Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

Рынок недвижимости в Болгарии живет пятилетками: в одной растет, в другой падает, а потом снова растет. О том, когда наступит долгожданная «оздоровительная» пятилетка и что это будет означать для покупателя, – в материале .

Цены уже полгода остаются стабильными

Болгария уже вступила в новую пятилетку роста, которую эксперты ждали весь последний год. Теперь эта страна не относится к тем, про которые говорят, что недвижимость там дешевеет с каждым днем: оставим это Греции, Кипру и Хорватии.

По данным Евростата, в четвертом квартале 2013-го жилье в Болгарии уже подорожало на 0,1%, а в первом квартале 2014-го – еще на 1%. Тогда же, в начале 2014-го, Болгария в первый раз записала и увеличение цен в годовом исчислении – на 0,7%.

d545e25a45f16aaa02fe6e7f8778282a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Национальный институт статистики Болгарии опубликовал обнадеживающие данные и по второму кварталу: квадратный метр на вторичном рынке Болгарии подорожал на 3 лева и стоил 869,29 левов, что в пересчете на европейскую валюту равняется €444,5. Медленно-медленно, но третий квартал подряд средние цены растут. Рассматривая широкий временной отрезок, сейчас цены находятся на уровне 2006 года, тогда как золотая пора для продавцов выпала на середину 2008 года, когда «квадрат» стоил €725.

80a80aa5a62d1bc07699da8bad9136df - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"
Смотреть в полном размере

Во втором квартале к первому немного подорожали Бургас (€578), Пловдив (€489), София (€754). Незначительно снизились цены в Варне (€699). Тройка дорогих городов выглядит следующим образом: София, Варна, Бургас. Двухкомнатные апартаменты в Софии продаются в среднем по €50 тыс., трехкомнатные – по €70 тыс. Тройка дешевых городов включает в себя Кюстендил, которого не спасает даже близость к столице, пограничный с Румынией Видин, а также Габрово в центральной Болгарии: везде стоимость «квадрата» лишь немногим превышает €250.

Конечно же, новых проектов, которыми застраивается все побережье, эти цены не касаются. Первичный рынок предлагает более качественные, а значит и более дорогие апартаменты. Готовые квартиры с видом на море или просто недалеко от пляжа стоят от €35-50 тыс., то есть порядка €1 тыс. за кв.м (например, в Варне или Приморско). Кроме того, цена зависит и от престижности курорта: к дорогим относятся Золотые пески, Поморие, Варна, Бяла, Царево, подешевле – Созопол и Солнечный берег.

Повышение цен еще не означает, что эра дешевого жилья в Болгарии заканчивается. Рынок восстанавливается едва заметно, поэтому время приобрести недорогие дома и квартиры в Болгарии у покупателя имеется. По ценам на недвижимость с Болгарией в Европе может сравниться разве что Турция, где на побережье можно купить жилье сопоставимого качества по такой же стоимости. А по ценам на товары и услуги у Болгарии нет конкурентов. Электричество стоит как и в России – 9 центов за 1 кВт·ч, алкоголь – самый дешевый в Европе, еда и напитки – вторые по дешевизне после Польши. Более того, на протяжении последнего года потребительские цены снижаются: дефляция составила почти 2%.​

a86a18f076e288dcea1a06b0ca3fba3a - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

Продажи болгарам растут, а россиянам – падают

Информация о продажах недвижимости в Болгарии не столь доступна, как о средних ценах, и приходится опираться на показания агентов по недвижимости. Большинство из них говорят об активизации рынка во второй половине 2013 года, и по самым приблизительным подсчетам продажи возросли на 15-20%. Наибольшее число сделок приходится на сегмент недорогого жилья и недвижимости эконом-класса стоимостью до 100 тыс. левов, то есть в пределах 50 тыс. евро. Болгары чаще всего покупают двухкомнатные квартиры по средней цене €39 тыс.

Россияне остаются главными покупателями жилья в Болгарии, и именно на них уповают риелторы, мечтающие о стабилизации российской экономики и о скорейшем разрешении внешнеполитических вопросов. В первом квартале в «Яндексе» недвижимость в Болгарии искали на 20% чаще, чем год назад, но многие агенты говорят о спаде продаж. Теодора Димитрова, исполнительный директор «ЕРА България», отмечает, что в первом полугодии россияне купили в Варне и Бургасе на 35% меньше объектов, чем за тот же период прошлого года.

——————-
«Инвестиции россиян в недвижимость Болгарии превысили бюджет этой страны»
——————-

Возможно, есть основания связывать падение продаж с определенным насыщением рынка. Число русскоговорящих собственников в семимиллионной Болгарии стремится к полумиллиону. Консул РФ в Варне Юрий Соловьев озвучивал данные о 500 тыс. «российских» объектов в своем консульском округе (Варненской, Добричской, Шуменской, Бургасской, Сливенской, Ямболской областях). При этом проживают постоянно только 6 тыс. человек, а еще 300 тыс. наведываются в Болгарию регулярно. Некоторые издания утверждают, что россиянам в Болгарии и вовсе принадлежат 700 тыс. домов и квартир, общая стоимость которых превышает бюджет страны и равняется €18 млрд.

5172d0999a1c59e54e80f8bf72d1df9c - Недвижимость в Болгарии начинает "пятилетку роста"

По словам Полины Стойковой, исполнительного директора Bulgarian Properties, покупатели из России предпочитают курорты к югу от Бургаса, такие как Созопол или Лозенец. Правда, Поморие, Несебыр и Солнечный берег, расположенные к северу от областной столицы, также не теряют популярности. Средняя сумма сделки у россиян – €32 тыс. Отличный вариант для тех, кто мечтает о дешевом отдыхе на море.

Текст: Кирилл Озеров,

Комментариев нет

В Болгарии все больше инвестируют в недвижимость

в Болгарии за прошлый год число граждан, задекларировавших доходы от сдачи жилья в аренду, увеличилось на 6 000 человек. Суммарно за 2015 год было задекларировано около 213 млн лев, полученных арендодателями.

Эксперты полагают, что болгары начали более активно покупать недвижимость и сдавать ее в аренду потому, что в местных банках проценты по вкладам упали почти на 5%.

На данный момент около 20% сделок с объектами недвижимости в Болгарии заключаются в целях инвестирования капитала.

Некоторые инвесторы вкладываются в дорогое жилье, ориентированное на состоятельных арендаторов. Другие предпочитают апартаменты с двумя комнатами стоимостью от €50 до €70 тысяч. За год такие объекты приносят до €3 500. При этом проценты от банков на эту же сумму составят всего €563 в год.

По материалам rus.bg

Фотоматериалы Depositphotos.com

Комментариев нет

Количество сделок с городской недвижимостью в Болгарии растет

На 12% выросло количество сделок по покупке недвижимости в Болгарии за первый квартал 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Кажется, рынок начинает оживать после долгого периода стагнации – этому способствует как снижение процентов по вкладам в болгарских банках, так и понимание покупателями что дальнейшего понижения цен не будет и имеет смысл покупать сейчас.

Рост числа сделок купли-продажи привел к росту цен на городскую недвижимость – в среднем на 5-10% по сравнению с прошлым годом. 

При этом цены на курортную недвижимость, особенно находящуюся не на первом линии, продолжают падать – сейчас вполне реально купить апартаменты на Солнечном берегу (на 5-6 линии) за €10-15 тыс.

При этом спросом пользуется только недвижимость, отличающаяся выгодным расположением (на берегу моря либо около горнолыжных подъемников).

В то же время падает спрос на сельскую недвижимость, и как следствие – цены: дом с землей в болгарской глубинке сейчас можно приобрести за 5-6 тыс. левов (€2,5 – 3 тыс.).

5a232762f48fe37a8c921eed4e91c917 - Количество сделок с городской недвижимостью в Болгарии растет

По материалам rus.bg

Фотоматериалы Depositphotos.com 

Комментариев нет

Болгария: сокращение иностранных инвестиций

Более чем на половину сократились за прошлый год иностранные инвестиции в болгарскую недвижимость.

С января по ноябрь 2015 года сумма, которую иностранные покупатели вложили в приобретение недвижимости в стране составила € 50.4 млн. За аналогичный период 2014 года эта сумма была более чем вдвое больше — € 115.1 млн.

Традиционно основными иностранными покупателями недвижимости в Болгарии остались россияне – несмотря на кризис они принесли бюджету страны € 25 млн (49.6% от общей суммы инвестиций)

При этом суммарно иностранные инвестиции в экономику страны за 2015 год составили € 1.467 млрд. (3.3% ВВП), что на € 251 млн больше, чем за аналогичный период 2014 года.

По материалам rus.bg

Фотоматериалы Depositphotos.com

Комментариев нет

Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Болгария у всех ассоциируется с дешевой, спокойной и, в общем-то, ленивой жизнью на побережье. Действительно, квартиры-студии в Солнечном берегу и тому подобных городах-курортах стоят от $12000. Однако несмотря на активную рекламу, у такого жилья есть как плюсы так и минусы. Об альтернативных вариантах, специальных условиях для пенсионеров, о болгарской тишине и спокойствии мы поговорили с собственником компании Glavno.bg, известного агентства недвижимости в Болгарии.

Чем Болгария привлекает иностранных покупателей?

Инвестируя в Болгарию, Вы покупаете спокойствие и тишину. Именно в этом сила нашей страны. Поскольку в большинстве случаев речь идет о покупателях в пенсионном возрасте, мы часто говорим нашим клиентам: «Вы покупаете не дом и не квартиру, а дополнительные 5 -10 лет жизни в спокойных, почти что райских условиях».

У нас хорошая экологическая ситуация и мягкий и приятный субтропический климат. Низкий уровень преступности. Дети со 2 класса сами ходят в школу — садятся на автобус или в метро и едут. Люди очень доброжелательные, подавляющее большинство — убежденные русофилы. В общем, идеальное место недорогого проживания для пенсионеров и любителей безмятежной жизни.

Вид на жительство для пенсионеров

Иностранные покупатели пенсионного возраста могут «безболезненно» получить тут вид на жительство, пройдя стандартные юридические процедуры.

После оформления сделки купли-продажи и получения некоторых документов, Вы спокойно уезжаете на родину. Далее необходимо обратиться в посольство Болгарии и сдать документы на получение визы D. Срок ее действия — 6 месяцев. В течение этого времени нужно зарегистрироваться в полиции. При регистрации уплачивается госпошлина в размере $250 и медицинская страховка на 1 год ($130).

Регистрация дает право находиться на территории Болгарии безвизово в течение года. То есть Вы можете спокойно выезжать из страны, когда Вам заблагорассудится. Далее регистрация продлевается ежегодно в течение 4 лет. После 5 лет можно получить ПМЖ на срок действия паспорта.

Как видите, для пенсионеров схема переезда максимально упрощена. Пенсионерам в Болгарии особенно рады — ведь они имеют постоянный доход, приезжают сюда для того чтобы тратить деньги, и при этом не претендуют на рабочие места. Поэтому в Болгарии есть даже целые поселения для пенсионеров, в основном в курортах типа Солнечного берега. Однако у такого рода жилья есть как плюсы, так и минусы.

