «МИЭЛЬ DPM» отмечают, что с начала 2009 г. наибольшее количество запросов было связано с объектами в Испании (25 % от общего числа обращений), Франции (20 %), Болгарии (15 %). А вот эксперты АН DOKI выводят Болгарию на первое место. При этом, что любопытно, они указывают тот же процент обратившихся — 15 %, но считают, что интерес к другим странам меньше. Также по данным портала о зарубежной недвижимости www.1-property.ru, лидером по числу обращений является Болгария (19,4 %), и лишь за ней идут Испания, Турция, Черногория, Чехия, Кипр, Италия, Египет, Германия и США.

По мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ DPM», мотивация приобретения недвижимости в Болгарии связана прежде всего с инвестиционными интересами. Специалисты DOKI среди основных причин выбора называют доступные цены, относительную простоту совершения сделок с недвижимостью, а также то, что многие застройщики стали внедрять собственные системы многолетних отсрочек. Сейчас реально купить себе в Болгарии квартиру с рассрочкой на 10 лет, а минимальная процентная ставка — всего 6,3 % годовых. По существующим условиям, первоначальный взнос, который составляет 40 %, можно внести равными ежеквартальными платежами в течение года, что тоже привлекает покупателей.

Кроме инвестиционной привлекательности и несложного болгарского законодательства эксперт портала www.1-property.ru Олеся Зубова отмечает доступные цены, близкое расположение и легкость перелета, что дает ощущение загородного дома неподалеку. Такая дача у моря или в горах Болгарии выглядит очень привлекательно в глазах россиян.

Эксперты, работающие на рынке зарубежной недвижимости, единодушны в своей оценке болгарского законодательства. Оно не слишком сложно, хорошо проработано и лояльно по отношению к иностранному инвестору. Что, впрочем, не означает, что к этому законодательству можно относиться без должного уважения. Разумеется, при осуществлении сделки следует обращаться к специалистам. Но и самому покупателю не мешало бы ознакомиться с основными законодательными актами Болгарии, регулирующими отношения в сфере недвижимости.

Лилия Атанасова, юрист болгарской компании Solicitor & estate agent, отмечая, что по болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землей, вместе с тем полагает, что это не является проблемой. Той же точки зрения придерживается и руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова: «Необходимо просто открыть и зарегистрировать в Болгарии фирму», — говорит она. Как считает Лилия Атанасова, самое разумное — зарегистрировать товарищество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 500 евро, а процесс регистрации занимает около 2 недель. Для того чтобы начать регистрацию фирмы, достаточно заграничного паспорта. Здесь же стоит подчеркнуть, что для оформления недвижимости в собственность на физическое лицо необходим только заграничный паспорт, на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Лилия Атанасова указывает, что сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из трех этапов:

Резервирование (резервация) — выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. Как поясняет Елена Некрытова, «заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1-2 тыс. евро». Оплатить задаток можно либо в Болгарии, либо экспресс-переводом из России.

Предварительный договор — заключается в течение месяца с момента резервации. Предварительный договор регулирует отношения продавца и покупателя: в нем указывается объект покупки, цена, порядок оплаты, срок заключения Нотариального акта.

Нотариальный акт — документ, удостоверяющий право собственности. Оформляется после полной оплаты у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте.

Как поясняет Елена Некрытова из компании «Новое качество», все расходы на нотариуса, регистрационные сборы и налог на передачу собственности составляют не более 4 % от оценочной стоимости объекта. Этот налог оплачивается сразу же после заключения договора купли-продажи. Лилия Атанасова напоминает об особой важности еще одного понятия: налоговая (даночна) оценка — это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов при оплате недвижимости в Болгарии для физического лица. Налоговая оценка, как правило, составляет около 50-60 % от рыночной стоимости объекта.
«В Болгарии широк выбор инвестиционных проектов или строящихся объектов», — напоминает юрист Лилия Атанасова. Процедура покупки недвижимости первичного рынка в Болгарии имеет свои особенности. Прежде всего отметим, что договоры заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, сумма которого обычно составляет 1,5-2 тыс. евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

  • объявление сторон, их контакты;
  • подробное описание объекта покупки;
  • цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
  • дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;
  • подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
  • санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
  • санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Лилия Атанасова особо обращает внимание на то, что договор должен быть составлен на двух языках: на болгарском и русском или болгарском и английском.

Согласно болгарскому законодательству, в течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество его необходимо декларировать в местных налоговых органах. И еще одно замечание: ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость и налог на вывоз мусора. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 % от стоимости объекта, а коммунальные расходы — около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции, Закона об иностранцах, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах.

Основные положения

1. В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом оно обязывает иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция предусматривает урегулирование посредством отдельного закона вопросов, связанных с приобретением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Установленный в Конституции общий принцип развит в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше.

18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии.

Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Таким образом, принятая норма является специальной и касается только приобретения права собственности на землю.

Независимо от принятия данных изменений предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда — даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза.

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности, воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству: три года после открытия наследства. Этим же законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное.

3. В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие «земля». Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на «землю сельскохозяйственного назначения». Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т. е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам.

КОММЕРЧЕСКИЙ ЗАКОН (ИЗВЛЕЧЕНИЯ)

Статья 65
Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица.

Статья 67
Товарищество считается действующим со дня вписывания его в торговый регистр. Заявление на вписывание подается избранным органом управления.

Статья 113
Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.

Статья 117
Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.

Статья 122
Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.

Статья 135
Органами управления товарищества являются:

  • Общее собрание.
  • Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся
    учредителем.

www.internationalresidence.ru

Источник

Комментариев нет

Эксперты обеспокоены ситуацией на рынке недвижимости Болгарии

По мнению международных экспертов, болгарский рынок недвижимость находится в шаге от «перегрева». Дело в том, что цены на квартиры и дома уже превысили уровень 2008 года. Например, средняя цена трехкомнатной квартиры в столице составляет около 90 500 евро. Хотя в том же докризисном периоде она была 89 800 евро. Аналитики считают, что сейчас Болгария переживает бум на рынке недвижимости, как это было до начала экономического кризиса.
Известно, что с 2015 года жилые постройки и объекты подорожали примерно на 30%.

Источник

Комментариев нет

В Болгарии наметилась проблема с пустующими домами

Правительство Болгарии заявило, что в стране существует большое количество домов, где никто не живет. Согласно анализу, около 30% жилых построек пустует. Больше всего таких объектов сконцентрировано в столичном регионе. По словам представителей власти, причина данной тенденции в низком спросе на подобные помещения. Так же на ситуацию влияют наследственные споры, массовая эмиграция. Таким образом, эти дома и квартиры остаются пустовать, хотя могли сдаваться в аренду.
Несмотря на текущую ситуацию на рынке недвижимости, спрос на курортные постройки растет.

Источник

Комментариев нет

Болгарские поселения возле курортных мест привлекают покупателей недвижимости

Международные эксперты сообщили, что многие покупатели жилья в Болгарии стремятся приобрести дома и квартиры в деревнях, которые расположены недалеко от крупных курортов. По мнению специалистов, в данных местах недвижимость стоит на 40% дешевле. Однако статистика говорит о том, что количество сделок с недвижимостью значительно упало, после ухода россиян с рынка. Тем не менее, сейчас зафиксирован небольшой рост показателей, местные продавцы активно ищут альтернативные варианты.
Такие населенные пункты, как Банско, Разлогу, Самокову и Смолянам, являются очень популярными среди болгарских покупателей недвижимости.

Источник