0f5c21b31250d612ca8ce931e041f06a - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

К чему нужно быть готовым покупателям квартир-студий, построенных на море

Несмотря на обширную рекламу, дома по типу Солнечного берега подходят лишь для сезонного проживания. Зимой они превращаются в бетонные джунгли — там практически никто не живет. Есть большая разница между домом, построенным для жизни, и домом, который возвели исключительно для продажи. В первом случае все предназначено для длительного пребывания, во втором — используются более дешевые и менее качественные материалы.

Кроме того, в Болгарии практически нет центрального парового отопления, за исключением Софии и нескольких крупных населенных пунктов. Соответственно, если Вы один живете в подъезде на 30 квартир (а в «несезон» такое может случиться), то Вам приходится отапливать все эти помещения.

Всем покупателям нужно понимать, что дешевое по определению хорошим быть не может — для низкой цены всегда есть причина. Двухкомнатные квартиры в пригороде в 25 километрах от моря стоят так же, как и однокомнатные квартиры-студии в Солнечном берегу ($15 000). Но в первом случае дешевизна объясняется удаленностью от моря, а во втором — качеством жилья.

Еще одна проблема подобных комплексов в том, что собственнику приходится оплачивать дорогостоящие услуги управляющей компании — $500 — 700 в год. В крупных и мелких городах, где есть жилые дома с болгарскими соседями, нет такой проблемы — выбирается старший по подъезду и он сам занимается ремонтом, поддержанием порядка в доме и т.п. Затраты составляют в среднем $5 в месяц.

e465d2913da09b79d5db92bcb978d456 - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Альтернативы: сравниваем цены на различное жилье в Болгарии

В среднем жилье в крупных городах типа Бургаса стоит:

— однокомнатные квартиры — от $30 000 (площадь — 45 — 50 м2);

— двухкомнатные квартиры — $35 000 — $43 000;

— трехкомнатные квартиры — $45 000 — $55 000.

Если брать небольшие городки в пригороде Бургаса, то и цены оказываются ниже:

— однокомнатные — $12 000 — $13 000 (площадь — 50 м2);

— двухкомнатные квартиры — $15 000 — $16 000 (65-70 м2);

— трехкомнатные квартиры — $18 000 — $20 000 (80-90 м2).

В жилых комплексах на море почти такие же цены:

— студии — от $12 000 до $25 000 в зависимости от комплекса (30 м2);

— однокомнатные квартиры — от $15 000;

— двухкомнатные квартиры — от $20 000.

Самые бюджетные варианты — в деревне. Но учтите, что там нет никакой инфраструктуры.

И в крупных, и в мелких городах есть все необходимое — банки, нотариусы, медицинские учреждения. Наибольшей популярностью пользуются студии на море и квартиры в пригородах. Но площадь квартиры-студии — всего 30 м2. За те же деньги можно взять добротную двухкомнатную квартиру в небольшом городке, да и квадратных метров будет уже гораздо больше — 65 — 70.

Пусть Вас не смущает удаленность от моря. Вы легко и быстро сможете добраться до него на автобусе. Маленькие городки в Болгарии, в отличие от Химок в Москве, выглядят очень по-европейски со своими мощеными улицами и черепичными крышами домов. В 20-25 километрах от моря всегда много растительности, а неподалеку находится национальный парк «Странджа».

2b03303f087a962cf2bd71bff69afcb4 - Другая Болгария: за пределами Солнечного берега

Текст — Алена Елисеева,

Фотоматериалы Depositphotos.com

Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против

Многие наслышаны, что недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе, и это совершенно верно. Но чтобы сэкономить еще больше и купить приличную квартиру по цене автомобиля, можно внести деньги уже на стадии котлована. Более бюджетных вариантов в Евросоюзе не сыскать, но в погоне за дешевизной существует опасность остаться ни с чем. Эксперты портала рассказывают, как вложиться в строительство с минимальными рисками.

 

Вопрос психологии, вопрос законодательства

Хотели бы вы заплатить за здание, которого еще не существует? Это решение сильно зависит от менталитета. Европейцы, например, вкладываются в такое предприятие не задумываясь, потому что в законодательстве западных стран четко прописаны все компетенции и процедуры решения спорных ситуаций. Болгария, конечно, не сильно преуспела в регулировании этой сферы. До кризиса побережье Черного моря застраивалось столь активно, что порой это делалось незаконно: лишь бы дом сдать да квартиры в нем продать. Дошло до того, что Дирекция строительного контроля Болгарии решила брать снимки со спутника, сравнивать их с более ранними фотографиями и так отслеживать здания, возведенные без разрешения.

Но это не значит, что нельзя поверить застройщику и отдать ему последние накопления. Мы вообще часто платим за то, чего нет. Например, за авиабилеты. От того, как мы выбираем перевозчика, зависит не только настроение или комфорт в полете, но и сама вероятность куда-то долететь без задержек. Лоукостеры снимают с себя дополнительную ответственность, предоставляя дисконт, а персонал респектабельных компаний и подскажет, и накормит, и счастливого пути пожелает. Можно ли экстраполировать этот пример на взаимодействие между покупателем недвижимости, риелтором и застройщиком? Эксперты утверждают: определенно можно. Нужно даже.


Разница в цене между котлованом и завершением строительства – 10-20%, а иногда и больше

 

Двухкомнатная квартира в Болгарии по цене студии

Покупка недвижимости в Болгарии на стадии котлована или дальнейшего строительства очень и очень выгодна по деньгам. Светлана Героева, коммерческий и административный директор компании «Болгарстрой – ГК БГ Эстейтс» (Болгария), уверена: хорошая двухкомнатная квартира «в проекте» или «в котловане» стоит столько же, как готовая просторная студия, а именно порядка €30-35 тыс. Не говоря уже о том, что студия «в котловане» будет стоить еще меньше.

Сколько на самом деле получится сэкономить, купив несуществующие апартаменты? Антония Вирт, управляющий партнер Crystal Realty (Болгария) и член правления FIABCI International, считает, что разница в цене на жилье между котлованом и завершением строительства лежит в пределах 10-20%. А если сравнивать с продажей готового объекта, постоявшего на рынке в поиске покупателя, то разница будет еще больше.

Проблема лишь в том, что таких программ, когда жилье продается на начальном этапе, не так уж и много. Только если речь идет о самом центре Софии или о престижных прибрежных районах Бургасской или Варненской областей, где спрос высок, а желание купить опережает темпы строительства. Но всем ли застройщикам, которые предлагают отдать свои кровные за красивую картинку, можно доверять?

044dcaa81b29fb011ddeaa2f5d8d1afd - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Жилье на этапе котлована можно купить в Софии или в престижных прибрежных районах Бургасской или Варненской областей, где спрос высок, а желание купить опережает темпы строительства

 

Репутацию не продают, репутация сама продает

Специалисты убеждены: поддержка малого бизнеса – дело хорошее, но когда речь идет о своих деньгах, лучше их отнести в крупную и проверенную годами фирму. Еще лучше – в проверенную вашими друзьями, у которых имеется положительный опыт по сотрудничеству с этим девелопером.

А еще-еще лучше, когда застройщику доверяют власти. Пример: компания получает землю на льготных условиях, а взамен обещает городу сделать какой-нибудь инфраструктурный проект. Так, Green Life успешно продала вакационный (курортный) комплекс в Созополе, после этого взялась за «Айвазовски Парк» в Поморие, где собирается разбить городской парк. Естественно, что, учитывая прошлые успешные продажи и социальную ответственность компании, на этапе 3-4 этажей было распродано свыше 40% апартаментов. А всего этажей 6.

c3db52d1bfaaeeec116308531196423c - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Проект комплекса «Айвазовски Парк» в Поморие

Еще пример – комплекс «Санта Марина», построенный компанией FairPlay International в Созополе. А лучше сказать не комплекс, а целый элитный поселок. Первая и вторая очереди уже готовы, возводится третья. К убедительности портфолио этого девелопера присоединяется фактор престижа: количество полученных за «Санта Марину» международных наград зашкаливает. Лучший вакационный комплекс 2006 года, лучший морской проект 2009 года, лучший проект в Болгарии 2010 года, всемирная золотая награда FIABCI в категории курортов 2014 года и т.д.

bbd0e66c083254a64229211ac2ca9306 - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Курортный комплекс «Санта Марина» в Созополе

Проблем с выбором застройщика сейчас не должно возникнуть, потому что кризис отсеял мелких игроков, оставив только мастодонтов. «Сначала посмотрите на дома, которые уже были сданы выбранным вами застройщиком. Обычно компания сама показывает свои построенные объекты, и часто они находятся совсем рядом с местом нового строительства», – советует Светлана Героева.

В качестве примера эксперт приводит ряд крупных проектов, расположенных на юге Болгарии: Oasis Beach Club (Лозенец) и строящийся комплекс таунхаусов «Арапя» (Царево), которые находятся неподалеку друг от друга, – а также «Флорес Гардeн» в Черноморце, что южнее Бургаса. К примеру, таунхаусы на этапе строительства сейчас можно купить по цене от €70 тыс.

783b2c15a246822b8709f5ee7f09dd81 - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Строящийся комплекс таунхаусов «Арапя» в Царево, Бургасская область, Болгария

 

Плюс котлована – не только в цене

Это относится не только к Болгарии, но все же: при покупке квартиры, существующей лишь в проекте, вам, скорее всего, предложат выбрать вариант отделки. Не нравится зеленый цвет стен? Сделаем бежевый, какие могут быть проблемы. Сантехнику заказывали? Ну, если вы считаете, что другая фирма делает душевые кабины лучше…

Второй плюс – это беспроцентный кредит от застройщика. Не всегда, конечно, рассрочка есть, но такой вариант встречается часто. Пока этаж растет за этажом, можно не волноваться о переплате и постепенно вносить платежи.

dc6473779ac1cdc730b5a4427d20942a - Недвижимость в Болгарии на стадии котлована: за и против
Низкая цена, кредит и выбор отделки – плюсы покупки недвижимости в Болгарии на стадии котлована

 

Самим нельзя, с риелтором? Самим, нельзя с риелтором?

Купить квартиру в Болгарии у застройщика можно самостоятельно, чтобы сэкономить, либо с помощью агента, чтобы пришло желанное самоуспокоение. Некоторые советуют обязательно воспользоваться услугами риелтора, ибо посредник всегда проверяет документы и является неким страхующим звеном.

«Агентства недвижимости, которые давно работают на рынке, знают всех застройщиков, кто из них надежный, кто нет, кто строит на свои деньги, а кто на кредитные», – говорит Светлана Героева.

В принципе это очень дельный совет. Разделение труда еще никто не отменял, а помимо чисто профессионального взгляда риелтора вы вдобавок получите ценную психологическую поддержку, что важно для впервые приобретающих недвижимость. На другой чаше весов – деньги. Решать вам.

Текст: Кирилл Озеров,

 

Читайте также:

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

В Болгарии у Киркорова отделка за миллион, а Лолита строит новый дом

Певец Юрий Лоза о Болгарии: «Чудес здесь не бывает»

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

Комментариев нет

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

Недвижимость в Болгарии риелторы нахваливают наперебой как самую дешевую в Европе, да еще и на море, а еще там русских очень любят и каждый второй говорит на языке Пушкина. А сейчас начинается пятиминутка правды: коротко и емко о том, что нужно знать тем, кто решился купить жилья в Болгарии.

 

Недвижимость в Болгарии – самая дешевая в Европе


Жилье в Болгарии – самое дешевое. Да, есть Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. На фото: Свети-Влас

Если речь идет о странах Евросоюза, то спорить с этим утверждением трудно. Конечно, есть еще Прибалтика, но мы же хотим получить загар, а не простуду. Студия в Болгарии с видом на море стоит от €40 тыс., в пределах получасовой прогулки до пляжа – от €20 тыс. Дом в Болгарии можно купить еще дешевле – что-нибудь разваливающееся и требующее ремонта (а если по-честному, то сноса) где-то в глуши. Не вариант. Цены на недвижимость у моря в Болгарии подкупают, и это несомненный плюс этой страны.

 

Не надо ждать

9c667e8709e202be072d351353530e27 - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть. На фото: Албена

Долгое время, начиная с 2008 года, рынок падал, падал, падал. До кризиса бешеными темпами строились жилые комплексы на море, зачастую незаконно, лишь бы удовлетворить спрос, а после краха экономики и спрос упал на несколько порядков, и цены обрушились. Многие бетонные остовы вдоль побережья до сих пор стоят недостоенно-непроданными. Жилье на вторичном рынке Болгарии дешевело с каждым месяцем вплоть до конца 2013 года, но сейчас цены стабилизировались с едва заметной тенденцией к росту на отметке в €444 за кв.м. В Варненской области – €705, в Бургасской – €586 (Национальный статистический институт). Ценовое дно не пройдено, Болгария все еще на нем, но пытается всплыть.

 

Они возвращаются

be5e9280e8cc5d943c557615ec94f084 - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Вторая половина 2014 года оказалась успешной для некоторых болгарских агентств недвижимости

Вслед за стабилизацией цен на рынок хлынул поток покупателей, уяснивших, что вряд ли уже будет дешевле. Исполнительный директор Bulgarian Properties Полина Стойкова: «Наши оптимистичные ожидания на 2014-й полностью оправдались, особенно во втором полугодии, когда мы отметили активизацию покупателей в Софии. Продажи жилья в столице выросли на 15% по сравнению с прошлым годом, и можно со всей уверенностью заявить, что вторая половина 2014-го станет самым успешным периодом для рынка жилой недвижимости Болгарии с начала кризиса».

 

Осенне-зимняя пора – за покупками в горы пора!

2dc1e67ee89fa2749ce37cf0a088fb89 - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни

Зачем думать о покупке недвижимости в Болгарии осенью или зимой, если за полгода до начала сезона все может поменяться? Самое время вспомнить, что сезон бывает не только летний, но и зимний. Пока жители Причерноморья замерзают от пронизывающего ветра, владельцы недвижимости в Банско отдыхают и радуются жизни. TripAdvisor признал Банско самым дешевым горнолыжным курортом Европы: проживание, питание, уроки катания и само катание на четверых обойдутся в €2100 за неделю. По данным портала TheMoveChannel.com, по сравнению с 2012 годом количество запросов на недвижимость на Солнечном берегу снизилось, а на недвижимость в Банско, Пампорово и Боровце – увеличилось. Горнолыжные курорты Болгарии рулят.

 

Невечное лето

0aa5102ab1d040d19d432a4a94e852ad - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно

Болгария – не Испания, и это надо четко понимать и осознавать. Дешевизна квартир в Болгарии на море, а именно там совершается большинство покупок, перекрывается недолгим летом. Классический пример: небольшая квартира приобретается для себя и используется 3-4 месяца в году, не дольше, ибо прохладно. Болгары купаются в июле и августе, и только самые отчаянные открывают сезон в мае. За долгим европейским летом приезжайте на Кипр, в Испанию или на средиземноморское побережье Турции.

 

Море русских

1d3fc89041c1128c8b2c5ec906df656c - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. На фото: Несебр

На семимиллионную Болгарию уже приходятся 350 тыс. российских собственников жилья. Выходит, что каждый 20-й человек в Болгарии – это русский. Граждане России, в том числе звезды, начиная от Лолиты и заканчивая Филиппом Киркоровым, скупили все побережье. Будучи в Бургасе, Варне или Несебре, вы увидите огромное количество вывесок на русском языке, но все они посвящены одной тематике: «престижные апартаменты недорого».

 

Русских любят по-русски. Или нет?

0601d90f735f073812fad3a28343a9ea - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
Каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явный миф

Приезжают там всякие… Повышают цены… А если миллион китайцев приедет в ваш город и организует спрос на то, что раньше стояло нераспроданным? Цены на недвижимость в Болгарии могли бы быть ниже, если бы не «эти русские». Конечно, речи о ненависти не идет, скорее болгары относятся к русским как и ко всем остальным. Хотя наименование «братушки» до сих пор часто мелькает на страницах газет и журналов, это скорее дань традиции или недостаток синонимов: ну не писать же слово «русские» в каждом предложении. А то, что вы начнете понимать болгарский со второго дня, или что каждый официант сможет принять у вас заказ на великом и могучем – это явные мифы. Ничто не дается без усилий: язык придется учить, а в крайнем случае – объясняться на английском.

 

Купить, сдать и дома на диване отдыхать

d59a7e9474f6eadb66a6812bc88ae075 - Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой
При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке

Можно купить квартиру в Болгарии, летом отдыхать на море, зимой сдавать в аренду и отбить затраты за 10 лет. Утверждение спорное. Если вам приморская болгарская зима не нравится, то кому в здравом уме она понравится? Зачем кому-то снимать квартиру на море зимой? Если покупать, то уж для себя, а если покупать не для себя, то только в городе. Самая доходная недвижимость в Болгарии – это однокомнатная квартира на «внутреннем» рынке, не на курорте. При покупке недвижимости в Софии можно рассчитывать как минимум на 6%, чего нельзя ожидать ни на море, ни в банке.

Текст: Александр Фетюков,

 

Читайте также:

Певец Юрий Лоза о Болгарии: «Чудес здесь не бывает»

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Недвижимость в Болгарии начинает «пятилетку роста»

 

Мнение автора статьи может не совпадать с позицией редакции .

Комментариев нет

Русский интерес к Болгарии просел на треть

Если еще совсем недавно россияне с удовольствием вкладывались в недвижимость в Болгарии, то в этом году, как свидетельствуют эксперты, количество подобных сделок снизилось на 30%, сообщает портал со ссылкой на газету «Труд».

Причем болгарские риелторы указывают, что россияне не только не стремятся больше приобретать недвижимость в Варне, в районе Солнечного берега и Бургаса, а также на Северном побережье, но и стараются избавиться от ранее приобретенных квартир и вилл. Справедливости ради нужно сказать, что такие попытки в основном не приводят к желаемому результату, так как русские владельцы болгарской недвижимости хотят продать ее по той же цене, по которой они ее приобрели, и не понимают, что это уже невозможно.

Данные процессы начались еще в середине весны 2014-го, когда Евросоюз начал стращать Россию санкциями. Тогда же многие брокеры заявляли о том, что это временное явление, которое пройдет, как только разрешится кризис между РФ и Украиной. Однако в разгар лета стало очевидно, что все не так просто, и существуют еще множество причин, влияющих на поведение российских покупателей. Как соглашаются практически все эксперты, кризис в Украине сам по себе не может рассматриваться в качестве главной из них. Но в то же время события в этой стране и вокруг нее привели к сильному обесцениванию рубля, а это лишило потенциальных покупателей из России финансовых возможностей, которые были у них еще в начале текущего года.

Еще одна немаловажная причина заключается в резком снижении числа туристов из России, так как обычно покупателями недвижимости в Болгарии становились россияне, которые приехав в эту страну, решали приобрести там коттедж, виллу или квартиру, чтобы когда-нибудь перебраться туда на жительство.

Конечно, говорить о полном отсутствии спроса на болгарскую недвижимость еще очень рано. Однако можно утверждать, что наблюдается переориентация российских покупателей к апартаментам небольшой площади (до 50 кв. м) в низком ценовом сегменте (€30-40 тыс.), полагают болгарские СМИ, в частности NewsBG.ru. А вот интерес к покупке недвижимости в больших городах Болгарии полностью испарился. Представители болгарских риелторских агентств утверждают, что есть большая вероятность, что россияне переориентируются на аренду апартаментов в Болгарии, так как в связи со строительством «Южного потока» и увеличением мощностей «Лукойл Болгария» намечается приезд большого числа специалистов из России.

Несмотря на заявления некоторых специалистов о снижении спроса, цены на недвижимость в Болгарии постепенно растут. По данным Евростата, в четвертом квартале 2013-го жилье в этой солнечной стране подорожало на 0,1%, а в первом квартале 2014-го – еще на 1%. Тогда же, в начале 2014-го, Болгария в первый раз записала и увеличение цен в годовом исчислении – на 0,7%.

Кроме того, национальный институт статистики Болгарии опубликовал обнадеживающие данные и по второму кварталу 2014-го: квадратный метр на вторичном рынке Болгарии подорожал на 3 лева и стоил 869,29 левов, что в пересчете на европейскую валюту равняется €444,5. Медленно-медленно, но третий квартал подряд средние цены растут. Рассматривая широкий временной отрезок, сейчас цены находятся на уровне 2006 года, тогда как золотая пора для продавцов выпала на середину 2008 года, когда «квадрат» стоил €725.

Текст: Сергей Филатов, для

Комментариев нет

Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

В Болгарии можно найти объект коммерческой недвижимости по цене, начиная от €10 тыс. Большинство сделок с участием российских инвесторов идут все-таки в районе €150-600 тыс. Востребованность объектов в этом сегменте растет с каждым годом. Правда, такие сделки не всегда можно назвать инвестиционными. Портал представляет обзор коммерческой недвижимости в Болгарии: что и где купить, при этом не прогадав.

Ожидание позитива

Эксперты международных консалтинговых компаний заявляют, что болгарский рынок коммерческой недвижимости в 2014 году ждет подъем – в том числе и по причине роста спроса на недвижимость в мировом масштабе. По данным Cushman&Wakefield, в 2013 году объем инвестиций в болгарскую коммерческую недвижимость составил €54 млн., что на 26% больше, чем за 2012 год. Специалисты Forton International прогнозируют увеличение в нынешнем году объема инвестиций в два раза – до отметки €100-130 млн.

«В течение последних двух лет мы наблюдали активность инвесторов значительно ниже ожидаемой. Учитывая количество предложений и исторический интерес иностранных и местных покупателей, мы уверены, в этом году рынок наверстает упущенное», – отмечает в комментариях к очередному отчету Михаэла Лашова, управляющий партнер Forton в Болгарии.

Возвращение иностранных инвесторов на болгарский рынок приведет к увеличению количества сделок с крупными объектами, которые могут приносить стабильный доход от аренды – это сегмент офисных зданий с высокой занятостью, торговые центры и отели. Ожидается рост предложений банковской недвижимости.


Ресторан в Несебре

Игра по-крупному

За последние три месяца различными фондами и частными инвесторами совершено более 50 сделок по покупке земли в Болгарии. Например, Фонд Black See Agriculture инвестировал в земледельческие земли в северной части Черноморского побережья страны. «Покупка земледельческой земли в Болгарии – одна из лучших инвестиций, болгарская земля ежегодно прирастает в цене более чем на 10%, и тем не менее все еще считается самой дешевой в Европе. При этом и доход от аренды такой земли растет», – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД «Алфасити» (Варна).

По данным «Алфасити», с 2011 года продолжается спрос на офисные площади, как в форме чистой покупки, так и в форме инвестиций в строительство офисных площадей.

«Сейчас одна российская строительная компания инвестирует в Варне в строительство офисной недвижимости в центре города. Цена продажи завершенного офиса в центре города – €1800 за кв.м. Цена аренды офиса – €7-10 за квадрат. Продолжается и интерес к строительству комплексов на побережье. В основном покупают уже готовые строительные проекты, которые позволяют сразу начать работы по возведению объекта. Цена на такие участки с готовым разрешением на строительство зависит от площади участка и РЗП (развернутая застроенная площадь) будущего здания. Инвесторы в строительство возвращаются в том числе и с помощью проектов, финансируемых Европейскими фондами. Идет строительство парков, аквапарков, центров развлечений», – отмечает Оксана.

c8e14b7388d613cdb10a269c02f9e04a - Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

a09e25d7910524be37856dbc054ed63d - Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость в городе Трявна

Малые формы

Есть еще одно обстоятельство. В последние годы эксперты называют массовым отъезд россиян в Болгарию на ПМЖ – число новообращенных резидентов из Петербурга, Москвы и других российских городов ежегодно составляет несколько тысяч человек (данные основаны на количестве выдаваемых иммиграционных виз консульскими отделами крупных городов).

«В связи с этим значительно увеличился спрос и на покупку ресторанов, кафе, магазинов, в основном в крупных городах: Варна, Бургас, София. Недавняя сделка с недвижимостью подобного типа у нас прошла в Варне, бюджет составил €140 тыс., было приобретено помещение под ресторан площадью около 120 кв.м», – рассказывает Оксана.

———————
«Способность объекта коммерческой недвижимости приносить доход почти целиком зависит от степени вовлеченности в бизнес его владельца»
———————

Спрос на аренду таких помещений при условии удачной дислокации достаточно высок. Ставки в крупных городах доходят до €1000 за объект.

Если смотреть перечень выставляемых на продажу объектов, то в Болгарии масса предложений «для инвесторов». Помимо участков под застройку, офисной недвижимости, ресторанов, магазинов, мини-пекарен в крупных и мелких городах, это: виноградники и фруктовые сады, расположенные на участках земли сельхозназначения, складские и производственные площадки под реконструкцию, автосервисы, автомойки, паркинги.

5406ccb99bbaa28981eada9c5afe7183 - Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

bd0353891fce753a2c95fda0a10974d1 - Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости
Виноградники в Болгарии — популярное направление инвестиций. На фото: окрестности города Мелник

За €15-25 тыс. можно купить в центре небольшого городка маленький магазин или офис. Гектар плодородной земли с посадками (это может быть кукурузное поле, персиковый сад или виноградник) – земля, разумеется, вне населенного пункта – от €6 тыс.

Но болгарские специалисты из разных регионов страны утверждают, что способность объекта для специализированного бизнеса приносить доход почти целиком зависит от степени вовлеченности и профессионализма его владельца. Иногда – в случае удачной покупки хорошо дислоцированного объекта – проще получать доход от сдачи в аренду.

7db6af027cc6cb6281c5b053affa764b - Болгарский перец: самые вкусные предложения коммерческой недвижимости

Русская мечта

«В прошлом году мы продали покупателю из Петербурга мини-отель в Равде (область Бургас). Номерной фонд – 10 комнат. Стоимость объекта составила €200 тысяч. Очень удачное расположение. Первое лето покупатель вместе с семьей просто жил в «хозяйской» части отеля, присматривался… Не было отбоя от желающих снять номер, хотя отель пока не работал. Это убедило нового собственника, что объект выбран правильно. Кстати, он совершенно адекватно оценил и свои последующие действия – работать в отеле они будут семьей, сводя к минимуму число наемных сотрудников», – рассказывает Алексей Лозев, владелец компании «Стар Сервис».

Мини-отели продаются в большом количестве – как на побережье, так и в любом городке по всей стране, а городков без достопримечательностей в Болгарии практически нет. Цены – от €150 тысяч евро.

«Россиянам свойственна так называемая «русская мечта» – открыть в маленькой европейской стране собственный ресторанчик или отель. Не только клиенты с определенными средствами, позволяющими начать дело, но даже соискатели со сверхмалыми бюджетами заявляют о желании начать адаптацию с открытия точки общепита. К сожалению, они при этом не всегда понимают суть такого маленького бизнеса», – говорит Илияна Христова, владелица риелторской компании «Селвина».

———————
«Русская мечта – открыть в маленькой европейской стране собственный маленький ресторанчик или отель»
———————

Елена – дама, у которой сбылась «русская мечта»: она – хозяйка небольшого, мест на 30-40, ресторана в одном из уютных городков центральной Болгарии, область Габрово. Русская девушка из Москвы, замужем за болгарином-ресторатором. Включилась в семейный бизнес, приехав двенадцать лет назад в страну. С тех пор не была на родине. На вопрос «почему?» – резонно отвечает: «Во-первых, нет времени. Куда я уеду? Вот смотри, мы работаем 6 дней в неделю, кроме воскресенья. Муж на кухне, я в зале. Есть девушка-помощница – официантка, ну и все. И вдвоем мы не можем никуда уехать. Бизнес останавливать, что ли?»

С Еленой мы поговорили о том, до каких размеров надо развить этот бизнес, чтобы можно было управлять, не работая там самим каждодневно. Нет, зарабатываемых средств никак не хватает. Хотя Елена с мужем не жалуются: жить можно, и дохода хватает на мелкие радости.

Таких примеров – целая Болгария, да и, в общем, целая Европа.

Текст: Юлия Лозовская, специально для

Комментариев нет

Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Если смотреть издалека, то болгарский рынок недвижимости полнится самыми невероятными слухами. Российские консультанты передают из уст в уста истории о том, как «один удачливый риэлтор организовал продажу квартиры стоимостью около полумиллиона евро», завидуя размеру комиссии от такой сделки. Среди покупателей в ходу рассказы про то, как кто-то купил прелестную, без недостатков, квартиру (а может и дом) прямо на море, не потратив даже и €25 тыс.

Оба варианта не вымышлены, но существуют в реальности только как редкое исключение. А правило – это ровный рынок с преобладающими типовыми предложениями курортной и городской недвижимости, и со средней ценой сделки в €30-50 тыс. Хотя случаи, когда покупатели отступают от шаблонов, в последние годы фиксируются все чаще.

​——————-
«Чаще всего в Болгарии покупают двухкомнатные квартиры по €30 тыс.»
——————-

«Наиболее продаваемым объектом недвижимости в 2013 году был меблированный апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира) в 300-800 м от моря по цене до €30 тыс., – рассказывает Горян Варбанов, руководитель New Estate. – А с точки зрения спроса мы заметили одну очень интересную тенденцию. Около 80% российских покупателей начинают поиск недвижимости в Болгарии с отдельно стоящего домика с земельным участком и садом, но в результате покупают апартамент на приморском курорте.

Причины вполне банальны. Во-первых – непосредственно на побережье таких домов, что они ищут, попросту нет. Во-вторых – хорошие дома с собственным участком стоят свыше €100 (бюджет, который россияне не готовы тратить на недвижимость в Болгарии). Расположены они в деревнях в 3, 5, даже 10 км от пляжа и дальше.  Поэтому, в конечном итоге, люди останавливают свой выбор на апартаментах в курортных населенных пунктах с развитой инфраструктурой и близостью моря».

Давайте рассмотрим наиболее популярные у россиян направления: покупку апартаментов на курортах Болгарии, приобретение недвижимости в городах, а также поиск дешевых вариантов в провинции.


Строго на курорт!

Болгария – это место, где покупают недорогие курортные квартиры для проведения отпуска на море. Таков шаблон последних десяти лет. Что востребовано, то и предлагается  – и вот уже большая часть 270-километровой причерноморской береговой линии застроена типовыми комплексами довольно плотно. Квартиры чаще всего напоминают номера в апарт-отелях: небольшие комнаты и маленький кухонный уголок, зато широкие просторные балконы (террасы) плюс прилегающая территория с бассейном, рестораном, баром, зелеными газонами и площадками для детских игр. До и после походов на пляж отпрыски младшего школьного возраста могут гулять сами около дома, ведь территория – за забором и под охраной.

Вся жизнь летом проходит на улице, в квартире – только ночевать. Даже завтракать или ужинать, если уж дома, то – на балконе, с видом на море или хотя бы на бассейн, поэтому балконы-террасы широкие, ведь там требуется уместить стол, стулья, а нередко даже и диван. При определении цены квартиры в Болгарии квадратура балконов, естественно, входит в жилую площадь.

Такие квартиры в Болгарии – искомый запрос и итоговый результат подавляющего числа сделок купли-продажи и до, и после кризиса. Они есть в Каварне, в Балчике, в районе Золотых Песков, в пригородах Варны, на Солнечном берегу, в Обзоре, Святом Власе, Черноморце, в Сарафово, Созополе, Царево…

e046f390ce62860d33a1e52246c44279 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Это британский вариант летнего отдыха в собственной квартире на море, который покупатели из России поддержали своими кошельками. Но теперь уже нельзя сказать, что только этот вариант однозначно востребован. Россияне в последние годы лидируют в рядах покупателей на болгарском рынке, а где русские – там и бесконечный поиск нестандартных подходов. И вот уже риэлторские листинги заметно переориентированы, а застройщики пересматривают рекламные ходы.

Так, например, несколько лет назад навстречу спросу в рекламных объявлениях стала часто использоваться фраза «комплекс предназначен для круглогодичного проживания». На деле здесь есть определенное лукавство: в большинстве комплексов жить зимой сложно из-за того, что жизнь вокруг вымирает, отопление внутри зданий и в квартирах отсутствует, а с моря дует пронизывающий холодный ветер. Не зря исторически сложившиеся поселения в приморских районах Болгарии отстоят от берега на 3-5 км и более.

Но российские покупатели, в большинстве своем изначально ориентированные на стандартные варианты, постепенно начинают рассматривать свою болгарскую квартиру как второй дом, где хочется не только проводить отпуск, но и жить в любой сезон, а, достигнув пенсии, возможно, и переехать насовсем. Многие, сообразив, что для комфортного решения этой задачи апартамент в комплексе с видом на море не вполне подходит, стали рассматривать обычное городское жилье. То есть шагнули на сугубо внутренний рынок Болгарии. И, в отличие от англичан, преуспели в этом.

8baa738f85d6f117011126799c3ce311 - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Поближе к аборигенам: россияне идут на внутренний рынок

Поэтому в последние два-три года четко видно, как риэлторы, наравне с курортными вариантами, стали все активнее предлагать квартиры в обычных городских домах, как правило, в крупных городах на побережье – Варне и Бургасе. В ход пошел вторичный рынок. Варианты двушек и трешек в панельных домах «советской» постройки и в новых проектах могут быть и близко, и далеко от моря, и цена на этом рынке формируется ровно по такому же принципу, как и в любом крупном городе – в зависимости от района, типа дома, года постройки, размеров жилплощади. Усредненные цены примерно такие же, как и на квартиры в комплексах.

Скажем, двухкомнатная квартира в районе Лазур (г. Бургас) в многоэтажном доме «советской» постройки будет стоить около €30 тыс., в новом доме – около €45 тыс. В историческом центре Бургаса есть варианты от €50 тыс. и выше. С другой стороны, двухкомнатную квартиру в Бургасе можно купить и за €25 тыс., но это будет район Меден Рудник, наиболее удаленный от моря район Бургаса. Конечно, если вас не смутит состояние квартиры, требующей серьезного ремонта. Что касается покупки квартир в Варне – все то же самое, только дороже примерно на 15-20%.

7e24feb84f5dfdf35a54fb63efc34a9e - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

«Интерес российских граждан к приобретению недвижимости на Черноморском побережье Болгарии в 2013 году не исчерпывался только апартаментами для отдыха на курортах. По моему опыту, преобладающая часть русских клиентов искала для покупки квартиры в  ценовом диапазоне €40-50 тыс., и расположенные не на курортах, а именно в городах на побережье. Пожалуй, новой тенденцией в поведении покупателей стало оформление вида на жительство в Болгарии при приобретении недвижимости», – отмечает Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити.

«Естественно, такие варианты покупают только те, кто хочет жить в Болгарии постоянно, – говорит Мария Лалева, директор АН «Язон». – А таких людей становится все больше. Потому что на сегодняшний момент болгарское законодательство позволяет довольно просто оформить россиянам ВНЖ при покупке недвижимости в Болгарии, который позволяет находиться в стране неограниченное время, въезжать и выезжать неограниченное число раз.

Чаще всего бывает так: покупатели изначально озадачиваются поиском страны, которая дает возможность максимально легко получить ВНЖ. А выбрав Болгарию, уже понимают, что искать квартиру или дом нужно там, где постоянно живет коренное население, то есть не на курортах. Учат язык и ассимилируются удивительно быстро. Покупка квартиры в многоквартирном болгарском доме, проживание в абсолютно болгарской среде тому способствует».

d6214af87442328426c4358d9bf3f4bc - Какую недвижимость россияне покупают в Болгарии?

Дешево и далеко: любопытство уводит в провинцию

«Ищут всё, – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариен Пропертис, – и квартиры, и сельские дома, и бизнес-объекты. Российские покупатели становятся все более любопытными в отношении того, что предлагает Болгария не только на побережье, но и в глубине страны, где есть очаровательные города с богатой историей, сохраненными традициями и аутентичной культурой».

Пока одни эксперты говорят о проснувшемся интересе российских покупателей к ресторанному и отельному бизнесу (такие покупки сегодня совершаются на черноморском побережье в диапазоне от €150 тыс. до €500 тыс.), другие преуспевают в крайне низкобюджетном секторе продаж. Если первые клиенты продолжают составлять долю процента в общем объеме сделок, то вторые грозят «задавить массой».

———————
«Самое-самое дешевое жилье в Болгарии – от 200 000 рублей»
———————

Самым-самым дешевым жильем в Болгарии россияне стали интересоваться приблизительно 4 года назад. Цены в сверхнизком сегменте рынка начинаются от €5-7 тыс. Как правило, они находятся в плохом состоянии, но после ремонта, по стоимости  не превышающего их цену, вполне готовы к проживанию. А то, что они расположены далеко в провинции, многие покупатели считают скорее плюсом, чем минусом.

Из реальных предложений: однокомнатная квартира в многоквартирном блочном доме 1970-х годов постройки в Малко Тырново, цена –  €6 тыс. В том же Малко Тырново сельские дома начинаются от €9 тыс., не дешевле – потому что все-таки город и потому что всего один час езды на машине до моря. В селах вокруг Габрово (центр северной Болгарии, 250 км до моря) продаются дома от €4-7 тыс., но такие покупки крайне редки: максимальная дешевизна оборачивается серьезной удаленностью как от моря, так и от городов, а такое испытание большинству российских покупателей все-таки оказывается не по плечу.

Текст: Юлия Лозовская, специально для .

Комментариев нет

5 мифов о недвижимости в Болгарии

Такие простые вещи, как покупка недвижимости в Болгарии, отдых и проживание в этой стране, иной раз обрастают ошеломляющими мифами и заблуждениями. Представляем вашему вниманию несколько самых свежих и популярных.

 

Миф 1
​При покупке недвижимости в Болгарии можно сразу получить вид на жительство

Нет, это не так. При покупке дома или апартамента, любой жилой недвижимости, собственник может получить долгосрочную болгарскую мультивизу на 1 год с правом пребывания до 90 дней в каждом полугодии. Аналогичная визовая поддержка собственников недвижимости действует во многих европейских странах.

Для получения визы необходимо предоставить в болгарский визовый центр, помимо паспорта, медицинской страховки и фотографии, документ о праве собственности на квартиру или дом (нотариальный акт), а также справку об уплате ежегодного налога на недвижимость (обычно берется в общине при уплате этого налога).

Если же вы купили апартамент в недостроенном доме, и даже заплатили полную его стоимость, то нотариального акта у вас нет – только предварительный договор купли-продажи с застройщиком. Как правило, этот документ не является аргументом для получения визы собственника. Это в общем-то справедливо – ведь и жить в недостроенном апартаменте пока что нельзя.

Однако те, кто хотят жить в Болгарии постоянно или по крайней мере больше, чем 90 дней в полугодии, оформляют вид на жительство. Для этого в законе об иностранцах предусмотрено несколько оснований, самое доступное из которых – статус пенсионера. Проще говоря, любой российский пенсионер, являющийся и собственником болгарской недвижимости, может получить в Болгарии вид на жительство. Для этого, правда, нужно собрать увесистый пакет документов, затем обратиться в болгарское консульство, а оформление и получение ВНЖ займет несколько месяцев. Но если цель – получение статуса, позволяющего навсегда уехать из России, то игра определенно стоит свеч.

Первые пять лет такой вид на жительство нужно будет ежегодно продлевать в Службе миграции отделения полиции по месту нахождения недвижимости. Через пять лет постоянного проживания по временному виду на жительство можно получить постоянный.

Но ежегодная подготовка нужных документов для продления стоит около €150 (включая обязательную медицинскую страховку), а государственная пошлина за получение каждого годового разрешения на пребывание в стране стоит €250. Поэтому если речь все-таки идет о периодическом посещении страны, намного проще и дешевле обойтись мультивизой.

9cec9c917fadef80bfcc3f3aaf1d7b86 - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Миф 2
Иностранец не может купить дом в Болгарии, а может только арендовать

Ничего подобного. Процедура покупки недвижимости в Болгарии такая же, как и в подавляющем большинстве стран Евросоюза: для совершения сделки нужен только паспорт и деньги. Но это – при покупке квартиры.

Если же предстоит сделка купли-продажи сельского дома, то необходимо зарегистрировать юридическое лицо, поскольку участок земли, на котором стоит дом, нельзя оформить в собственность физического лица, не являющегося гражданином ЕС. А дом без земли, естественно, не продается.

———————
«Покупка дома с землей в Болгарии – простой и отлаженный механизм»
———————

Юридическое лицо, то есть попросту говоря, болгарскую фирму, которую может учредить любой российский гражданин или группа граждан, перед сделкой зарегистрирует болгарский адвокат. Его услуги вместе с государственными пошлинами за оформление стоят от €300 до €500 евро. Для этого опять-таки необходим только паспорт, и неделя-две времени. Это совершенно обычный, простой и отлаженный алгоритм, который всегда применяется при покупке сельского дома в Болгарии.

7aed68b99121cb03a539873225c8b41c - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Впоследствии зарегистрированная фирма может вести коммерческую деятельность, если, конечно, ее владелец придумает подходящую бизнес-идею. А может и не вести – болгарское законодательство разрешает существование подобных фирм, сдающих при подаче налоговой отчетности нулевые балансы, сколь угодно долго.

Миф 3
В Болгарии очень дешевая недвижимость

Это не совсем так. Действительно, учитывая высокую плотность застройки во многих регионах страны, а особенно вдоль побережья, в Болгарии можно купить совсем дешевые дома и квартиры. Но надо понимать, что ликвидная (качественная, удобно расположенная и так далее) недвижимость будет стоить определенных денег, хотя, конечно, в любом случае она обойдется дешевле, чем в большинстве регионов России.

bbdb56f63fa0a1c473eb88ba0e89fccb - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Например, купить квартиру на море можно и за €17-25 тыс., но не стоит думать, что в этом случае вы сможете придирчиво выбирать между первой, второй или даже третьей береговой линией. Нет, это будет маленькая квартира-студия в комплексе, достаточно сильно удаленном от воды, скажем, в 3 км от моря. Такие варианты квартир есть на Солнечном берегу. Если же нужна комфортная для летнего проживания семьи двухкомнатная квартира с видом на море, то бюджет такой покупки составит от €40 тыс.

Миф 4
​Недвижимость в Болгарии удобно сдавать в аренду и получать прибыль

Это не соответствует действительности. Курортную недвижимость в Болгарии давно уже нельзя рассматривать как источник дохода. Рынок сезонных предложений аренды на берегу Черного моря в последние годы перенасыщен, а пляжный сезон в Болгарии составляет всего около 3 месяцев. Обслуживание, амортизация, трудозатраты при поиске клиентов «съедят» всю возможную прибыль.

55986d9804096d99cc1953cbb21ac903 - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

Отчасти можно говорить о целесообразности сдачи квартир в крупных городах на длительный срок, но и то не всегда, а лишь при соблюдении определенных условий. Самое главное – на покупке квартиры, приобретаемой для сдачи в аренду, нельзя экономить. Дешевые варианты не сдаются.

Миф 5
Недвижимость в Болгарии можно купить по фотографиям через интернет

Нет, нет и еще раз нет. Давно прошли те времена, когда имело смысл внести залог прямо на выставке, потому что иначе завтра нужная квартира уже будет куплена кем-то другим, или вырастет в цене на 20%. Да и смотреть на месте, покупая, скажем, до 2008 года, было особенно не на что: подавляющее число вариантов продавались на ранней стадии строительства, а готовое жилье было в дефиците.

——————-
«Перед покупкой надо приехать и осмотреться: что за район, какие соседи, далеко ли до моря»
——————-

Сейчас Болгария – это рынок готовых квартир, и каждая со своими плюсами и минусами, явными и скрытыми. Поэтому нужно обязательно ехать, чтобы оценить, как выглядит приобретаемый объект в действительности и насколько он совпадает с описаниями и фотографиями на сайте.

Речь идет даже не столько о том, как выглядит сам объект, сколько о том, что происходит вокруг. Каково реальное расстояние до моря, кто соседи, нет ли рядом свалки или цыганской махалы (болг. «квартал», «окрестности»), не стоит ли «окна в окна» другой комплекс, работает ли заявленная инфраструктура.

df642b56553203fa2c20c1926db7fd4e - 5 мифов о недвижимости в Болгарии

А уж если речь идет о покупке нестандартного варианта – квартиры в комплексе, а, скажем, обычной городской квартиры для постоянного проживания, к тому же на вторичном рынке, или, тем более сельского дома, то ни при каких обстоятельствах нельзя ни проводить сделку, ни даже подписывать предварительный договор, не посмотрев. Здесь самый важный момент – даже не вид объекта на картинках и в реальности, а именно его окружение и атмосфера выбранного района.

Текст: Юлия Лозовская, специально для

 

Читайте также:

Суровая правда о недвижимости в Болгарии: советы перед покупкой

Певец Юрий Лоза о Болгарии: «Чудес здесь не бывает»

Комментариев нет

Болгария 2019: смелые прогнозы

В Новый 2019 год болгарские риэлторы впервые за последние пять лет заглядывают с оптимизмом, ожидая окончательного восстановления рынка, увеличения активности покупателей, роста числа сделок. Самые смелые предсказывают рост цен и дефицит как ликвидных объектов, так и участков под застройку.

Прогноз и анализ

Прогнозы, вероятнее всего, начнут сбываться с конца списка.

Идея надвигающегося дефицита на рынке недвижимости Болгарии при беглом взгляде на сегодняшнее изобилие кажется несколько фантастической: за годы кризиса были завершены десятки и сотни проектов вдоль всего побережья, и квартиры в них пока что не распроданы.

Умудренные опытом и обилием информации покупатели не стремятся приобретать апартаменты на ранних стадиях строительства, да в этом и нет нужды. Сегодня Болгария – это рынок готовых квартир, как на вторичном рынке, так и от застройщиков. Цены на то, что введено в эксплуатацию, практически не отличаются от того, что продается на этапе котлована или коробки. Учитывая, что покупка апартамента в сданном доме практически не несет в себе скрытых рисков, в отличие от недостроя, – выбор очевиден.

Однако за последние пару лет очень заметно выросло число новых проектов: вокруг Варны, в Бургасе, в Сарафово, Бяле, Черноморце, Св. Власе, Созополе каждый год на месте бывших пустырей между уже функционирующими комплексами вырастают свежие объекты. Проекты, стартовавшие после кризиса, очень быстро завершаются: от котлована до внутренней отделки проходит год-полтора.

Поэтому дефицит хороших земельных участков под застройку девелоперы уже начали чувствовать: самые лакомые и видовые были освоены еще в период докризисного бума, к тому же в Болгарии уже несколько лет как действует запрет на выдачу новых разрешений на строительство в 100-метровой зоне от берега. В последние два года, с возобновлением активного строительства приморских комплексов, видовые участки с действующими разрешениями активно перекупаются.

36168c0eb77321277c19667330b20d83 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Календарь пятилеток

Последние 10 лет болгарский рынок недвижимости развивался циклично: 5 лет роста, затем 5 лет спада. На смену тренда требуется около года. Таким годом явно стал прошедший 2013-й, и теперь участники рынка потирают руки в предвкушении нового продолжительного позитивного этапа.

Болгарский рынок последних лет делают российские покупатели. Очевидно, этим и объясняется отмечаемый многими экспертами оптимизм в прогнозах по недвижимости на фоне общего экономического спада и нестабильной политической ситуации в стране.

Это означает, что ситуация в большей степени контролируется покупательной способностью россиян, чем экономическими и политическими процессами в Европе. Это означает, что если россияне продолжат покупать так же интенсивно, то, как следствие, ускорятся перепродажи курортных квартир на вторичном рынке.

6d287f384fa492ce9a072dbb3d2eafb3 - Болгария 2019: смелые прогнозы

На данный момент большинство частных владельцев, желающих продать что-то имеющееся без потери в цене (чаще всего с целью купить альтернативный вариант – более просторный или с другой локацией) ждут покупателя на свою квартиру в Болгарии год и более. Причина – перенасыщение рынка, изобилие предложений в среднем ценовом сегменте.

И, наконец, если позитив продержится хотя бы год-два, то вновь начнут пользоваться спросом незавершенные объекты. А если так, то неминуем и закономерный разрыв цен между схожими объектами на вторичном и первичном рынках.

Впрочем, сегодняшний рынок инертен. Поэтому самое страшное, что в ближайшие полгода-год грозит покупателю, который слишком долго выбирает – это не резкий скачок цен, а исчезновение с рынка желаемого объекта по желаемой цене.

cb35fdb39c89cabdf5892c1ce0722c81 - Болгария 2019: смелые прогнозы

Риэлторы говорят

«Мы прогнозируем, что в 2014 году восстановление на рынке недвижимости продолжится, и выразится это в дальнейшем росте продаж жилой и курортной недвижимости по всей стране. Бестселлером в следующем году станет элитная роскошная недвижимость в Болгарии – на престижных морских, зимних и бальнеологических курортах страны, а также в Софии и крупных городах (Варна, Бургас и Пловдив). Эти ожидания основаны на выросшем интересе к данному типу недвижимости в уходящем году», – говорит Полина Стойкова, исполнительный директор Болгариан Пропертис.

Горян Варбанов, партнер болгарской компании New Estate, отмечает в первую очередь рост интереса к недорогим объектам. «Но, если в момент выхода из кризисной стагнации в 2011 году покупателей массово интересовали недорогие квартиры в Болгарии в диапазоне €16-25 тыс., то уже сейчас, видя, что в этом сегменте закончились более-менее интересные предложения, основной спрос сдвинулся в сторону бюджетов в €35-45 тыс. Поэтому, думаю, покупатели продолжат двигаться в сторону более высокого ценового сегмента», – говорит эксперт.

8006a06897e9a94427b77219766a551d - Болгария 2019: смелые прогнозы

Мария Лалева, владелица небольшого агентства недвижимости в Бургасе, ожидает роста интереса россиян не только к курортным и городским квартирам, но и к дешевым сельским домам в болгарской провинции. «Этот сегмент рынка был не только невостребован, но даже и толком неизвестен рядовому городскому брокеру до кризиса. А сейчас едва ли не каждый месяц, даже осенью, даже в несезон, люди едут смотреть сельские домики в 25-60 километрах от берега. Обращения в последний год растут как снежный ком. Я раньше справлялась одна с показами и сделками, а теперь у меня в офисе работают двое помощников. Названия некоторых сел вокруг Бургаса уже стали брендами местного масштаба, их знают российские покупатели», – отмечает Мария.

Оксана Чижденко-Николова, управляющая ООД Алфасити, ожидает притока желающих инвестировать в коммерческую недвижимость Болгарии: «Одним из самых привлекательных для инвесторов будет рынок отелей. В 2013 году было совершено несколько крупных сделок по покупке отелей. Становятся востребованным мини-отели – эти сделки идут в ценовом сегменте от €150 тыс. до €300 тыс., что соответствует нижней границе стоимости виллы, скажем, в Испании. Но здесь вы за эти деньги получаете крупный объект и полноценный работающий бизнес. Интерес российских граждан к недвижимости в Болгарии в 2014 году будет подогреваться еще и тем, что болгарские банки смягчают условия ипотечного кредитования для граждан РФ, понижают процентные ставки по кредитам. Кредитные сделки составляют очень маленький процент, но они есть. В 2013 году число сделок с недвижимостью в Болгарии достигло значения в 350 000 операций. Я думаю, в следующем году будет больше».

Текст: Юлия Лозовская, специально для

Комментариев нет

Как переехать пенсионеру из России в Болгарию?!

Теплый климат, ласковое море и просторные песчаные пляжи Болгарии постоянно привлекали туристов из России. Но теперь ситуация складывается так, что основными кандидатами на получение виз и статуса ВНЖ в Болгарию являются обеспеченные пенсионеры из России. Это связано с тем, что в Болгарии самая дешевая недвижимость и прожиточный минимум, а также минимальный языковый барьер среди стран Евросоюза.

И так с чего начать?

Сначала необходимо совершить ознакомительную поездку в Болгарию, это можно сделать по любой визе, например, туристической. По приезду надо открыть счет в болгарском банке примерно на 2000 евро и взять справку о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы. Деньги потом можно снять или оплатить резервацею недвижимости, но справка вам будет нужна для получения визы Д, а счет для перевода пенсии.

Также надо подобрать место проживания и заключить договор найма жилья или приобрести недвижимость в Болгарии. Собственник недвижимости в Болгарии и его ближайшие родственники, имеющие нотариальный акт о собственности, имеют право на получение многократной визы сроком пребывания 180 дней в году, а именно каждые полгода по 90 дней. Также есть возможность оформить многократную 3 годовую визу. Многие россияне не только пенсионеры, купившие недвижимость в Болгарии, этим и ограничиваются.

Но, если вы решили оформить вид на жительство, то, согласно Закону об иностранцах, долгосрочное пребывание на территории Болгарии может быть продолжительным ВНЖ, которое продлевается каждый год на протяжении 5 лет (пошлина 250 евро в год ), и постоянным ПМЖ, на которое можно претендовать после 5 лет ВНЖ. Единственным условием сохранение статуса ВНЖ является приезд раз в год в Болгарию для продления удостоверения, а для ПМЖ достаточно посетить раз в году любое государство Евросоюза. Для получения статуса ВНЖ необходимо заехать в Болгарию по долгосрочной визе Д.

Для получения визы Д необходимы следуюшие документы:

Бронь в оба конца.

— Справка из болгарского банка о том, что на ваше имя открыт счет с указанием суммы.

— Справка о получении в России пенсии за три месяца.

— Договор с банком, в котором получаете пенсию, о согласии переводить ее в Болгарию.

— Договор найма или нотариальный акт о собственности в Болгарии.

— Акт 16 о вводе жилья в эксплуатацию.

В Болгарии иностранец может приобрести в частную собственность квартиру или домостроение, но землю можно купить только на юридическое лицо. В этом случае необходимо зарегистрировать фирму, на имя которой и осуществляется сделка купли-продажи земли.

Автор: Игорь Кулагин

Источник

Комментариев нет

О налоге на добавленную стоимость в Болгарии: оплачивает ли его покупатель при приобретении недвижимости?

Г.П. Дегтярев, д.э.н., независимый эксперт

Важными, помимо установленной цены продаваемой жилой недвижимости (апартаменты, квартира, дача, сельский дом), для покупателя являются вопросы стоимости оформления сделки и последующего содержания купленной недвижимости.
Проясним данные вопросы относительно приобретения жилой недвижимости в Болгарии. В публикациях дается разная, часто не совсем корректная информация.

Так, в частности, некорректно утверждается, что налог на добавленную стоимость (НДС) уплачивает (добавляет к названной продавцом цене) покупатель недвижимости. И потому стоимость заключения сделки по приобретению недвижимости в Болгарии &mdash «одна из самых дорогих в Европе». По этому поводу следует отметить следующее.

Покупка жилой недвижимости возможна на первичном рынке, непосредственно у застройщика или через агентство, с которым застройщик за определенное комиссионное вознаграждение заключает договор о продвижении на рынке квартир конкретного комплекса, как еще находящегося в стадии строительства, так и уже завершенного. И застройщик, и агентство по болгарскому законодательству являются юридическими лицами, обязанными уплачивать НДС, составляющий 20%. Юридические лица регистрируются в налоговой инспекции в качестве плательщиков НДС и по истечении отчетного периода представляют соответствующие налоговые декларации.

Покупка также возможна и на вторичном рынке жилой недвижимости, которая, как правило, продается физическими лицами. В случае продажи жилой недвижимости, купленной на юридическое лицо, также возникают вопросы, связанные с исчислением и уплатой НДС.
НДС является косвенным налогом, включенным в цену и перекладываемым на конечного покупателя недвижимости, товара или услуги. Т.е. финансирует данный налог покупатель, но вносить его в бюджет обязан продавец &mdash юридическое лицо.
Практически во всех странах мира (за исключением США, где принят налог с продаж) взимается НДС. Ставки налога изменяются от 5% (Малайзия, Сингапур, Япония) до 25% (Дания, Швеция).

Данным налогом облагается реализация товаров, работ, услуг. Подлежащая уплате сумма налога исчисляется как разница между налогом, полученным от покупателей, и налогом, уплаченным поставщикам. В целях учета как полученных, так и уплаченных налогов вводятся специальные документы &mdash счета-фактуры. При совершении сделки выставляется как счет, указывающий цену сделки, так и счет-фактура, в котором помимо цены, выделен НДС. Достоинство НДС в том, что он начисляется только на стоимость, добавленную в процессе экономической деятельности, и считается нейтральным, не искажающим и не подавляющим конкурентную среду.
Законы о НДС весьма сложны, имеют множество нюансов в каждой стране. Так по ряду товаров и услуг, например туристических, в Болгарии НДС снижен до 7%.

Особый налоговый режим применяется при экспорте товаров и услуг. Экспортные поставки облагаются по так называемой нулевой ставке НДС. Но продавец (поставщик) обязан подтвердить и доказать такую поставку. В этом случае ему может быть возвращен НДС.
Именно сложности исчисления и уплаты НДС часто ведут к неточностям его толкования, а также создают вполне легальные возможности налоговой оптимизации.

Так при приобретении жилой недвижимости в Болгарии, как и во многих других странах, возможности такой оптимизации связаны с тем, что наряду с рыночной ценой недвижимости для целей уплаты отдельных налогов и сборов применяется налоговая оценка недвижимости.
В Болгарии такая оценка, определяемая в левах, осуществляется в соответствии с Приложением № 2 к Закону о местных налогах и таксах (сборах). Оценку проводит территориальная налоговая служба в 2-х недельный срок с момента подачи соответствующего заявления. Данная услуга стоит от 25 до 100 евро в зависимости от местонахождения оцениваемого объекта недвижимости.

Территориальной налоговой службой выдается удостоверение по налоговой оценке, которое имеет ограниченный срок действия. Выданное до 30 июля текущего года, оно действительно до этой даты, а выданное после этой даты &mdash до конца текущего года. Если налоги уплачены за весь год, то удостоверение действительно до конца текущего года, независимо от даты его выдачи.
Налоговая оценка может изменяться до 30 ноября предыдущего года, если индекс рыночной стоимости на недвижимость увеличится или уменьшится более чем на 20% с момента последнего изменения. Данный механизм применяется в целях недопущения чрезмерного разрыва между рыночными ценами и налоговой оценкой.


Налоговая оценка &mdash это минимальная облагаемая база, применяемая при исчислении налога на недвижимость, сборов (таксы) на вывоз мусора (бытовых отходов), налога на наследство и ряда других налогов.

При приобретении недвижимости взимается однократный местный налог в размере 3%, который начисляется на более высокую из стоимостей &mdash налоговую оценку недвижимости или цену купли-продажи. Поскольку налоговая оценка обычно существенно ниже рыночной цены недвижимости, то, естественно, что данный налог, как правило, исчисляется исходя из цены купли-продажи недвижимости. С 1 января 2009 года налоговая оценка болгарской недвижимости была повышена на 50%.

Налог оплачивается перед передачей продавцом недвижимости в собственность покупателя.
После подписания нотариального акта взимается пошлина в размере 0,1% цены сделки, но не менее 5 левов, за внесение изменений в регистр.

Если лицо, передающее имущество, зарегистрировано в качестве плательщика НДС, то им оплачивается данный налог. Основой для исчисления налога является более высокая из цен &mdash купли-продажи или налоговая оценка. Именно в связи с этим и возникает стремление продавца оптимизировать платежи и связанные с такой оптимизацией возможные риски, которые можно избежать лишь при высоком уровне взаимного доверия. Возможные следующие ситуации.

В предварительном договоре на приобретение жилой недвижимости обычно указывается, что цена покупки окончательна и не подлежит изменению. Если продавец настаивает на добавлении НДС к заявленной цене, то следует отказаться от сделки по вине продавца, который будет обязан в соответствии с договором выплатить неустойку в размере внесенного двойного задатка.

В любом случае оплата НДС &mdash это проблема не покупателя, а продавца. Ему разбираться с налоговой службой, если он зарегистрирован по НДС, но не платит налог. Дело покупателя &mdash уплатить сумму в соответствии с согласованной ценой.
После согласования вопросов об окончательной оплате по предварительному договору оформляется нотариальный акт, регистрируемый в регистре недвижимости, который является основным документом, подтверждающим переход права собственности от продавца к покупателю.
В случаях, когда покупатель готов полностью оплатить приобретаемую недвижимость, предварительный договор может не заключаться, а сразу оформляется нотариальный акт, который нотариус представляет его в районный суд. Судья вносит изменения в государственный регистр недвижимого имущества и делает соответствующую отметку в нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из регистра о «юридической чистоте» объекта. В удостоверении отражается отсутствие (наличие) ипотеки объекта недвижимости, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Удостоверение также подтверждает принадлежность недвижимости конкретному лицу.
Для оформления недвижимости покупатель &mdash иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо &mdash учредительные документы.

Оформление сделки производится в соответствии с установленной законом процедурой: только в конторе нотариуса; акт зачитывается сторонам в присутствии переводчика, имеющего соответствующую лицензию, в случае если какая-либо из сторон не понимает по-болгарски; переводчиком подписывается удостоверение о верности перевода и акт.
При совершении сделок обычно фигурируют две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой, и реальная цена сделки, по которой производятся фактические расчеты.

Стремясь минимизировать налоги, продавец может предложить провести окончательные расчеты, при которых он оплачивает НДС, исчисленный по отношению к налоговой оценке, а оставшуюся часть получить либо наличными, либо через оффшорную компанию. Такая сделка выгодна и покупателю, т.к. единовременный местный налог и нотариальный сбор зависят от заявленной в нотариальном акте цены.
Кто продавал или покупал недвижимость в России, прекрасно знает о таких схемах сделок, особенно на вторичном рынке, когда в нотариально заверяемом договоре купли-продажи заявлена стоимость по оценке БТИ или чуть выше. Самый рисковый момент &mdash передача документов покупателю и денег продавцу. Посредником в такой передаче обычно выступает либо нотариус, либо риэлтер.

Такого рода соглашения являются достаточно распространенной практикой. Однако в связи с возникающими рисками предполагается высокий уровень взаимного доверия, прежде всего доверия покупателя к продавцу, к представляющему его агентству недвижимости. И, самое главное, надо убедиться в том, что перед вами не представители фирм однодневок. Английской фирмой LesTest опубликованы результаты рейтинговых исследований болгарских агентств недвижимости за 2008-2009 гг., представленные по пятибалльной шкале.

С 1 января 2010 года в Болгарии предполагалось законодательно закрепить проведение только безналичного расчета при купле-продаже недвижимости и запретить осуществление не учитываемых наличных сделок. Это привело к всплеску сделок в конце 2009 года. Однако жесткое требование только безналичных расчетов при сделках с недвижимостью пока не принято.
В Болгарии, при продаже физическим лицом квартиры, купленной менее пяти лет назад, удерживается налог в размере 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

В Болгарии возможно возвращение НДС, если апартаменты куплены на фирму, а не на частное лицо. В этом случае болгарскую фирму следует зарегистрировать по уплате НДС. Если фирма специально создается для покупки квартиры, то для возврата НДС после покупки надо вести бухгалтерию, сдавать отчеты и т.д. Без квалифицированного бухгалтера не справиться. За ведение бухгалтерии придется ежемесячно платить минимум 100-150 евро.

При покупке недвижимости на фирму налоги платятся по реальной, балансовой ее стоимости, а не по налоговой оценке. Если вы не будете развивать бизнес в Болгарии, то дешевле и менее хлопотно купить квартиру на физическое лицо. К тому же при продаже такой недвижимости необходимо начислить и выплатить НДС.

Таким образом, в Болгарии при покупке и оформлении недвижимости в собственность покупателем производятся единовременные платежи, которые составят не более 3-5% от принятой цены сделки, но никак не 24,7-26,6%. Эти платежи включают муниципальный (местный) налог &mdash 2-3%, оплата нотариальных услуг и услуг переводчика &mdash до 1,5%, регистрационный сбор — 0,1%.

Источник

Комментариев нет

Покупка недвижимости в Болгарии.

Приобретение жилья за границей остается одним из самых распространенных способов инвестировать средства. При этом самым популярным направлением остается Болгария. Здесь приобретают апартаменты и виллы у моря, городские квартиры, деревенские дома с участками, причем каждый сегмент предлагает большой выбор. Инвесторы покупают болгарскую недвижимость с разными целями: кто-то собирается здесь жить, другим достаточно иметь возможность приезжать на отдых, третьи рассчитывают сдавать собственность в аренду и получать доход. Болгарское законодательство благоволит инвестору, и особых сложностей у того, кто решил стать собственником, здесь не возникает. Но, разумеется, при совершении сделки надо быть в курсе многих нюансов местных законов. Этой публикацией мы постараемся помочь тем, кто решил приобрести недвижимость в Болгарии.

Покупка недвижимости в Болгарии остается одним из самых популярных способов вложения средств. Так, специалисты компании «МИЭЛЬ DPM» отмечают, что с начала 2009 г. наибольшее количество запросов было связано с объектами в Испании (25 % от общего числа обращений), Франции (20 %), Болгарии (15 %). А вот эксперты АН DOKI выводят Болгарию на первое место. При этом, что любопытно, они указывают тот же процент обратившихся — 15 %, но считают, что интерес к другим странам меньше. Также по данным портала о зарубежной недвижимости www.1-property.ru, лидером по числу обращений является Болгария (19,4 %), и лишь за ней идут Испания, Турция, Черногория, Чехия, Кипр, Италия, Египет, Германия и США.

По мнению Натальи Завалишиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ DPM», мотивация приобретения недвижимости в Болгарии связана прежде всего с инвестиционными интересами. Специалисты DOKI среди основных причин выбора называют доступные цены, относительную простоту совершения сделок с недвижимостью, а также то, что многие застройщики стали внедрять собственные системы многолетних отсрочек. Сейчас реально купить себе в Болгарии квартиру с рассрочкой на 10 лет, а минимальная процентная ставка — всего 6,3 % годовых. По существующим условиям, первоначальный взнос, который составляет 40 %, можно внести равными ежеквартальными платежами в течение года, что тоже привлекает покупателей.

Кроме инвестиционной привлекательности и несложного болгарского законодательства эксперт портала www.1-property.ru Олеся Зубова отмечает доступные цены, близкое расположение и легкость перелета, что дает ощущение загородного дома неподалеку. Такая дача у моря или в горах Болгарии выглядит очень привлекательно в глазах россиян.

Эксперты, работающие на рынке зарубежной недвижимости, единодушны в своей оценке болгарского законодательства. Оно не слишком сложно, хорошо проработано и лояльно по отношению к иностранному инвестору. Что, впрочем, не означает, что к этому законодательству можно относиться без должного уважения. Разумеется, при осуществлении сделки следует обращаться к специалистам. Но и самому покупателю не мешало бы ознакомиться с основными законодательными актами Болгарии, регулирующими отношения в сфере недвижимости.

Лилия Атанасова, юрист болгарской компании Solicitor & estate agent, отмечая, что по болгарской Конституции иностранные граждане не могут покупать недвижимое имущество вместе с землей, вместе с тем полагает, что это не является проблемой. Той же точки зрения придерживается и руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова: «Необходимо просто открыть и зарегистрировать в Болгарии фирму», — говорит она. Как считает Лилия Атанасова, самое разумное — зарегистрировать товарищество с ограниченной ответственностью. Это стоит около 500 евро, а процесс регистрации занимает около 2 недель. Для того чтобы начать регистрацию фирмы, достаточно заграничного паспорта. Здесь же стоит подчеркнуть, что для оформления недвижимости в собственность на физическое лицо необходим только заграничный паспорт, на юридическое лицо — учредительные документы фирмы.

Лилия Атанасова указывает, что сделка по приобретению недвижимости в Болгарии обычно состоит из трех этапов:

Резервирование (резервация) — выбранный клиентом объект снимается с продажи, цена фиксируется. Как поясняет Елена Некрытова, «заключается резервационное соглашение и оплачивается задаток в размере 1-2 тыс. евро». Оплатить задаток можно либо в Болгарии, либо экспресс-переводом из России.

Предварительный договор — заключается в течение месяца с момента резервации. Предварительный договор регулирует отношения продавца и покупателя: в нем указывается объект покупки, цена, порядок оплаты, срок заключения Нотариального акта.

Нотариальный акт — документ, удостоверяющий право собственности. Оформляется после полной оплаты у нотариуса, действующего в районе местонахождения покупаемого объекта. После подписания Нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус предоставляет данный документ в районный суд. Судья вносит изменение по объекту в государственный регистр недвижимого имущества. Отметка о вписывании делается и в самом Нотариальном акте.

Как поясняет Елена Некрытова из компании «Новое качество», все расходы на нотариуса, регистрационные сборы и налог на передачу собственности составляют не более 4 % от оценочной стоимости объекта. Этот налог оплачивается сразу же после заключения договора купли-продажи. Лилия Атанасова напоминает об особой важности еще одного понятия: налоговая (даночна) оценка — это стоимость объекта, исчисляемая согласно установленным государством нормативам и являющаяся основой для расчета налогов при оплате недвижимости в Болгарии для физического лица. Налоговая оценка, как правило, составляет около 50-60 % от рыночной стоимости объекта.
«В Болгарии широк выбор инвестиционных проектов или строящихся объектов», — напоминает юрист Лилия Атанасова. Процедура покупки недвижимости первичного рынка в Болгарии имеет свои особенности. Прежде всего отметим, что договоры заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.

Предварительный договор с застройщиком

Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, сумма которого обычно составляет 1,5-2 тыс. евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, ее цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.

Что должно быть в предварительном договоре:

  • объявление сторон, их контакты;
  • подробное описание объекта покупки;
  • цена покупки, суммы промежуточных плат и моменты их оплаты;
  • дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку окончания стройки;
  • подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
  • санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
  • санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект, и период, за который деньги должны быть возвращены.

Лилия Атанасова особо обращает внимание на то, что договор должен быть составлен на двух языках: на болгарском и русском или болгарском и английском.

Согласно болгарскому законодательству, в течение двух месяцев после оформления права собственности на недвижимое имущество его необходимо декларировать в местных налоговых органах. И еще одно замечание: ежегодно владельцы недвижимости в Болгарии должны оплачивать налог на недвижимость и налог на вывоз мусора. Ежегодный налог на недвижимость составляет 0,15 % от стоимости объекта, а коммунальные расходы — около 30-40 евро в месяц за однокомнатные апартаменты.

ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ИНОСТРАННЫМИ ЛИЦАМИ

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции, Закона об иностранцах, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах.

Основные положения

1. В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом оно обязывает иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция предусматривает урегулирование посредством отдельного закона вопросов, связанных с приобретением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Установленный в Конституции общий принцип развит в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше.

18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и вступившего в силу для Болгарии.

Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Таким образом, принятая норма является специальной и касается только приобретения права собственности на землю.

Независимо от принятия данных изменений предстоит урегулирование отдельным законом части условий приобретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно приобретения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда — даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза.

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности, воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству: три года после открытия наследства. Этим же законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное.

3. В Конституции и Законе о собственности используется общее понятие «земля». Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на «землю сельскохозяйственного назначения». Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения, т. е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам.

КОММЕРЧЕСКИЙ ЗАКОН (ИЗВЛЕЧЕНИЯ)

Статья 65
Учредителями товарищества могут быть дееспособные болгарские или иностранные физические или юридические лица.

Статья 67
Товарищество считается действующим со дня вписывания его в торговый регистр. Заявление на вписывание подается избранным органом управления.

Статья 113
Дружество (товарищество) с ограниченной ответственностью может быть учреждено одним или несколькими лицами, несущими ответственность по обязательствам предприятия в объеме внесенной доли в капитал товарищества.

Статья 117
Капитал товарищества не может быть менее 5000 лев.

Статья 122
Новый участник может быть принят по его письменному заявлению. Решение о приеме вписывается в торговый регистр.

Статья 135
Органами управления товарищества являются:

  • Общее собрание.
  • Управитель (управители). Управителем может быть и лицо, не являющееся
    учредителем.

www.internationalresidence.ru

Источник

Комментариев нет

Недвижимость в Болгарии

БОЛГАРИЯ В ФОКУСЕ

Популярной у зарубежных инвесторов независимо от того, идет ли речь о покупке недвижимости у моря, в горах, городах или сельской местности, будь то недвижимость для летнего отдыха, инвестиций, получения рентного дохода или жизни в пенсионные годы. В преддверии вступления Болгарии в ЕС резко увеличился приток туристов в эту страну, как вам, наверно, известно, что уже создает колоссальный спрос на одни только летние виллы и коттеджи.

Восточноевропейские страны, вне всякого сомнения, являются новейшими и самыми горячими сегментами мирового рынка инвестиций в недвижимость! В течение прошлого года Болгария становилась все более привлекательной страной для зарубежных инвесторов. Сейчас она настолько популярна, что ее справедливо сравнивают с Испанией восьмидесятых годов!

НЕДВИЖИМОСТЬ В БОЛГАРИИ

Прекрасная Болгария, расположенная в юго-восточной Европе, связывает Восточную и Западную Европу на протяжении более 13 столетий. Она расположена в северо-восточной части Балканского полуострова и славится богатой флорой и фауной на впечатляющих горных хребтах, которые занимают примерно половину территории страны, и песчаными пляжами черноморского побережья, которые протянулись с севера на юг на 370 км. В течение высокого сезона средняя температура составляет +27 .С, а в году больше 300 солнечных дней. Если добавить к этому удивительное культурное наследие, то нет ничего удивительного в том, что Болгария с ее потрясающими лыжными курортами и красивыми горными склонами является самым быстрорастущим туристским центром мира.

Болгария создала одни из самых привлекательных условий для инвестиций в Европе. Уверенный рост экономики и официальный статус страны-члена ЕС способствуют существенному росту цен на недвижимость. Вложив деньги в болгарскую недвижимость, вы сделаете мудрый выбор. Пока еще цены относительно низкие, но они неуклонно растут, и с каждым годом болгарская недвижимость становится все более популярной. Вместе с тем пройдет еще немало времени, пока цены достигнут исторического максимума.

Трудно сказать, на каком уровне цены будут находиться в середине 2008 года и на какой отметке они в конце концов остановятся, но одно несомненно: они будут несравненно выше, чем сегодня. Это должны знать все, кто хочет вложить деньги в болгарскую недвижимость!

Мало того, что доходность объектов недвижимости достигает 12 %, а доходы с капитала уверенно держатся на уровне 36 % — болгарская недвижимость может еще и подорожать на 116 % в течение нескольких следующих лет! За последние два года цены выросли более чем на 50 % в некоторых областях. Учитывая продолжающийся туристический бум, покупка недвижимости с целью ее сдачи в аренду также представляется весьма выгодным делом.

Второй по величине город Болгарии Пловдив — это один из ее наиболее привлекательных и процветающих центров; однако и маленькие причудливые городки с уникальной архитектурой, такие как Копривштица, Трявна и Жеравна, выглядят необычайно привлекательными для инвесторов. Если вы хотите получать рентный доход, то идеально приобретение недвижимости на лыжных курортах Болгарии! Стоит рассмотреть такие известные места, как Банско, Боровец и Пампорово, а также меньшие по размеру курорты, такие как Чепеларе и Витоша. Ознакомьтесь с чудесными объектами недвижимости в Болгарии!

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

  • Население: около 9 млн.
  • Столица: София
  • Валюта: болгарский лев (1 евро = 1,96 BGN)
  • Въезд в страну: для посещения страны необходима виза. При подаче анкеты-заявления на получение болгарской визы взимается консульский сбор в размере 1 300 руб. Сайт Посольства Болгарии в РФ: www.bolgaria.ru
  • Часовой пояс: Гринвич +2, Москва -1
  • Продолжительность перелета из Москвы: 2,5 часа
  • Основные города и аэропорты: София, Бургас, Варна
  • Языки: болгарский (государственный), на курортах распространен русский
  • Погода: +2 С зимой; +25 C летом
  • Электричество: 220 В, 50 Гц
  • Телефонный код страны: +359

Источник